Hypotéka nestačí? Spoznajte tri ďalšie možnosti dofinancovania bývania

Pri kúpe nehnuteľnosti je často potrebné dofinancovať časť hodnoty, ktorú banka neposkytne vo forme hypotéky. V našom článku sa dozviete, ako efektívne pokryť týchto chýbajúcich prevažne 20%. Predstavíme vám možnosti využitia vlastných úspor, spotrebných úverov, úverov zo stavebnej sporiteľne a založenia druhej nehnuteľnosti. Zistíte, ako môžete získať vyššiu hypotéku a splniť si sen o vlastnom bývaní.

Tri možnosti dofinancovania hypotéky

Pri kúpe nehnuteľnosti je často potrebné dofinancovať 20% z celkovej hodnoty, ktoré banka neposkytne vo forme hypotéky. Existuje niekoľko možností, ako tento rozdiel pokryť. Prvou možnosťou sú vlastné zdroje, teda úspory, ktoré má kupujúci k dispozícii. Druhou možnosťou je využitie iného úveru, napríklad spotrebného úveru, ktorý môže pokryť zvyšnú sumu. Treťou možnosťou je založenie druhej nehnuteľnosti, čím sa zvýši celková hodnota zábezpeky a banka môže poskytnúť vyššiu hypotéku. Každá z týchto možností má svoje výhody a nevýhody, a je dôležité zvážiť, ktorá najlepšie vyhovuje konkrétnej finančnej situácii kupujúceho.

Vývoj schvaľovania výšky úveru pre bývanie

História vývoja výšky úveru k hodnote kupovanej nehnuteľnosti (LTV) na Slovensku prešla výraznými zmenami. V minulosti banky poskytovali hypotéky na 100% hodnoty nehnuteľnosti, čo znamenalo, že kupujúci nepotrebovali žiadne vlastné zdroje. Postupom času sa však pravidlá sprísnili a LTV sa znížilo na 90%. Toto opatrenie malo za cieľ znížiť riziko pre banky a zvýšiť finančnú zodpovednosť kupujúcich. Neskôr sa LTV ešte viac sprísnilo na 80%, pričom 90% hypotéky sú stále možné, ale len vo výnimočných prípadoch.

Tieto zmeny reflektujú snahu Národnej banky Slovenska zabezpečiť stabilitu finančného trhu a ochranu klientov pred nadmerným zadlžovaním. Dnešné pravidlá nútia kupujúcich mať vlastné úspory alebo hľadať alternatívne možnosti dofinancovania.

Vlastné zdroje alebo pomoc od rodiny pri financovaní hypotéky

Jednou z možností dofinancovania chýbajúcich 20% je použitie vlastných zdrojov. Na priemerný 2-izbový byt v krajskom meste je to niečo cez 30 000€. Väčšina mladých ľudí nedisponuje vlastnými zdrojmi v takejto výške a preto je ďalšou možnosťou požičať si potrebné prostriedky od rodiny alebo blízkych. Toto riešenie môže byť menej nákladné ako komerčné úvery, ale vyžaduje dôveru a jasné dohody so svojimi blízkymi. Každopádne, využitie vlastných zdrojov alebo pomoci od rodiny môže v dnešnej dobe výrazne zjednodušiť kúpu nehnuteľnosti.

Pri dnešných cenách nehnuteľností môže byť našetrenie 20% hodnoty nehnuteľnosti náročné a je potrebné s tým vo väčšine prípadov začať už zopár rokov vopred. Preto sa naši odborníci venujú príprave kúpy nehnuteľnosti už pri prvotnej myšlienke klienta na budúce bývanie.

^{Vlastné zdroje alebo pomoc od rodiny uľahčí kúpu nehnuteľnosti. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podmienky pre získanie 90% hypotéky

Financovanie 90% hodnoty nehnuteľnosti hypotékou je dnes možné len na výnimku a za prísnych podmienok. Banky túto možnosť poskytujú najmä na kúpu bytu v krajských mestách a pre bonitnejších klientov. Tento typ financovania je menej dostupný, schvaľovací proces je prísnejší ako pri 80% financovaní a vyžaduje sa stabilný a nadpriemerný príjem. Okrem toho je pri 90% financovaní obvykle vyššia úroková sadzba, čo zvyšuje Vašu mesačnú splátku. Banky si takýmto spôsobom kompenzujú zvýšené riziko spojené s vyšším úverovým zaťažením kupovanej nehnuteľnosti. Mali by ste zvážiť, či ste pripravení platiť vyššie mesačné splátky a úroky. Toto riešenie môže byť vhodné pre tých, ktorí nemajú dostatok vlastných zdrojov alebo vlastné prostriedky plánujú následne použiť na rekonštrukciu.

Spotrebný úver vs. stavebný úver pre dofinancovanie hypotéky

Dofinancovanie chýbajúcich 20% hodnoty nehnuteľnosti je možné aj prostredníctvom iného úveru, ako napríklad spotrebného úveru alebo úveru zo stavebnej sporiteľne. Spotrebný úver je bežne dostupný a jeho vybavenie je relatívne rýchle, avšak má značne vyššiu úrokovú sadzbu oproti hypotéke. Na druhej strane, úver zo stavebnej sporiteľne môže ponúknuť výhodnejšie podmienky, keďže sa dá jeho splatnosť natiahnuť až na 30 rokov oproti spotrebnému úveru, ktorý sa dá splácať maximálne 8 rokov. Tento rozdiel sa hlavne prejaví v mesačnej splátke, ktorá môže byť pri spotrebnom úvere až dvojnásobná.

Pri využití iného úveru je dôležité dôkladne zvážiť svoju finančnú situáciu, keďže kombinácia dvoch úverov zvýši mesačné splátky a celkovú zadlženosť domácnosti. Klienti by mali mať na pamäti, že banky posudzujú celkovú schopnosť splácať všetky záväzky a preto je nutné, aby bol ich príjem dostatočný na pokrytie oboch úverov.

Dofinancovanie iným úverom je flexibilné riešenie, ale je potrebné ho dôkladne naplánovať a nechať si porovnať všetky možnosti.

^{Založenie druhej nehnuteľnosti pri hypotéke má aj riziká. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Riziká a zodpovednosť pri založení druhej nehnuteľnosti

Okrem financovania iným úverom existuje aj lacnejšia možnosť a to založenie aj ďalšej nehnuteľnosti. Tento postup umožňuje klientovi zvýšiť celkovú hodnotu zábezpeky, čím môže získať vyššiu hypotéku. Veľakrát sa takto dá financovať až 100% kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Najčastejšie ľudia banke zakladajú nehnuteľnosť svojich rodičov. Založiť ale môžete nehnuteľnosť patriacu prakticky komukoľvek, kto s tým súhlasí. Banky však vyžadujú, aby bola druhá nehnuteľnosť bez tiarch (t.j. neboli na nej iné hypotekárne úvery), a aby mala dostatočnú hodnotu.

Založenie druhej nehnuteľnosti zvyšuje zodpovednosť dlžníka voči blízkym, preto je dôležité pri tomto kroku dôkladne zvážiť všetky riziká. Takáto nehnuteľnosť sa dá ale z úveru pomerne rýchlo odstrániť, zvyčajne do pár rokov od kúpy. Takýto krok je potrebné dobre premyslieť a naplánovať.

Kúpu nehnuteľnosti si radšej naplánujte

Možností, ako dofinancovať kúpu vašej budúcej nehnuteľnosti je veľa a je kľúčové vybrať si tú správnu. Čo urobiť v prípade, keď nemáte žiadne vlastné zdroje? Oplatí sa viac vziať 90% hypotéku a nižší úver alebo 80% a vyšší úver? Je výhodnejší spotrebný úver z banky alebo úver zo stavebnej sporiteľne? Ak rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti či už teraz alebo do budúcna, vašim prvým krokom by mal byť výpočet vášho maximálneho úverového limitu v  hypotekárnej kalkulačke. Následná konzultácia s odborníkom vám pomôže nájsť najlepšie riešenie.