Lacné a dôstojné nájomné bývanie? „Červená Viedeň” to zvláda, Slovensko (zatiaľ) hľadá cestu

V článku sa dozviete:

• prečo je nájomné bývanie horúca téma,

• aká je situácia v Bratislave a ako budú vyzerať plánované nájomné bytovky,

• prečo sa Viedeň nazývala červená a čím je výnimočná v riešení nájomného bývania,

• ako sa k nájomnému bývaniu stavia štát a komu môže pomôcť,

• aké sú prvé slovenské úspechy v oblasti nájomného bývania.

---

Prečo nájomné bývanie?

Zhoršený prístup k vlastnému bývaniu nie je žiadnym tajomstvom. Obzvlášť vo väčších mestách nemožno prehliadnuť dlhodobé zvyšovanie cien nehnuteľností, ktoré spolu s prísnejšími podmienkami na získavanie hypotekárnych úverov prispieva k odďaľovaniu sna o vlastnom domove. Kúpa bytu sa pre mnohých stáva nereálna, a ako možné riešenie sa uvádza nájomné bývanie. Samozrejme, nejde len o jeho trhovú verziu, čoho dôkazom je dlhodobá úspešná prax z blízkeho zahraničia. Vo Viedni presiahla tradícia nájomného bývania podporovaného mestom storočnicu. 

Nájomné bývanie v hlavnom meste

Podľa oficiálneho dokumentu Hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava 2021 „Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020-2030″ nie je súčasný prírastok nových bytov dostačujúci na dosiahnutie európskeho štandardu. Jeho zvýšenie sa javí ako nevyhnutné v súvislosti so záujmom o spomalenie rastu cien bytov a zlepšenie dostupnosti bývania. Kritickým faktorom je pritom zvyšovanie podielu komerčného a regulovaného nájomného bývania. 

Zo všetkých bytov v Bratislave tvoria mestské nájomné len 1 %. Pre porovnanie, priemer v rámci celej EÚ dosahuje približne 10 %. V neďalekých mestách, konkrétne v Brne je to 15 % a vo Viedni dokonca 30 %, pričom ďalších 30 % sú byty s regulovaným nájomným vlastnené neziskovými spoločnosťami. 

S úmyslom nápravy tohto stavu bolo v hlavnom meste rozpracovaných viacero projektov nájomného bývania, ktoré sa nachádzajú v rozličnom štádiu rozpracovanosti. 

• Za zmienku aktuálne stojí dokončenie nájomnej bytovky na Muchovom námestí, prvej po dlhých rokoch. Odovzdávať sa bude 103 bytov, z toho 51 je vyhradených pre reštituentov. Výsledok pôsobí striedmo, nadčasovo, za prvotným návrhom architektúry stojí Pantograph a ďalšie stupne dokumentácie vyhotovila spoločnosť Proma. Pri decentnej zalomenej hmote navyše vznikne príjemný park, ktorý zvýši atraktivitu prostredia.

Lepšia architektúra aj vďaka súťažiam

K čo najlepším riešeniam sa snaží mesto dospieť pomocou súťaží, ktoré sa všeobecne považujú za prostriedok vedúci ku kvalitnejšiemu výsledku. Napriek tomu, že ide o projekty, ktoré majú riešiť nízku dostupnosť bývania, majú okrem súčasných stavebno-technických požiadaviek na obytné budovy spĺňať aj estetické kritéria a prispievať k zatraktívneniu obrazu mesta. Pozrite si zopár príkladov.

• Prostredníctvom súťaže sa hľadala podoba obytného súboru na Terchovskej ulici, ktorého realizácia by mala začať snáď v dohľadnej dobe a do Ružinova prinesie 85 nájomných bytov. Zvíťazil ateliér The Büro. Tvorcovia presvedčili urbanistickou koncepciou a citlivým začlenením novej štruktúry do územia. Vďaka organizácií a veľkosti jednotlivých bytoviek pôsobí ako prirodzený prechod medzi zástavbou nízkopodlažných rodinných domov, priemyselných objektov a panelovým sídliskom.

^{Obytný súbor na Terchovskej ulici; Zdroj: The Büro / bratislava.sk}

^{Obytný súbor na Terchovskej ulici; Zdroj: The Büro / bratislava.sk}

^{Obytný súbor na Terchovskej ulici; Zdroj: The Büro / bratislava.sk}

• Ateliér KSAStudeny vyhral súťaž na rekonštrukciou bývalého internátu v lokalite školského areálu učilišťa SOU v mestskej časti Záhorská Bystrica. So štartom stavebných prác sa počíta budúci rok a po ich ukončení má v Bratislave pribudnúť náhradné nájomné bývanie pre reštituentov. Areál učilišťa bude využitý komplexne, mestská časť chce totiž obnoviť aj objekt Základnej školy s bazénom a BSK plánuje realizovať novostavbu domu sociálnych služieb.

^{Nájomné bývanie v Záhorskej Bystrici – Holý vrch; Zdroj: KSAStudeny / bratislava.sk}

• Ešte v roku 2020 bola vyhlásená architektonická súťaž na pozemok v lokalite Parková v areáli Csákyho kaštieľa v ružinovskom Prievoze, ktorá bola reakciou na žiadosti o pridelenie bývania od vysokého počtu starších občanov. Porota udedila prvé miesto návrhu bratislavského ateliéru SUPERATELIER. Vyzdvihla najmä príjemnú, uveriteľnú atmosféru, útulnosť novonavrhovaného projektu pôsobí žiaduco s ohľadom na vekovú skladbu budúcich obyvateľov. Svoju úlohu zohral citlivý prístup k existujúcemu prostrediu, keďže vďaka členitosti dvoch hmôt bude možné zachovať väčšinu zelene. Stavby vymedzia centrálne nádvorie koncipované ako zimná záhrada, kde sa má odohrávať veľká časť spoločenského života.

^{Nájomné bývanie v lokalite Parková; Zdroj: SUPERATELIER / bratislava.sk}

^{Nájomné bývanie v lokalite Parková; Zdroj: SUPERATELIER / bratislava.sk}

^{Nájomné bývanie v lokalite Parková; Zdroj: SUPERATELIER / bratislava.sk}

• V architektonickej súťaži získal najvyššiu priečku v roku 2022 ateliér Architekti B.K.P.Š., ktorý vo víťaznom návrhu prezentuje svoj pohľad na nájomné bývanie v petržalskej lokalite Janíkov dvor. V jednoduchom kvádri s pravidelným rastrom otvorov a balkónov navrhujú 105 bytov a okrem neho bude zrealizovaný aj parkovací dom a revitalizované okolie. Predpokladaný termín ukončenia projektu pripadá na rok 2028.

^{Nájomné bývanie v lokalite Janíkov dvor; Zdroj: Architekti B.K.P.Š. / bratislava.sk}

Viedeň – kraľuje mestskému bývaniu

V roku 2020 oslávila okrúhlu 100-ročnicu viedenská tradícia bývania budovaného s podporou mesta, za ktorou stojí dedičstvo tzv. „Červenej Viedne“, z rokov 1919-1934 kedy v meste vládli sociálni demokrati. 

Po prvej svetovej vojne chýbalo množstvu ľudí slušné bývanie, šírili sa choroby, vo veľkom napríklad tuberkulóza. Odpoveďou na neveselú situáciu bol veľkorysý sociálny program. Jeho súčasťou bolo budovanie rozsiahlych obytných súborov, ktoré navyše pomohlo oživiť miestnu ekonomiku. Súbory, tzv. „hofy“ ponúkali malé byty a sociálne zariadenia, pričom svoje miesto v nich našli aj materské školy, práčovne, jedálne, či dokonca ordinácie lekárov. Ubytovanie bolo prednostne určené vojnovým invalidom, vdovám s deťmi a ostatným znevýhodneným skupinám. 

Typickým reprezentantom výstavby tohto obdobia je Karl-Marx-Hof v Heiligenstadt neďaleko Dunaja. Navrhol ho vtedajší mestský architekt Karl Ehn a ide o ukážku dynamickej expresionistickej architektúry, autorom sochárskej výzdobe je Josef Franz Riedl. Zaraďuje sa k najväčším v Európe, má dĺžku cez 1 kilometer a nachádza sa v ňom okolo 1 400 bytov. 

^{Karl-Marx-Hof; Zdroj: BWM Architekten / Christoph Panzer}

V úmysle zabezpečiť obyvateľom Viedne zdravé podmienky na život prijalo mestské zastupiteľstvo v roku 1923 prvý program výstavby, ktorý počítal s realizáciou 25 000 bytov počas obdobia 5 rokov. Držalo sa motta „čerstvý vzduch, svetlo a slnko” a týmto princípom zostalo mesto Viedeň vlastne verné dodnes. Nájomné bývanie tvorí stále dôležitú súčasť nových projektov, v ktorých zároveň prezentuje, kam sa od časov „Červenej Viedne“ viedne posunulo. 

Typy nájomného bývania vo Viedni

V ponuke sú byty, ktoré mesto Viedeň vlastní (Gemeindewohnungen) a také, ktorých výstavbu dotuje spolková krajina Viedeň (Genossenschaftswohnungen), no sú v správe príslušných bytových družstiev. Do prvej skupiny patrí asi 220 000 jednotiek a do druhej okolo 200 000. Mesto Viedeň teda funguje ako najväčší prenajímateľ bytov v Európe.

Príklady, kde sa nachádzajú nájomné byty 

• Dotované byty nájdete aj v štvrti Seestadt Aspern rozostavanej okolo umelého jazera, ktorá sa zaraďuje k najväčším prebiehajúcim projektom rozvíjajúcim mestá v Európe. Vo finálnom stave by sme ju mohli vidieť v roku 2030, v čase keď bude poskytovať bývanie pre približne 25 000 obyvateľov a tiež okolo 20 000 pracovných miest. 

Za bytovým domom H4 realizovaným v rokoch 2021- 2023 stoja autori Bernhard Weinberger, Andreas Gabriel, Helmut Wimmer a Raphaela Leu. Vizuálne pravdepodobne neohúri, odčítať možno snahu o optimalizáciu nákladov vychádzajúcu z maximálnej výšky nájomného. Odzrkadľuje ju i statické a dispozičné riešenie bytovky, ktoré navyše poskytuje dostatok flexibility pre prípadné budúce zmeny vo využití stavby. Milým prekvapením je preto určitý nadštandard bývania v podobe zasklení siahajúcich od podlahy po strop, veľkorysé rozmery priebežných balkónov a otvorenosť pôdorysov členených posuvnými prvkami.

^{Bytový dom H4 v Seestadt Aspern; Zdroj: Luiza Puiu / archinfo.sk}

^{Bytový dom H4 v Seestadt Aspern; Zdroj: Luiza Puiu / archinfo.sk}

^{Bytový dom H4 v Seestadt Aspern; Zdroj: Luiza Puiu / archinfo.sk}

V rastúcej štvrti v minulosti zaujal blok D12 od Berger + Parkkinen and Querkraft Architekten dokončený v roku 2015, pri ktorého výstavbe bolo vo významnej miere použité drevo. Program zahŕňa 213 bytov, 8 obchodov a priestorov pre komunitu ako herne, práčovne a pod. Komplex bol rozčlenený do viacero menších celkov s príťažlivými vnútroblokmi, pretkávajú ho viaceré trasy, ktoré sprístupňujú zóny s rozličnou mierou súkromia.

^{Bytový blok D12 v Seestadt Aspern; Zdroj: Hertha Hurnaus / archdaily.com}

^{Bytový blok D12 v Seestadt Aspern; Zdroj: Hertha Hurnaus / archdaily.com}

^{Bytový blok D12 v Seestadt Aspern; Zdroj: Hertha Hurnaus / archdaily.com}

• Relatívne nová štvrť Sonnwendviertel postavená južne od Wien Hauptbahnhof, Viedenskej hlavnej stanice, oslovuje veľmi príjemným prostredím, na ktorom sa podieľajú mnohé, na prvý pohľad možno nevýznamné riešenia, viac si o nich môžete prečítať v tomto článku.

Priniesla bývanie, i nájomné, v podobe asi 5 500 bytov pre približne 13 000 obyvateľov a rovnako 20 000 nových pracovných miest. Vybudovali sa priestory pre administratívu, vybavenosť, pribudol unikátny vzdelávací areál Bildungscampus Sonnwendviertel pre deti do 14 rokov a až 7 hektárov zaberá Helmut-Zilk-Park s nápaditými ihriskami a miestom pre záhradníčenie.

^{Sonnwendviertel; Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Sonnwendviertel; Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

^{Sonnwendviertel; Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

O pomoc pri nájomnom bývaní sa na Slovensku snaží aj štát

Štát predstavil nový model v oblasti bývania, tzv. „štátom podporované nájomné bývanie“, ktoré má vyplniť medzeru medzi trhovým nájomným, sociálnymi bytmi a kúpou nehnuteľnosti na hypotéku. Za účelom jeho podpory, rozvoja, realizácie a kontroly príslušných projektov bola zriadená Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania. 

Nový model by mal pomôct tým, ktorí sú síce schopní platiť nájom, no nevedia získať hypotéku, prípadne by pre nich boli pravidelné mesačné splátky priveľmi zaťažujúce.

Aké sú výhody štátom podporovaného nájomného bývania?

• Dostupnosť pre strednú vrstvu – splátka má byť nižšia ako pri hypotéke alebo trhovom nájomnom

• Dlhodobé bývanie – doba užívania sa po 5 rokoch mení na dobu neurčitú

• Podpora od zamestnávateľa – nájomca môže od zamestnávateľa získať až 4 € na m² podlahovej plochy, v maximálnej výške 360 € mesačne. Zaujímavé je tiež, že príspevok nepodlieha dani z príjmu a je daňovo uznateľným nákladom pre zamestnávateľa.

• Stabilita – dlhodobý chod systému a kvalitu bytov majú zaručiť jasné pravidlá a rovnako výber skúsených investičných partnerov. Zapájajú sa subjekty, ktoré sú finančne stabilné a sú schopné zabezpečiť dlhodobé financovanie, realizáciu a správu projektov nájomného bývania pri dodržaní najvyšších štandardov. V tomto smere musia mať aspoň 10 rokov skúseností a musia vlastniť alebo vlastnili aspoň 1 000 bytov, ktoré sa využívajú alebo využívali na nájomné bývanie.

Zatiaľ boli podpísané dve investičné zmluvy s partnermi Kooperativa Vienna Insurance Group a BWSG. Ďalším partnerom by sa mala stať spoločnosť Slovak Affordable Living SICAV so sídlom v Lichtenštajnsku.

Komu štát s nájomným bývaním pomôže?

1. februára bola spustená registrácia záujemcov o štátom podporované bývanie. Prihlásiť sa môže každý kto spĺňa kritériá stanovené zákonom a nariadením vlády. Ide o fyzickú osobu, ktorá dovŕšila vek 18 rokov a má trvalý, prechodný alebo iný obdobný pobyt na Slovensku. 

Zároveň boli definované aj diskriminačné kritériá, medzi ktoré patrí záujemca evidovaný ako dlžník voči verejnému sektoru, (napr. daňový úrad, sociálna alebo zdravotná poisťovňa), alebo evidovaný v zozname poverení na exekúciu či nespĺňa príjmové limity (minimálny alebo maximálny príjem).

• Prvé pokroky, prvé nájomné byty

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania komunikovala prvé úspechy:

V priebehu 1. polroka 2025 sa bude registrovaným nájomníkom odovzdávať prvých 70 bytov. Patria do projektu Ovocné sady, ktorý v bratislavskej mestskej časti Ružinov postavil developer JTRE. Zoznam zahŕňa už zariadené jedno- až trojizbové byty, v ponuke je aj štvorizbový, vyhotovené v bežnom nekonfliktnom štandarde, obdobné je i spracovanie exteriéru.

Na pláne je výstavba 5 400 nájomných bytov v Košiciach, pre ktorú mesto dokázalo vytvoriť vhodné podmienky. Projekt by sa mal zrealizovať v najbližších 10 rokoch a je výsledkom spolupráce štátu, mesta a súkromných investorov, WBG Wohnen und Bauen Gesellschaft Wien.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, bratislava.sk, najomnebyvanie.info, socialhousing.wien, iba-wien.at, archinfo.sk, wien.gv.at, archdaily.com, dezeen.com

Nehnuteľnosti.sk, Hertha Hurnaus / archdaily.com, Luiza Puiu / archinfo.sk, BWM Architekten / Christoph Panzer, Architekti B.K.P.Š. / bratislava.sk, SUPERATELIER / bratislava.sk, KSAStudeny / bratislava.sk, The Büro / bratislava.sk