Darovanie domu, bytu či pozemku: Čo nesmie chýbať v darovacej zmluve a na čo si dať pozor?

V článku sa dozviete:

• ako by mala vyzerať darovacia zmluva,

• na čo si treba dať pozor pri uzatváraní zmluvy a kedy je neplatná,

• ako vplýva darovacia zmluva na dedičské konanie,

• aké povinnosti má darca voči obdarovanému.

---

Darovanie majetku, najmä bytu či domu, patrí medzi najčastejšie spôsoby, ako v rámci rodiny riešiť prevod vlastníctva bez kúpnej ceny či platenia daní. Z právneho hľadiska však nejde o jednoduchý akt – pri darovacej zmluve musia byť dodržané viaceré podmienky.

Nesprávne vyhotovená zmluva totiž môže spôsobiť vážne právne komplikácie aj v prípade, že dochádza k darovaniu medzi blízkymi.

Podmienky uzatvorenia darovacej zmluvy, jej výhody, ale aj možné riziká, vysvetľuje advokát Milan Ficek z advokátskej kancelárie Ficek & Partners.

Čo je darovacia zmluva? 

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť je právny dokument, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného, ktorý dar prijíma.

Tento typ zmluvy sa riadi predovšetkým ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje darovacie zmluvy v častiach o právnych úkonoch a prevode vlastníckych práv. 

Pri darovaní nehnuteľnosti je zároveň potrebné dodržať pravidlá katastrálneho zákona, ktorý upravuje zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Čo musí obsahovať darovacia zmluva, aby bola platná?

Náležitosti darovacej zmluvy sa odvíjajú najmä od toho, čo je predmetom darovania. Ak chcete niekomu darovať napríklad peniaze, postačuje, ak mu ich odovzdáte so slovami, že ide o dar.

Naopak, pri nehnuteľnostiach musí byť darovacia zmluva písomná, inak bude neplatná.

V darovacej zmluve musia byť zároveň dodržané nasledovné body: 

• dostatočne identifikovaný predmet zmluvy,

• označení účastníci právneho konania,

• uvedené, že darca daruje predmet darovacej zmluvy a obdarovaný dar prijíma,

• podpisy účastníkov právneho konania (ako prejavy ich vôle),

• dodržanie zákonov (katastrálny zákon v prípade nehnuteľností, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v prípade bytov a nebytových priestorov).^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aké dokumenty musí darca predložiť, aby kataster akceptoval darovaciu zmluvu?

Platnosť zmluvy sa odvíja od dodržania povinných náležitostí. Tie sa pritom môžu líšiť – pri prevode vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru sú na obsah zmluvy kladené vyššie požiadavky ako v prípade pozemku či rodinného domu.

Na povolenie vkladu vlastníckeho práva je väčšinou ešte potrebné pripojiť ďalšie dokumenty. To znamená, že aj keď je zmluva platná, kataster nemusí vklad povoliť, ak nie sú spolu so zmluvou pripojené aj ďalšie požadované dokumenty.

Okresný úrad skúma, či zmluva obsahuje podstatné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu alebo ho neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Pri rozhodovaní o vklade prihliada úrad aj na skutkové a právne skutočnosti,  ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. 

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje iba súlad zmluvy s katastrálnym operátom a splnenie procesných podmienok na povolenie vkladu. 

Musí byť pri uzatváraní dohody prítomný notár?

Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, stačí, ak sú podpisy na danej zmluve úradne osvedčené. Úradné overenie podpisu môže vykonať buď notár alebo matrika.

Kedy je darovacia zmluva neplatná? 

Darovacia zmluva je neplatná, ak nespĺňa zákonom stanovené podmienky platnosti právneho úkonu podľa Občianskeho zákonníka, najmä ak:

• nie je uzatvorená v písomnej forme,

• ide o darovaciu zmluvu, ktorej plnenie nastáva až po smrti darcu,

• nebola uzavretá slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne,

• bola uzatvorená osobou nespôsobilou na právne úkony (napríklad v duševnej poruche, ktorá ju robí neschopnou na daný úkon),

• bola uzatvorená v tiesni, pod nátlakom alebo za nápadne nevýhodných podmienok,

• podpisy na zmluve sú sfalšované,

• predmet daru je vec, ktorú darca nemôže darovať,

• darca nie je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,

• prejavy vôle nie sú dostatočne určité a zrozumiteľné,

• právny úkon porušuje zákon, obchádza zákon alebo je v rozpore s dobrými mravmi.

Má darca voči obdarovanému nejaké povinnosti?

Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, obdarovaný je oprávnený vec vrátiť.

Môže darca do darovacej zmluvy zahrnúť vlastné podmienky?

Darovacia zmluva je bezodplatným úkonom, teda nie je možné dávať do zmluvy podmienky správania sa pre obdarovaného. 

Je však možné zriadiť vecné bremeno, napríklad darovanie s tým, že darca si zriadi právo doživotného užívania v nehnuteľnosti, ktorú daruje. Toto sa však robí formou dvoch právnych úkonov, teda darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena.

Môže darca žiadať vrátenie darovanej nehnuteľnosti?

V praxi sa najčastejšie stáva, že darca žiada vrátenie daru z dôvodu, že sa voči nemu obdarovaný začal správať zle. Treba si však dať pozor – nie každé zlé správanie je v hrubom rozpore s dobrými mravmi. Žiadať vrátenie daru je teda možné iba vo výnimočných prípadoch. 

Za konanie v hrubom rozpore s dobrými mravmi môžeme považovať:

• nerešpektovanie žiadosti o pomoc darcu smerom k obdarovanému,

• vyhrážky voči jeho osobe, 

• spáchanie trestného činu. 

Za hrubé porušenie dobrých mravov obdarovaným nemôžeme považovať: 

• predaj darovanej veci cudzej osobe,

• nevďačnosť, 

• nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí.

V praxi sa stáva, že obdarovaný odmieta vrátiť dar, a je potrebné podať žalobu. Tieto konania však bývajú náročné.

Čo v prípade, že obdarovaný dar neprijme? 

Takáto darovacia zmluva nebude platná, keďže zákon pre platnosť darovacej zmluvy vyslovene vyžaduje, aby obdarovaný dar prijal. Ide o dvojstranný právny úkon, čo znamená, že sa musí prejaviť zhodná vôľa zmluvných strán.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podlieha darovanie nehnuteľnosti zdaneniu?

Nie, daň z darovania sa neplatí. 

Platia iné pravidlá darovania pre právnicke osoby?

Darovacia zmluva ako zmluvný typ je upravená iba civilným právom, nie právom obchodným. Znamená to, že darovanie medzi podnikateľmi či právnickými osobami, sa bude spravovať civilnoprávnou úpravou.

Aké sú riziká darovania nehnuteľnosti bez právneho poradenstva?

Darovacie zmluvy na nehnuteľnosti musia mať určité náležitosti, pretože v opačnom prípade Okresný úrad nepovolí vklad vlastníckeho práva. Neodborne pripravené zmluvy môžu obom zmluvným stranám spôsobiť problémy.

„Niekedy pomôže len jednoduchá konzultácia, v rámci ktorej klientom ozrejmíme právny stav. Často zmluvy revidujeme, prípadne ich celé vyhotovujeme, aby sa zabránilo prípadným chybám,” dodáva advokát Ficek.

Zhrnutie

Darovanie nehnuteľnosti je bežným spôsobom prevodu vlastníctva bezplatne a bez platenia daní, avšak vyžaduje si splnenie prísnych právnych náležitostí.

Darovacia zmluva musí byť písomná, obsahovať presnú identifikáciu nehnuteľnosti, údaje zmluvných strán, ich podpisy s úradným overením a musí rešpektovať ustanovenia Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona. Pri nedodržaní týchto podmienok hrozí neplatnosť zmluvy a komplikácie pri zápise do katastra.

Darca má povinnosť informovať o známych vadách a nemôže do zmluvy vkladať nevhodné podmienky. Vrátenie daru je možné len výnimočne, pri hrubom porušení dobrých mravov obdarovaným.

Preto je vhodné vyhľadať odborné právne poradenstvo, aby ste predišli právnym problémom a zabezpečili hladký priebeh darovania.

• 
  Darovanie domu, bytu či pozemku: Čo nesmie chýbať v darovacej zmluve a na čo si dať pozor?
• 
  Magazín Nehnuteľnosti.sk: Nová relácia o bývaní, financiách a investovaní do realít
• 
  Prefabrikácia, ktorá posúva drevostavby ďalej