Z rozhovoru sa dozviete:

• prečo ceny nehnuteľností v Košiciach prekonali Bratislavu a akú úlohu v tom zohráva Volvo,

• ako zmenil IT sektor a univerzity v Košiciach profil kupujúcich a prečo do mesta smerujú aj investori z iných regiónov,

• že sídlisko Terasa je najvyhľadávanejšou lokalitou pre investičné nákupy,

• prečo developerské projekty dvíhajú ceny starších bytov,

• že dočasný pokles dopytu môžu spôsobiť štátne nájomné byty.

Pán Gál, aké sú kľúčové faktory, ktoré viedli k prekvapivému rastu cien nehnuteľností v Košiciach a prečo práve teraz prekonali Bratislavu?

V Košiciach sa dlhodobo znižuje ponuka nehnuteľností, pričom za uplynulé roky pribudlo len niekoľko developerských projektov. Záujemcovia o bývanie tak museli siahať po starších bytoch, čo vytlačilo cenu týcho second-handových bytov nahor.

Okrem toho Košice sú najbližším väčším mestom, ktoré ustálo strach z vojenského konfliktu na Ukrajine a naopak, pripravuje sa na participáciu v Pláne obnovy Ukrajiny.

Volvo optimizmus reálne pozitívne vplýva na všetky prognózy života v Košiciach, a keď ku tomu prirátame skoré dokončenie diaľničného obchvatu Košíc s priamym napojením na Volvo a následne do Maďarska, Košiciam z môjho pohľadu aktuálne nič nebráni, aby si užili svoju zlatú horúčku.

Aké sú vaše prognózy ohľadom vývoja cien nehnuteľností v mestských častiach Košice I a Košice II, vzhľadom na ich cenové priblíženie okrajovým zónam Bratislavy?

To, že nehnuteľnosti v centre a širšom centre atakujú okrajové zóny Bratislavy, ma neprekvapuje. Centrum je relatívne malé a nie je vela možností na jeho rozširovanie. Zaujímavou je skutočnosť ohľadne časti Košice II ( Západ, najmä sídlisko Terasa ) – to, že je vyhľadávaným miestom Košičanov, je nesporné. Zároveň je silným lákadlom aj pre investičné nákupy z dôvodu dobrej infraštruktúry a prítomnosti nákupných centier, zelene, nemocníc a univerzít.

Osobne si mysllím, že za pár rokov sa cenový rozdiel medzi cenami v Bratislave a Košicami ešte výrazne zníži, a to práve z dôvodu ekonomicky pozitívnych a robustných impulzov pre život v Košiciach.

Prečítajte si: Rastúce ceny bytov v Košiciach už tlačia aj na ceny prenájmov. Koľko stoja prenájmy v polovici roka 2025?

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aký vplyv má rastúci dopyt a kúpyschopnosť obyvateľstva v Košiciach na súčasné a budúce ceny nehnuteľností?

Tento vplyv je markantný. Dopyt po dobrom bývaní alebo po investičných nehnuteľnostiach je vzrastajúci. Oslovujú nás klienti z rôznych častí Slovenska s radou, v ktorom meste si majú kúpiť investičný byt. Sami navrhujú Košice a my s tým súhlasíme a pomáhame im realizovať výber a neskôr aj samotný nákup. To znamená, že aj títo „mimokošickí” nakupujúci uberajú z ponuky bytov, čo opäť smeruje k nárastu cien nehnuteľností.

Kúpyschopnosť v Košiciach aktuálne atakuje možnosti bežnej rodiny žijúcej v Košiciach, no všímame si aj jednu zaujímavosť: títo klienti si často vedia vybaviť aj extra financovanie od príslušníkov svojich rodín, aby sa im podarilo v Košiciach ostať, a to vo vlastnom.

Ako ovplyvňuje developerská aktivita a výstavba nových projektov ceny existujúcich nehnuteľností v Košickom kraji?

Aktuálne je vo výstavbe viacero projektov, pričom cenotvorba tam nastavená je pozitívnej korelácii s cenami klasických bytov v starších bytových domoch. Developeri sú po komplikáciach, ktoré zažili v uplynulých rokoch (covid, energetická kríza, nárast cien materiálov) obozretnejší, a tak tieto možné riziká majú nakalkulované v cenách bytov v novostavbách.

To znamená, že aj ceny starších bytov sa šplhajú smerom nahor, nakoľko predávajúci starších bytov vidia, že kupujúci nemajú vela možností: buď sa rozhodnú pre finančne náročnú kúpu novostavby alebo budú nútení si kúpiť starší byt, ktorého cenovku predávajúci prispôsobil vzhľadom na cenu novostavieb. Takto funguje trh a definuje sa cenový úzus.

Aké sú špecifiká lokálneho trhu v Košiciach, ktoré prispievajú k jeho dynamickému rastu?

Absolútnym špecifikom Košíc je silné zastúpenie IT sektoru, vďaka ktorému je mnohým umožnený nákup drahších nehnuteľností, nakoľko platové podmienky v tomto sektore sú dlhodobo veľmi dobré. Univerzity a výskumné centrá vlievajú do atmosféry Košíc nádej, že „mozgy”, ktoré tu študujú, budú môcť ostať v Košiciach a viesť kvalitný život.

Totálne nadšenie aktuálne plynie z automobilky Volvo, s ktorou sú spojené tisíce nových pracovných miest. Keď ku tomu prirátame všetkých subdodávateľov a zväčšujúci sa priemyselný park Kechnec, prichádzame k záveru, že Košice budú potrebovať v najbližšej dekáde desaťtisíce nových bytových jednotiek. V podobnom duchu sa o tejto problematike vyjadril aj hlavný architekt Peter Kropp na evente Nehnuteľnosti v regiónoch.

Aké typy nehnuteľností (byty, domy, pozemky) vykazujú v Košickom kraji najväčší potenciál rastu?

V Košiciach dnes stúpa na cene každý typ nehnuteľnosti. Najväčší potenciál rastu majú jednoizbové a dvojizbové byty. V niektorých častiach Košíc sa výrazne zotrel rozdiel medzi dvojizbovými a trojizbovými bytmi. Všímam si dlhodobo aj výrazný nárast cien pozemkov v Košiciach a v okolí. Pri niektorých starších domoch som si prekvapivo všimol, že na hodnote výrazne nerastú, a to zrejme z dôvodu nárastu cien materiálov a prác, ktoré by boli nutné na modernizáciu týchto nehnuteľností.

^{Zdroj: Kosice.sk}

Aké riziká alebo výzvy vidíte pre realitný trh v Košickom kraji v najbližšom období?

Určite by poklesol investorský apetít, ak by sa projekt Volvo zásadným spôsobom skomplikoval. Riziko je samozrejme aj v realokácii IT sektoru do krajín tretieho sveta, prípadne komplikácie v otázkach spoločnosti U.S. Steel Košice.

Aký je vplyv úrokových sadzieb hypoték na dopyt a ceny nehnuteľností v regióne?

Presne taký, aký by sme očakávali. Zníženie úrokových sadzieb robí nákup nehnuteľností dostupnejšími, a tak sa opäť mnoho záujemcov o bývanie rozhýbalo, začínajú si znovu preverovať svoje možnosti v bankových domoch a pristupujú ku akčným krokom – sú rozhodnutí niečo si v Košiciach kúpiť, kým si ešte majú z čoho vyberať.

Aké sú vaše odporúčania pre ľudí, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti v Košickom kraji – je teraz vhodný čas?

Osobne si myslím, že investícia do nehnuteľností v Košiciach nie je nijako riziková, a teda je predpoklad, že ak nakúpite v aspoň trhovej cene (ak nie lacnejšie), tak môžete v horizonte najbližších rokov očakávať rast hodnoty tejto nehnuteľnosti. Som však presvedčený, že prvá vlna prudkého nárastu po covide je už za nami a pred nami je obdobie zdravého rastu cien nehnuteľností korelujúceho s navyšovaním platov a miezd.

Je však možné, že tesne pred veľkým spustením Volvo fabriky ešte dôjde k menšej druhej vlne nárastu cien. To, čo možno zamieša karty na rok alebo dva budú nájomné byty, ktoré sa majú stavať na území Košíc. V tomto období je možné, že niektorí investiční nákupcovia ustúpia z trhu, nakoľko bude zrejme výhodnejšie pre nájomcov štátne nájomné bývanie, a teda bude menší záujem o prenájmy súkromných vlastníkov, čo bude môcť viesť k odpredaju vopred nakúpených investičných bytov a realizovať si tak zisk plynúci z predaja týchto nehnuteľností.

Ako sa mení profil kupujúcich v Košickom kraji? Sú to prevažne miestni alebo pribúdajú aj investori z iných regiónov/zahraničia?

V Košiciach je vela ľudí ukrajinskej národnosti, čo je logické, nakoľko sme relatívne blízko ich domoviny. Okrem toho sa aj niektorí zahraniční študenti, ktorých je v Košiciach neúrekom, rozhodujú nielen pre nájom, ale aj pre nákup bytov.

Ja osobne som sprostredkoval niekoľko výhodných nákupov pre zahraničné osoby, takže áno – spred pár desiatok rokov jednofarebných Košíc sa stáva celá škála farieb, a to aj v zmysle vlastníckych vzťahov nehnuteľností v Košiciach.

Vzhľadom na to, že Košice sú druhým najväčším mestom na Slovensku, akú úlohu zohráva celkový ekonomický vývoj mesta a regiónu pri formovaní cien nehnuteľností?

Bratislava a každé krajské mesto je pre svoju lokalitu tzv. benchmark – ukazovateľ, s ktorým sa porovnávajú ceny (a iné atribúty) nehnuteľností. A teraz si zoberte, že druhé najväčššie mesto na Slovensku ide plošne do absolútne rozvojovej fázy svojho vývoja. Neviem si predstaviť žiadnu takú konšteláciu, aby vývoj realitného trhu v Košiciach nemal vplyv na ekonomickom vývoji mesta a regiónu. Budú existovať ľudia, ktorým sa pošťastí žiť v Košiciach, a ktorí si to jednoducho nebudú môcť dovoliť. Táto skutočnosť bude výrazne vplývať aj na ceny nehnuteľností v košickom regióne či kraji.

Na záver poviem jedno dôležité zistenie: od jesene minulého roka vnímam, že každá relevantná realitná konferencia, ktorých sa vždy zúčastňujem, hovorí o Košiciach ako o tutovke – Košice sú v očiach mnohých develeperov poddimenzované, čo sa týka projektov a bytov. Košice sa stávajú zlatou baňou, a to dokonca v takom rozsahu, že keď sme naposledy rokovali s jedným z najväčších developerov pôsobiacich na Slovensku a riaditeľ obchodu sa dozvedel, že žijem striedavo v Košiciach a v Bratislave, opýtal sa ma: A čo ešte robíte v Bratislave?

Ďakujeme za rozhovor.