Slovenský realitný trh v roku 2026: Skončí sa éra drahých bytov alebo nás čaká ďalšie zdražovanie?

Plánujete v roku 2026 konečne bývať vo vlastnom, alebo čakáte na pád cien? Realita vás možno prekvapí. Realitní experti varujú, že hlad po bytoch neutícha a lacné hypotéky sú definitívne minulosťou.

4 min. čítania

Martin Odkladal

redaktor Nehnuteľnosti.sk

Aký bude realitný trh v roku 2026?
Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

Slovenský realitný trh čaká v roku 2026 mimoriadne zaujímavý a dôležitý zlom. Po období búrlivého zdražovania prichádza fáza, v ktorej rozhodne chladná hlava a správna stratégia.

Odborníci predpovedajú pokračujúci rast cien, no trh už nebude pripomínať neriadenú strelu. Kupujúci aj predávajúci musia v nasledujúcich mesiacoch počítať s novou realitou. Táto realita zahŕňa drahšie hypotéky, opatrnejšie banky a oveľa náročnejších klientov.

Ponuka stále zaostáva za hladným trhom

Hlavným problémom slovenského bývania zostáva dlhodobý a hlboký nedostatok voľných nehnuteľností. Nová výstavba v krajských mestách napreduje len veľmi pomaly. Povoľovacie procesy stále trvajú príliš dlho a stavebné náklady neklesajú. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára neustály tlak na zvyšovanie cien v novostavbách aj v starších bytoch.

„V roku 2026 očakávame ďalší rast cien bytov, ktorý bude pravdepodobne opäť dvojciferný,“ vyplýva to z trhových reportov portálu Nehnuteľnosti.sk a Slovenskej akadémie vied. Podľa ich zistení ponuka bytov a domov neprejde v najbližších dvoch rokoch žiadnym zásadným zlepšením. Pokiaľ geopolitická situácia neprinesie nečakané otrasy, tlak na ceny bude podľa nich naďalej rásť.

Za dôležitý faktor považujú aj skutočnosť, že výraznejšia daň z nehnuteľnosti trh pravdepodobne v tomto období nezasiahne.
Rast cien v roku 2026 podporí aj zvyšujúca sa kúpna sila obyvateľstva. Hoci úroky na hypotékach zostanú relatívne vysoké, mzdy na Slovensku majú tendenciu rásť.

To umožní časti populácie zvládnuť aj náročnejšie splátky úverov. Trh tak zostane v pohybe, aj keď tempo rastu môže v rôznych regiónoch oscilovať.

Rozlúčka s lacnými hypotékami

V uplynulom období trh vo veľkej miere ovládal strach zmeškanej príležitosti (FOMO efekt). Ľudia sa ponáhľali s kúpou, pretože sa obávali budúcich vysokých splátok a nedostupnosti bývania. Finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko, Marián Búlik, však vidí v správaní spotrebiteľov jasnú zmenu.

„Najnovšie výsledky naznačujú, že FOMO efekt postupne vyprcháva,“ zdôrazňuje Búlik. Podľa neho vplyv vládnych konsolidačných opatrení a neisté vyhliadky dopytu trh v roku 2026 pravdepodobne spomalia. Očakáva tiež, že banky budú pri poskytovaní hypoték oveľa konzervatívnejšie ako počas uplynulého leta. Tento faktor prirodzene pribrzdí prehnané očakávania predávajúcich.

Analytik napriek tomu nepredpokladá, že by sa ceny nehnuteľností zastavili alebo začali klesať. Na Slovensku totiž podľa rôznych odhadov chýba až 200-tisíc až 400-tisíc bytových jednotiek. „V najbližších dvoch rokoch odhadujeme medziročný rast cien nehnuteľností na úrovni približne 4 – 5 %,“ dodáva Búlik.

Zároveň upozorňuje, že úrokové sadzby najlacnejších hypoték sa ustália niekde okolo úrovne troch percent. Slováci si na túto novú normu postupne zvykajú a prestávajú čakať na nereálne jednopercentné úroky.

Selektívny prístup a sila dobrej adresy

V roku 2026 už nebude platiť pravidlo, že sa predá takmer hocičo za akúkoľvek cenu. Kupujúci sa stávajú expertmi na technický stav a kvalitu okolitej infraštruktúry. Rozdiely medzi lukratívnymi nehnuteľnosťami a tými menej žiadanými sa budú stále viac prehlbovať.

Hlavný analytik Realitnej únie SR, Vladimír Kubrický, očakáva plynulé nadviazanie na trendy z predchádzajúceho obdobia. „Bez ohľadu na konsolidačné opatrenia vlády vývoj na realitnom trhu v roku 2026 plynulo nadviaže na tento rok,“ predpovedá. Ako však ďalej dodáva, celoplošný cenový zlom nehrozí. Rast cien bude prebiehať skôr nerovnomerne a v určitých lokalitách môže trh dokonca stagnovať.

Kubrický vidí najväčší potenciál v segmente menších štartovacích bytov. Tie si zachovajú svoju likviditu vďaka nižšej absolútnej cene a vysokej obľube u investorov. „Naopak, dopyt po starších 3-izbových bytoch na okrajových sídliskách sa môže oslabiť,“ prognózuje analytik. Majitelia takýchto nehnuteľností budú musieť pri predaji prejaviť viac trpezlivosti alebo upraviť svoje cenové očakávania.

Kvalita ako hlavné kritérium úspechu

Obdobie extrémnych cenových výkyvov nahrádza éra triezveho uvažovania a hľadania skutočnej pridanej hodnoty. Investori aj mladé rodiny budú v roku 2026 veľmi podrobne skúmať energetickú náročnosť budov. Náklady na energie totiž tvoria stále podstatnejšiu časť rodinných rozpočtov.

Roman Bičiar z realitnej kancelárie Reality Bičiar charakterizuje nadchádzajúci rok ako obdobie zvýšenej stability. „Rok 2026 bude opatrnejší než rok 2025,“ konštatuje. Vo svojej prognóze uvádza, že v určitých lokalitách dôjde k úplnej stagnácii cien, čo poskytne kupujúcim viac času na rozmyslenie.

Atraktívne byty v prémiových lokalitách si však svoju cenu podľa Bičiara bez problémov udržia. Kvalitná architektúra, dobrá dostupnosť a moderné technológie budú v roku 2026 kľúčovými faktormi predaja. Celkovo odborník očakáva skôr spomalenie rastu cien než ich prudký a nekontrolovaný prepad. Trh sa tak dostáva do rovnovážnejšej polohy, ktorá môže vyhovovať pripraveným záujemcom.