Neplaťte viac, než musíte: Aká má byť „správna“ výška depozitu a prečo vám ho prenajímateľ nemusí vrátiť celý

V článku sa dozviete:

• či má prenajímateľ právo požadovať depozit za každých okolností, 

• od čoho sa odvíja výška vratnej kaucie, 

• čo by mala obsahovať nájomná zmluva, aby sa zmluvné strany vyhli nepríjemným prekvapeniam ohľadom depozitu,

• aké právne nástroje má k dispozícii nájomca, ktorému prenajímateľ odmieta vrátiť depozit.

---

Predstavte si situáciu: našli ste vysnívaný byt, dohodli si cenu nájmu s prenajímateľom, no zrazu príde požiadavka na zloženie depozitu vo výške niekoľkých mesačných nájmov. Na slovenskom realitnom trhu je tento typ zábezpeky jednou z prvých finančných položiek, s ktorou sa nájomca stretne pri vstupe do nájomného vzťahu. 

Kým pre prenajímateľa predstavuje určitú formu poistky, pre nájomcu je to nezanedbateľná finančná záťaž. Práve preto sa často stáva zdrojom nedorozumení a sporov. 

Výška depozitu na slovenskom trhu

Advokát Maroš Jakubek z advokátskej kancelárie Jakubek & Partners vysvetľuje, že zatiaľ čo zákon o krátkodobom nájme bytu obmedzuje výšku peňažnej zábezpeky (zákonný názov depozitu, respektíve vratnej kaucie, pozn. red.), na najviac trojnásobok mesačného nájmu s energiami, pri bežných nájmoch takéto priame obmedzenie chýba. V praxi sa však podľa jeho slov depozit väčšinou pohybuje do výšky dvojmesačného nájomného.

Tento rozsah potvrdzuje aj generálny riaditeľ realitnej kancelárie Equilibrio Real Richard Gál, podľa ktorého sa v súčasnosti bežná výška depozitu pohybuje v rozmedzí jedného až dvoch mesačných nájmov (vrátane energií), avšak výnimkou nie je ani požiadavka na depozit vo výške troch, či dokonca štyroch mesačných nájmov.

Takáto požiadavka je však už podľa Jakubeka prehnaná. „Depozit by mal byť v každom prípade v primeranej výške. Analogicky by sa dala aplikovať úprava z krátkodobého nájmu bytu, a teda výška depozitu by nemala presahovať trojmesačné plnenie,” odporúča advokát.

Súhlasí s ním aj tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec, podľa ktorého je na realitnom trhu nepísaným pravidlom, že ak chce nájomca nájsť nehnuteľnosť a mať aj solídny výber, mal by mať k dispozícii tri nájomné. „Jednu tretinu zväčša tvorí zábezpeka, ktorú prenajímateľ po korektnom skončení nájomného vzťahu vráti, a ďalšie dve platby sú za prvé nájomné,” približuje.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Faktory ovplyvňujúce výšku depozitu

Samozrejmosťou je, že vyššiu zábezpeku si spravidla vyžadujú prenajímatelia luxusnejších nehnuteľností, bytov a domov v atraktívnejších lokalitách, a taktiež modernejších a lepšie vybavených priestorov. Tieto typy nehnuteľností totiž prirodzene generujú väčší záujem zo strany potenciálnych nájomcov.

Vyšší depozit následne slúži majiteľovi nehnuteľnosti ako nástroj na filtrovanie potenciálnych nájomcov z hľadiska ich finančnej stability. Podľa realitného makléra Gála je to spôsob, ako eliminovať tých, ktorí by mohli mať v budúcnosti problém s pravidelným platením nájmu. „Zložením vyššieho depozitu sa nájomcovia kvalifikujú z pohľadu svojej bonity,” dodáva expert. 

V skratke: čím vyšší je dopyt po nehnuteľnosti, tým väčší výber medzi záujemcami prenajímateľ má, a tým skôr si môže dovoliť požadovať vyšší depozit. 

Najčastejšie problémy a nedorozumenia

Medzi najčastejšie nedorozumenia týkajúce sa vratných kaucií patrí situácia s poslednými platbami nájomného. Nájomcovia podľa Gála nezriedka podajú výpoveď z nájmu s jednostranným oznámením, že posledné dva až tri mesiace už neplánujú platiť dohodnutý nájom a požadujú jeho úhradu zo zloženého depozitu. 

„Tento postup je však možný jedine v prípade, že je to tak dohodnuté v nájomnej zmluve alebo po výslovnom súhlase prenajímateľa. V opačnom prípade je nájomca povinný platiť nájomné až do konca nájomného vzťahu,” ozrejmuje šéf Equilibrio Real. Následne,⁠⁠⁠⁠⁠⁠ po odovzdaní nehnuteľnosti preberacím protokolom a posúdení prípadných závad spôsobených nájomcom, dôjde k vráteniu depozitu v dohodnutom čase. 

Kaucia pritom môže byť ponížená o náklady na opravu škôd, ktoré nájomca spôsobil pri užívaní bytu. Takúto skúsenosť má aj Juliana, ktorá si prenajíma dvojizbový byt v bratislavskom Ružinove. „Samozrejme, už sa mi v minulosti stalo, že sme sa s majiteľom dohodli, že keď sme niečo poškodili alebo musel financovať nejaké menšie opravy, strhol nám časť depozitu. Dohoda prebehla v poriadku, nehádali sme sa,” hovorí mladá žena.

Ako príklad uvádza situáciu, keď položila horúci plech na sedačku, ktorá sa následkom toho poškodila. „Bola som si vedomá toho, že to bola moja chyba, takže som plne chápala, že majiteľ na opravu využil práve peniaze z depozitu,” dodáva.

---

Tip: Na portáli Nehnuteľnosti.sk aktuálne nájdete viac ako 15-tisíc ponúk zameraných na prenájom.

---

Advokát Jakubek preto svojim klientom – prenajímateľom odporúča využívať depozit na jeho primárny účel, ktorým je krytie prípadných škôd spôsobených v byte, a nie na úhradu nájomného. „Ak sa napriek tomu zmluvné strany dohodnú na takomto postupe, je vhodné si to potvrdiť písomnou dohodou, pre prípad, že sa vzťahy z nejakého dôvodu zhoršia,” prízvukuje advokát.

Ďalším častým zdrojom sporov býva samotné vrátenie kaucie. Problémy vznikajú najmä vtedy, keď podmienky vrátenia – predovšetkým časové lehoty či dôvody na krátenie depozitu – nie sú jasne stanovené v nájomnej zmluve.

Ďalším problematickým aspektom býva podľa realitného makléra Gála takzvané zádržné. Prenajímatelia totiž môžu zadržať časť depozitu až do vyúčtovania energií, ktoré zvyčajne prichádza s niekoľkomesačným oneskorením. Takýto postup môže byť pre nájomcu nepríjemným prekvapením, ak táto možnosť nebola vopred dohodnutá v zmluve.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Právne možnosti pri spore o depozit

Nepríjemnú skúsenosť, keď prenajímateľ po skončení nájmu odmietal vrátiť depozit, má aj Vladimír, ktorý už roky žije a pracuje v hlavnom meste. „V byte, ktorý som si v minulosti prenajímal, nastali isté komplikácie s vrátením depozitu. Nakoniec mi ani nebol vyplatený celý,” spomína. 

Podľa advokáta Jakubeka je postavenie nájomcu pri sporoch týkajúcich sa vrátenia kaucie pomerne zložité, keďže pri uzatváraní zmluvy o nájme je málokedy v postavení, aby si mohol „diktovať podmienky.”

O to dôležitejšie je uzatvoriť vyváženú a kvalitnú nájomnú zmluvu, ktorá vopred myslí na všetky prípadné úskalia, ku ktorým by mohlo v budúcnosti dôjsť. Správne formulovaná časť nájomnej zmluvy o depozite by mala byť čo najviac konkrétna, a mala by určovať výšku depozitu, lehotu jeho splatnosti, špecifikáciu dôvodov a okolností, za ktorých môže byť depozit použitý, a v neposlednom rade podmienky jeho vrátenia vrátane lehoty, do ktorej je prenajímateľ povinný depozit vyúčtovať a vrátiť.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podľa Jakubeka by zmluva zároveň mala jednoznačne obsahovať sankcie pre prípad, že prenajímateľ depozit včas nájomcovi nevráti. „Nájomca je však v tomto smere v relatívne komfortnej situácii, keďže prenajímateľ je ako vlastník prenajímanej nehnuteľnosti spravidla majetný. To znamená, že aj v prípade, ak prenajímateľ dobrovoľne nevráti depozit včas, je Predpoklad, že ho nájomca v budúcnosti vymôže,” približuje právnik.

Ak prenajímateľ depozit odmieta vrátiť v dohodnutej lehote –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ ideálne čo najskôr po odovzdaní nehnuteľnosti – a nájomca nadobudne pocit, že ho zadržiava neoprávnene, dostáva sa do omeškania s plnením peňažného nároku. V takejto situácii má nájomca právo domáhať sa vrátenia depozitu, a to aj súdnou cestou.

„Popri hodnote depozitu si nájomca môže uplatňovať aj úroky z omeškania v zákonnej výške, prípadne aj ďalšie sankcie za omeškanie, ak s nimi zmluva počíta,” dodáva Jakubek. 

Advokát však pred podaním žaloby odporúča najprv zaslať prenajímateľovi predžalobnú výzvu, v ktorej mu poskytne primeranú lehotu na dobrovoľné splnenie povinnosti. Za primeranú lehotu sa v takýchto prípadoch považuje spravidla niekoľko dní. „Týmto krokom sa často dá vyhnúť zdĺhavému a nákladnému súdnemu sporu,” hovorí Jakubek.

---

Ako sa chrániť: Praktické odporúčania pre nájomcov

• Dajte si záležať na podpise kvalitnej nájomnej zmluvy vrátane ustanovenia o depozite. To by malo obsahovať výšku depozitu, lehotu jeho splatnosti a konkrétne podmienky jeho použitia. 

• Vopred si ujasnite, či budete akceptovať zádržné do najbližšieho vyúčtovania energií. 

• S prenajímateľom si jednoznačne odkomunikujte a zmluvne dohodnite, že depozit sa nebude používať namiesto platieb obvyklého nájomného.

• Na začiatku aj pri ukončení nájmu zdokumentujte stav bytu, zamerajte sa pritom na škody. Vytvorte si dôkladnú fotodokumentáciu, trvajte na zdokumentovaní stavu meračov (elektromer, vodomer, plynomer, teplo) a uschovávajte si všetky doklady o úhradách nájomného a služieb.

• Nepredpokladajte, že nájomný vzťah sa skončí bez komplikácií. Vopred myslite na všetky situácie, ktoré by mohli vzniknúť počas trvania nájmu.

---

Zhrnutie

Depozit je štandardnou súčasťou nájomných vzťahov, no zabezpečenie vlastných práv vyžaduje obozretnosť a dobré zmluvné ošetrenie. Najdôležitejšie je mať všetky podmienky jasne definované v nájomnej zmluve a viesť dôslednú dokumentáciu celého nájomného vzťahu. Predídete tak nepríjemným prekvapeniam a potenciálnym sporom na konci nájomného vzťahu.

Platí, že v otázkach nájmov a depozitov má vždy prednosť vzájomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom. Transparentný a korektný prístup oboch strán je základom pre dlhodobý a bezproblémový nájomný vzťah.