Sused vám zasahuje do pozemku? Advokát radí, ako môžete ochrániť svoj majetok

Advokát Milan Ficek z advokátskej kancelárie Ficek & Partners, vysvetľuje právne postupy a praktické riešenia pri sporoch o vlastníctvo pozemkov.

---

V článku sa dozviete:

• ktoré zákony upravujú vlastnícke práva k pozemkom na Slovensku,

• ako sa právne domáhať svojich práv pri narušení výmery pozemku,

• na koho sa obrátiť a aký je správny postup pri riešení sporov,

• akú úlohu zohrávajú geodeti a právnici pri vymedzovaní hraníc,

• konkrétne príklady z praxe a ich riešenie,

• aké typy žalôb možno podať pri rôznych druhoch zásahov.

---

Právny rámec vlastníctva pozemkov

Vlastnícke práva k pozemkom v slovenskej legislatíve upravuje predovšetkým Občiansky zákonník (OZ), ktorý delí veci na nehnuteľnosti a hnuteľné veci. Nehnuteľnosti sú definované ako pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom podľa § 119 ods. 2 OZ.

„Okrem Občianskeho zákonníka existují špecifické zákony pre určité typy pozemkov. Napríklad zákon č. 326/2005 Z.z. o lesoch upravuje lesné pozemky, stavebný zákon sa týka stavebných pozemkov a Zákon o vlastníctve bytov upravuje byty a nebytové priestory,“ vysvetľuje advokát Ficek.

Pre úplnosť vlastníctva je kľúčové, aby vlastníctvo k nehnuteľnosti nadobudol občan právne relevantným spôsobom. Najtypickejšími sú zmluvy uzavreté medzi stranami, pričom pri zmluvnom prevode nehnuteľností sa vždy vyžaduje písomná forma a vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

Ako sa domáhať svojich práv pri pozemkoch?

Ak niekto zasahuje do vlastníckeho práva občana na jeho pozemku, napríklad narušením výmery parcely, môže sa vlastník domáhať právnej ochrany. Základným právnym predpisom je § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje.

„V praxi rozlišujeme dva hlavné typy žalôb. Zapieraciu, takzvanú negatórnu žalobu, ktorá smeruje k odstráneniu iných zásahov do vlastníckeho práva. A vindikačnú žalobu, ktorou sa vlastník domáha vydania veci pri neoprávnenom zadržiavaní časti pozemku,“ objasňuje advokát.

Dôležité je preukázať vlastnícke právo žalobcu a neprávnosť zásahu žalovaného. Vlastnícke právo k pozemku sa nepremlčava, takže vlastník môže žalobu podať kedykoľvek po rušivom konaní.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Konkrétne príklady z praxe pri sporoch o pozemok

Advokát Ficek uvádza reálne prípady zo svojej praxe: „Riešili sme prípad, kedy sa žalobca domáhal vypratania časti pozemku, ktorú žalovaní užívali a pripustili, že zaberajú 5-10 m² z pozemku žalobcu. Žalovaní tvrdili, že plot postavili na svojom pozemku a boli dobromyseľní.“

Súd však zistil, že vedeli o užívaní cudzej časti pozemku. Rozhodol, že žalovaní sú povinní parcelu vypratať, keďže ich konanie nebolo dobromyseľné a neexistoval právny úkon na zmenu vlastníctva.

„Iný príklad z praxe obce zahŕňal žiadosť o zastavenie stavebných prác na oprave oplotenia, kde žiadateľ namietal, že oplotenie neprechádza po právnej hranici. Obec nariadila ústne pojednávanie s miestnou ohliadkou, čo viedlo k uzavretiu súdneho zmieru, v ktorom sa susedia zaviazali spoločne uhradiť geodetické zameranie hranice,“ dopĺňa advokát.

---

Portál Nehnuteľnosti.sk vám prináša sériu článkov v Magazíne, v ktorej sa podrobne venuje najčastejším typom susedských sporov, s ktorými sa Slováci stretávajú.

Každý článok prnáša nielen teoretický pohľad na problematiku, ale aj praktické príklady riešení z reálnej právnej praxe.

SUSEDSKÉ SPORY

---

Správny postup pri riešení sporov

Advokát Ficek na základe svojej právnickej praxe odporúča nasledujúci postup:

1. Pokus o dohodu

„Občiansky zákonník v § 3 ods. 2 zdôrazňuje, že fyzické a právnické osoby, ako aj štátne orgány a orgány miestnej samosprávy, dbajú na to, aby sa prípadné rozpory medzi účastníkmi odstránili predovšetkým ich dohodou. Vždy odporúčam začať priateľským rozhovorom,“ hovorí Ficek.

2. Obrátenie sa na obec

Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci podľa § 5 OZ. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť obnovenie predošlého stavu.

„Obec rieši len skutkové otázky a neskúma, komu právo skutočne patrí, ani priebeh hranice pozemkov. Ak je spor o právo sporný, obec nemôže rozhodnúť a odkáže účastníkov na súd,“ upozorňuje advokát.

3. Súdne konanie

Ak sa problém nevyrieši na úrovni obce, alebo ak ide o spor o vlastnícke právo alebo priebeh hranice, je potrebné domáhať sa ochrany na súde podľa § 4 OZ.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Úloha geodeta a právnika pri konaní s pozemkami

Geodet – kľúčový pri zameraní hraníc

„Geodet je kľúčový pri geodetickom zameraní hranice medzi pozemkami, čo je nevyhnutné na preukázanie, či došlo k porušeniu výmery. Súdy často vychádzajú zo znaleckých posudkov geodetov,“ vysvetľuje Ficek.

Právnik – formulácia žaloby a zastupovanie

„Právnik je nevyhnutný na formuláciu žaloby, či už negatórnej alebo vindikačnej, preukázanie vlastníckeho práva a neoprávnenosti zásahu pred súdom. Pomáha zhromažďovať dôkazy ako zmluva, výpis z katastra nehnuteľností, svedecké výpovede,“ dodáva advokát.

Praktické rady pre vlastníkov pozemkov

Na základe skúseností advokáta môžeme odporučiť:

Dokumentujte si hranice – Majte aktuálne geodetické zameranie svojho pozemku a pravidelne kontrolujte, či susedia neprekračujú hranice.

Zachovajte si doklady – Kúpna zmluva, výpis z katastra nehnuteľností a geometrický plán sú základné dokumenty preukazujúce vlastníctvo.

Reagujte včas – Ak spozorujete zásah do svojho pozemku, reagujte čím skôr. Čím dlhšie zásah trvá, tým komplikovanejšie môže byť jeho riešenie.

Hľadajte dohodu – Väčšina sporov sa dá vyriešiť mimosúdne, čo ušetrí čas, peniaze a zachová susedské vzťahy.

Investujte do presného zamerania – Spoločné geodetické zameranie hraníc môže predísť budúcim sporom.

Nezanedbávajte právnu pomoc – Pri zložitejších prípadoch sa obráťte na advokáta ešte pred podaním žaloby.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

---

Dobrý tip: Hľadáte pozemok pre svoj budúci domov alebo ako investičnú príležitosť? Viac ako 13 000 pozemkov na celom Slovensku nájdete na Nehnuteľnosti.sk. 

---

Čo obsahuje dobrý podnet na obec?

Pre efektívne riešenie je dôležitá kvalitná dokumentácia:

– presnú adresu a popis nehnuteľnosti, kde dochádza k zásahu;

– stručný popis skutkového stavu – kedy a ako k zásahu došlo;

– označenie osôb, ak sú známe (meno vlastníka, nájomcu);

– fotodokumentáciu alebo iné dôkazy preukazujúce zásah;

– požiadavku na prešetrenie a prijatie opatrení.

Záver

„Spory o pozemky patria medzi najčastejšie susedské konflikty. Kľúčom k úspešnému riešeniu je kombinovanie právnych znalostí s presným geodetickým zameraním a snahou o mimosúdne riešenie. Väčšina sporov sa dá vyriešiť bez súdneho konania, ak postupujete systematicky a máte dostatočnú dokumentáciu,“ uzatvára advokát Ficek.

Pamätajte si, že vlastnícke právo k pozemku je jedno z najsilnejších práv v právnom systéme a jeho ochrana je garantovaná zákonom. Ak máte podozrenie, že niekto zasahuje do vašich vlastníckych práv, neváhajte konať – čím skôr problém riešite, tým jednoduchšie bude jeho vyriešenie.