VideoInvestovanie do nehnuteľností inak: Od „flipov“ cez crowdfunding až po vlastný kaštieľ
Investovanie do nehnuteľností už dávno nie je len o kúpe jedného bytu na prenájom. O tom, aké existujú rôzne typy investovania do nehnuteľností a ako sa z klasickej realitnej kancelárie stane medzinárodný holding sme sa rozprávali s realitným expertom a CEO spoločnosti Equilibrio Syntra Richardom Gálom.
Realitný expert Richard Gál
Nehnuteľnosti.sk
Vo videopodcaste sa dozviete:
- Kedy skutočne funguje tzv. realitný flipping?
- Aké možnosti majú menší investori cez dlhopisy a crowdfunding?
- Ako sa stať spolumajiteľom historického kaštieľa?
- Prečo sa Equilibrio Syntra orientuje na trhy ako Vietnam či Kazachstan?
Sila skúseností: Prečo neinvestovať na vlastnú päsť?
Richard, ak niekto uvažuje o investovaní do nehnuteľností alebo chce rozširovať svoje developerské projekty, prečo je dobré spojiť sa s odborníkmi?
Je to dôležité najmä preto, že spolupráca s expertmi umožňuje dosiahnuť násobne lepšie výsledky. V našom holdingu Equilibrio Syntra je cieľom poskytnúť klientom expertízu a kontakty, ktoré sami nemusia mať, a katalyzovať tak ich úspech pri zachovaní silných hodnôt. Ak niekto hľadá niečo viac a potrebuje odborné vedenie, takýto subjekt mu v tom môže výrazne pomôcť.
Vaša spoločnosť prešla zaujímavým vývojom. Z klasickej realitnej kancelárie ste sa stali holdingom, ktorý sa venuje až šiestim formám investovania. Čo vás k tomu viedlo?
Bol to dlhší vývoj, na realitnom trhu fungujem už 17 rokov. Začínal som s tzv. „flipovými“ obchodmi, teda kúpou, modernizáciou a následným predajom nehnuteľností. Postupne sme spolupracovali s investormi z Mníchova či Kataru a naša realitná kancelária získala viaceré ocenenia v rámci Realitnej únie SR, vrátane titulu realitná kancelária roka v Košickom kraji. Rozšírenie na holding nám umožnilo pokryť širšie spektrum strategických zámerov.
Spomínal si strategické zámery. Niektoré z nich sa orientujú aj na zahraničie. Na ktoré trhy sa konkrétne zameriavate?
V rámci internacionalizácie sa orientujeme najmä na ázijský trh, konkrétne na Kóreu, Vietnam, Čínu a Japonsko, ale aj na Kazachstan. Naším cieľom je pripravovať riešenia na mieru pre slovenské firmy vstupujúce do zahraničia, ale aj opačne – dostať ázijských investorov do európskeho hospodárskeho priestoru. Dokážeme prepojiť slovenské developerské projekty, ktorým chýba financovanie, s kapitálom zo zahraničia.
Strategický projekt pri Volve: Lákadlom je 5 % DPH
Pozrime sa na konkrétne druhy investovania. Aké sú vaše skúsenosti s klasickými rezidenčnými nehnuteľnosťami v porovnaní s veľkými realitnými projektmi?
V rezidenčnej oblasti máme mnohoročné skúsenosti, na bytoch v mestách ako Bratislava či Košice sme prakticky vyrástli. Pre veľké projekty sme však zriadili špeciálnu divíziu, ktorá sa venuje priemyselným parkom, administratívnym budovám či hotelom. Túto divíziu vedie expert so skúsenosťami z realitných fondov, ktorý sa vyzná v procesoch ako due diligence a v príprave komplexných biznis plánov a právnych previerok.
Aké developerské projekty momentálne realizujete vy sami?
Vlastníme napríklad veľký projekt pri fabrike Volvo, ale na maďarskej strane v obci Tornož Nimmety. Aktuálne tam riešime stavebné povolenie pre 600 až 800 bytov, hotel a obchody. Veľkou výhodou pre budúcich majiteľov je tamojšia 5% DPH na nehnuteľnosti, čo predstavuje značnú úsporu peňazí. Celá košická aglomerácia sa prirodzene rozširuje smerom k Valalikom a my sme len pár kilometrov od tohto miesta.
Investovanie do bytov je často spojené s prenajímaním. Čo je v tejto oblasti podľa teba kľúčové?
Pri rezidenčných bytoch je najdôležitejší výber spoľahlivého nájomníka, preto kladieme veľký dôraz na ich preverovanie. Okrem toho sa ale zameriavame aj na ubytovacie kapacity a ubytovne v okolí Košíc. Aktuálne spolupracujeme s personálnymi agentúrami, ktoré hľadajú ubytovanie pre ľudí prichádzajúcich za prácou do fabriky Volvo.
Netradičná investícia: Vlastný kaštieľ aj šľachtický erb
Veľmi netradičnou formou je projekt „Môj kaštieľ“. O čo presne ide?
Ide o projekt kolektívneho podnikania, kde sa investori stávajú akcionármi spoločnosti, ktorá kupuje kaštieľ v Jaslovských Bohuniciach. Plánujeme v ňom prevádzkovať terapeutické centrum pre liečbu ľahkých závislostí pod odborným dozorom. Investorom to prináša výnosy z prevádzky (odhadom 8 – 12 % ročne) a pri prípadnom predaji o päť rokov by mohlo dôjsť k navýšeniu vkladu o ďalších 50 %.
Okrem finančného zisku môžu investori získať aj erb zapísaný v heraldickom almanachu a prístup k networkingu so zaujímavými biznis komunitami.
Spomínal si aj dlhopisy a crowdfunding. Ako tieto možnosti fungujú pre menších investorov?
Naša spoločnosť emitovala dlhopisy s fixným úrokom 8 % ročne, vyplácaným polročne, kde je možné investovať už od 1 000 €. Tieto prostriedky využívame na ďalšie realitné biznisy, napríklad v Dubaji alebo na Cypre. Čo sa týka crowdfundingu, ten umožňuje investorom vlastniť časť nehnuteľnosti prostredníctvom licencovanej platformy pod dohľadom Národnej banky Slovenska. Je to bezpečný spôsob, ako sa podieľať na projektoch, ktoré sú ešte vo fáze prípravy, kedy developer ešte nemá prístup k bankovému financovaniu.
Kedy sa oplatí tzv. flipping?
Mnoho ľudí láka takzvaný „realitný flipping“. Kedy tento model skutočne funguje?
Skutočne funguje vtedy, keď sa vám podarí kúpiť nehnuteľnosť aspoň 20 až 40 % pod jej trhovú hodnotu. Často ide o situácie, kedy majiteľ potrebuje peniaze veľmi rýchlo a nemôže čakať mesiace na klasický predaj. Zisk sa potom maximalizuje pridanou hodnotou, ako je „facelifting“, homestaging alebo kompletná modernizácia.
Plánujete vytvoriť aj združenie realitných investorov. Aký je jeho hlavný účel?
V klube investorov dochádza k dôležitému toku informácií a príležitostí. Každý investor je limitovaný svojím kapitálom, a ak dostane výhodnú ponuku, ktorú už nevie sám financovať, môže ju posunúť v rámci klubu za províziu. Práve v takýchto komunitách sa koncentrujú najlepšie príležitosti.
Richard, Ty sa investovaniu venuješ dlho. Čo je tvojou osobnou srdcovkou?
Rád hľadám v projektoch konkrétny fundament, ktorý zaručuje úspech. Napríklad v Spojených arabských emirátoch sme nakúpili apartmány v lokalite, kde sa má stavať najvyššie kasíno na svete, čo prirodzene zvýši ceny okolia. Aktuálne sú však mojou najväčšou srdcovkou developerské projekty, kde môžeme vďaka našej expertíze škálovať hodnotu a výsledky.
Čo by si na záver poradili začínajúcim investorom?
Určite začať, ale robiť to rozumne. Nehnuteľnosti sú relatívne stabilné, trh sa nemení zo dňa na deň. Odporúčam vzdelávať sa a vyhľadávať skúsených expertov.
V našom holdingu vidíme obrovský synergický efekt, ktorý vzniká spojením rôznych skúseností a kontaktov. Ak chce niekto diverzifikovať svoje portfólio, radi mu nájdeme riešenie na mieru – či už na Slovensku, alebo v zahraničí.
Videopodcast vznikol v spolupráci s Equilibrio Syntra.
