Parlament schválil stavebný zákon. Toto sú najdôležitejšie zmeny v novej legislatíve

V článku sa dozviete:

• akým spôsobom sa zlúči stavebné a územné konanie,

• čo sa zmení v lehotách, ktoré budú musieť dodržiavať stavebné úrady,

• ako sa budú vysporiadavať špekulatívne námietky,

• aké budú pokuty pre nezodpovedných stavebníkov,

• pri ktorých stavbách už nebudete potrebovať povolenie.

---

Parlament po viacerých odkladoch schválil novelu Stavebného zákona. Nová legislatíva prináša do praxe viacero zmien. Koaliční poslanci odmietli všetky opozičné pozmeňujúce návrhy. 

Kľúčové zmeny v prospech stavebníkov

Najvýznamnejšou zmenou je zlúčenie územného a stavebného konania do jednotného konania o stavebnom zámere. „Aktuálne územné a následne stavebné konania trvajú celé roky,“ upozorňuje Marek Kundrát z developerskej spoločnosti Corwin. „Kým na Slovensku prebehne táto administratíva, úplne sa zmenia trhové podmienky, ceny materiálov, úrokové sadzby či dokonca geopolitická situácia.“

Dobrou správou pre všetkých budúcich stavebníkov je nový, jednoduchší postup pri schvaľovaní stavieb. Ako to bude fungovať? Stavebník má teraz dve možnosti. Pri prvej možnosti najskôr prekonzultuje svoj zámer s obcou, úradmi a susedmi ešte pred oficiálnym začatím konania. Po získaní súhlasného rozhodnutia má istotu, že môže pokračovať s detailným projektom. Keď mu úrad overí aj tento projekt, môže začať stavať.

Druhá možnosť je rýchlejšia – stavebník môže rovno pripraviť podrobný projekt stavby. Stavebný úrad ho posúdi spolu so stavebným zámerom v jednom kroku.
Ministerstvo dopravy, ktoré zákon pripravilo, sľubuje významné zjednodušenie celého procesu. Úrady a účastníci konania sa už nebudú musieť viackrát vyjadrovať k tým istým otázkam. Vďaka tomu by malo byť schvaľovanie stavieb podstatne rýchlejšie.

Koniec nekonečným lehotám

Ďalšou významnou plánovanou novinkou je zavedenie tzv. fikcie súhlasu. Ak sa dotknutý orgán nevyjadrí v zákonom stanovenej lehote (30, 60, respektíve v odôvodnených prípadoch 90 dní), bude sa to považovať za súhlas. Tento mechanizmus by mal eliminovať chronické nedodržiavanie lehôt zo strany úradov.

Zákon by mal tiež obmedziť priestor na špekulatívne námietky, ktoré často na mesiace či roky brzdia povoľovanie projektov. „Účastníkovi konania zostane právo pripomienkovať stavbu, no na opätovne uplatnené námietky správny orgán nemusí prihliadať,“ vysvetľuje Kundrát. Toto opatrenie by malo zabrániť umelému naťahovaniu procesov prostredníctvom opakovaných námietok k tej istej veci.

Pokuty pre nezodpovedných

Nový zákon prináša aj prísnejšie pravidlá a jasné rozdelenie zodpovednosti. Stavebné firmy a dozor budú musieť dodržiavať stanovené postupy oveľa precíznejšie. Ak pochybia, hrozia im pokuty. Projektanti zase musia zaručiť, že ich projekty spĺňajú všetky potrebné požiadavky – od technických parametrov až po ochranu životného prostredia.

Investori a stavebníci budú zodpovední za to, že sa stavba drží schváleného projektu a všetkých platných predpisov. Dôležitú úlohu dostávajú aj stavebné úrady – ich zamestnanci musia rozhodovať transparentne a správne, inak ponesú následky.

Jednoducho povedané – každý, kto sa podieľa na výstavbe, bude niesť jasnú zodpovednosť za svoju časť práce. Tým sa má zlepšiť kvalita stavieb a predísť problémom počas výstavby.

Digitalizácia ako krok vpred

Významným posunom je aj možnosť elektronických podaní. „Veľkým prínosom bude možnosť podávať žiadosť a projektovú dokumentáciu elektronicky, čo bude zárukou väčšej transparentnosti konaní a rovnako to ušetrí náklady,“ vysvetľuje Juraj Suchánek z Inštitútu urbanného rozvoja. „Dnes elektronické podanie nie je prakticky možné, projekty sa stále doručujú na úrady v papierovej podobe.“

Experti však upozorňujú, že digitalizácia mohla ísť ešte ďalej. „Podľa predloženého zákona bude možné podať žiadosť elektronicky a projektovú dokumentáciu nahrať na úložisko. Ďalšia komunikácia s dotknutými orgánmi ako aj stavebným úradom bude ale prebiehať dnes obvyklým spôsobom,“ dopĺňa Suchánek.

Informačný systém však ešte nie je pripravený a očakáva sa, že by mal byť plne funkčný najneskôr až od roku 2029. Dovtedy bude možnosť zasielať potrebné dokumenty v listinnej podobe. 

Čo bude možné postaviť bez stavebného povolenia?

Dobré správy pre majiteľov domov a záhrad. Od apríla prichádza výrazné zjednodušenie pri menších stavbách. Tu je prehľad toho, čo sa mení:

Na čo už nebudete potrebovať stavebné povolenie?

•  Menšie stavby do 50 m² – napríklad vaša nová garáž, záhradný domček alebo chatka
•  Bazény do 25 m²
•  Nabíjacie stanice pre elektromobily do 25 kW
•  Solárne panely a podobné zariadenia na výrobu energie do 50 kW

Mimoriadne zjednodušenie prichádza pre malé energetické zariadenia do 10,8 kW – tie nebudete musieť ani len ohlásiť!

Kedy ale predsa len budete potrebovať ohlásenie?

• Ak staviate blízko hranice pozemku
• Ak je stavba na verejnom priestranstve
• Pri inštalácii telekomunikačných vedení a rozvodov
• Pri montovaných stavbách do 25 m² a výšky 6 metrov

Toto zjednodušenie vám ušetrí čas aj peniaze pri realizácii menších projektov okolo domu. 

Pretrvávajúce výzvy

Napriek pozitívnym zmenám odborníci identifikujú aj oblasti, ktoré zostávajú problematické. Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska, považuje za problematické politické rozhodnutie ponechať prvostupňové stavebné úrady na obciach v pôvodnom rozdrobenom počte.

„To objektívne bude prinášať komplikácie v riešení doterajších problémov: odbornosti rozhodovania, zastupiteľnosti u menších úradov, digitalizácie, a v neposlednom rade aj systémovej podjatosti,“ varuje. „Som toho názoru, že tento stav bude strednodobo neudržateľný a v budúcnosti bude musieť vláda pristúpiť k riešeniu problému rozdrobenosti verejnej správy na Slovensku, nízkej výkonnosti a profesionality a vysokých nákladov,“ dodáva Kováčik.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Územné plánovanie ako kľúčový faktor

Experti upozorňujú, že samotný stavebný zákon je len jedným z faktorov ovplyvňujúcich výstavbu. „Neaktuálnosť územných plánov a roky trvajúce procesy ich zmien sú veľmi vážny problém,“ vysvetľuje Kundrát s tým, že neraz sú územné plány staré desiatky rokov a nereflektujú zmenenú situáciu.

Zastaralé územné plány podľa neho vedú k trom hlavným problémom: odchodu ľudí za hranice mesta a rastu satelitov, chátraniu nevyužitých území v mestách (brownfieldov) a v neposlednom rade k rastu cien nehnuteľností.

Vplyv na trh s nehnuteľnosťami

Či sa nové pravidlá skutočne prejavia v nižších cenách nehnuteľností, zostáva otázne. Podľa expertov bude kľúčové, ako sa s novými pravidlami vysporiadajú zodpovedné orgány. „Plánovaný efekt novej legislatívy sa často líši od jej aplikácie v realite,“ pripomína Kundrát.

Suchánek dodáva, že pri cenách bytov zohrávajú významnú úlohu aj iné faktory, napríklad sadzba DPH, ktorá bude od januára 23%, čo je výrazne viac ako v ostatných krajinách V4 (5% v Maďarsku, 8% v Poľsku a 12% v ČR).

„Nový stavebný zákon je len základným kameňom stavebnej legislatívy, na ktorý nadväzujú desiatky ďalších špecializovaných zákonov,“ pripomína Kováčik. Ich novely budú predmetom prípravy v najbližších mesiacoch v tzv. zbernom zákone. Dôležitá bude aj kvalita vykonávacích vyhlášok a reálna digitalizácia všetkých agend a procesov.

Napriek výhradám sa odborníci zhodujú, že nová stavebná legislatíva je potrebná. Jej skutočný prínos však ukáže až čas a praktická aplikácia. Pokiaľ sa podarí odstrániť existujúce problémy, skrátenie doby prípravy by malo priniesť aj zníženie nákladov na prípravu a zvýšenie počtu pripravených stavieb, čo by mohlo vytvoriť priestor pre zvýšenie ponuky na trhu a postupné znižovanie cien nehnuteľností.