Slovenský realitný trh v kŕči: Prečo výstavba bytov padla na 20-ročné minimá?

Slovensko zažíva najväčší útlm bytovej výstavby za posledné dve desaťročia. Kým mestá nafukuje vnútorná migrácia, developeri pre vysoké náklady a nekonečnú byrokraciu ťahajú za záchrannú brzdu. Výsledkom je hrozivý prepad dokončených bytov, ktorý mladé rodiny vyháňa do nedohľadna od vlastného bývania.

4 min. čítania

Martin Odkladal

redaktor Nehnuteľnosti.sk

Slovenský realitný trh v kŕči: Prečo výstavba bytov padla na 20-ročné minimá?
TASR

V článku sa ďalej dočítate:

prečo počet dokončených bytov na Slovensku padol na najnižšiu úroveň za posledných 20 rokov,
ako ovplyvňujú drahé stavebné materiály a vysoké úroky rozhodnutia investorov o novej výstavbe,
zohráva v nedostatku nehnuteľností v krajských mestách úlohu skôr demografia alebo kúpyschopnosť ľudí,
kedy môžeme reálne očakávať príchod nových bytov na trh vďaka nedávnemu nárastu začatej výstavby,
aké konkrétne zmeny v daniach a stavebných normách navrhujú odborníci na záchranu realitného trhu.

Slovenské stavebníctvo hlási za rok 2025 mimoriadne nepriaznivé výsledky. Počet dokončených bytov dosiahol hranicu len 14 300 jednotiek. Tento údaj predstavuje medziročný prepad o celých 19 %.

Ide o najslabší výsledok v novodobej histórii od roku 2004. Štatistiky za štvrtý kvartál roku 2025 odhaľujú ešte hlbší prepad. V tomto období skolaudovali stavebníci len niečo vyše 3 200 bytov. Je to o tretinu menej ako v rovnakom období predchádzajúceho roka.

Väčšinu z týchto stavieb, konkrétne 68 %, tvoria rodinné domy.
Tento negatívny trend trvá nepretržite už od roku 2021. Realitný trh má totiž obrovskú zotrvačnosť. Príprava a samotná výstavba bežne trvajú päť až sedem rokov. Dnešné prázdne staveniská sú výsledkom rozhodnutí z minulosti.

Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk vidí v číslach odraz starých obáv. Investori pred tromi rokmi zastavili projekty kvôli vysokej inflácii. Ceny stavebných materiálov vtedy prudko rástli. K tomu sa pridalo postupné zvyšovanie úrokových sadzieb v bankách.

Odborník vysvetľuje aktuálnu situáciu takto: „Súčasné úrovne vnímame ako prirodzený efekt zotrvačnosti realitného trhu. To, čo nám dnes v štatistikách chýba, sú projekty, ktorých začiatok sa odsunul pred dvoma či troma rokmi“. Developeri preto pristupovali k spúšťaniu nových etáp veľmi opatrne.

Regionálne rozdiely a vplyv Bratislavy

Situácia nie je rovnaká vo všetkých častiach krajiny. Zhoršenie stavu zaznamenalo šesť z ôsmich slovenských krajov. Najhoršie dopadol Bratislavský kraj s prepadom až o 71 % v poslednom kvartáli. Keďže tento región tvorí najväčší podiel trhu, ovplyvňuje celonárodné štatistiky.

V celoročnom zúčtovaní klesla dostavba v Bratislavskom kraji o 46 %. Výrazné poklesy evidujú štatistici aj v Košickom a Trnavskom kraji. Naopak, mierny nárast si udržali len Žilinský a Banskobystrický kraj. Nitriansky kraj ako jediný mierne vylepšil svoju ročnú bilanciu.

V Trnavskom, Žilinskom a Bratislavskom kraji registrovali vyše 2-tisíc skolaudovaných bytov. Napriek tomu tieto čísla zaostávajú za dlhodobým desaťročným priemerom. V niektorých regiónoch je tento prepad viac ako štvrtinový.

Demografický mýtus a kúpna sila

Mnohí ľudia si myslia, že za poklesom stojí starnutie populácie. Odborníci však tento názor korigujú. Demografia hrá podľa Michala Pružinského len nepriamu úlohu. Ekonomické centrá ako Bratislava či Košice stále lákajú ľudí.

Vnútorná migrácia za prácou udržuje dopyt po bývaní na vysokej úrovni. Oficiálne dokumenty Bratislavy potvrdzujú nedostatok desiatok tisíc bytov. Problémom teda nie je nedostatok záujemcov o bývanie. Hlavnou prekážkou zostáva nepomer medzi príjmami a cenami.

Michal Pružinský k tomu dodáva: „Dnes mladá rodina potrebuje na splátku bežného 2-izbového bytu významnú časť svojho mesačného príjmu, čo je pre mnohých finančne veľmi náročné“. Príjmy ľudí stagnujú, zatiaľ čo náklady na život neustále rastú. Tento stav vytvára začarovaný kruh nedostupnosti.

^{Envato Elements}

Prekážky na strane developerov

Stavebné firmy narážajú na bariéry, ktoré im štát kladie do cesty. Igor Bubeník z developerskej spoločnosti CORWIN SK upozorňuje na zvýšené náklady kvôli konsolidácii. Developeri platia vyššiu DPH, ktorú v konečnom dôsledku zaplatí kupujúci.

K nákladom sa pridáva aj nová transakčná daň. Samosprávy navyše vyžadujú vysoké poplatky za rozvoj. V Bratislave musia investori dokonca odovzdávať byty mestu.

Robia tak výmenou za zmeny v územnom pláne. Igor Bubeník situáciu hodnotí kriticky: „Developeri si musia trikrát rozmyslieť, či má v tejto situácii vôbec zmysel stavať. Skupina tých, ktorí si môžu nový byt dovoliť, sa totiž neustále zužuje“. Každú novú daň či poplatok nakoniec uhradí koncový spotrebiteľ.

Prvé lastovičky zmeny?

Napriek pochmúrnym číslam existujú náznaky mierneho optimizmu. Európska centrálna banka už začala znižovať úrokové sadzby. Podmienky financovania sa tak stávajú pre ľudí prijateľnejšími. Tento krok mierne zlepšuje náladu na celom trhu.

V závere roka 2025 štatistici zaznamenali nárast začatej výstavby. V Bratislavskom kraji sa počet začatých projektov dokonca zdvojnásobil. Zrýchlenie výstavby o vyše 20 % hlási aj Nitriansky a Trnavskom kraj. Celkovo sa na Slovensku začalo stavať 15 100 bytov.

Tento rozbeh však pocítime až o niekoľko rokov. Dokončenie rozostavaných bytov potrvá minimálne dva až tri roky. Ku koncu roka 2025 bolo rozostavaných celkovo 77 700 bytov. Je to o niečo viac ako v predchádzajúcom roku.

Čo musí urobiť štát pre záchranu trhu?

Odborníci navrhujú konkrétne kroky na oživenie bytovej výstavby. Kľúčom je stabilné a predvídateľné legislatívne prostredie. Štát by mal predovšetkým znižovať obrovskú byrokratickú záťaž. Povoľovanie projektov dnes trvá neúmerne dlho.

Igor Bubeník navrhuje znížiť DPH na byty na úroveň 12 %. Takýto model úspešne funguje v susednej Českej republike. Týkalo by sa to bytov s plochou do 120 metrov štvorcových. Štát by mal tiež prehodnotiť prísne technické normy.

Odborník z CORWIN SK zdôrazňuje potrebu zmien: „Treba revidovať extrémne prísne požiarne a akustické normy, ktoré výrazne predražujú nové byty. Majú totiž sprostredkovaný dopad aj na rast cien starších bytov“.

Napríklad parkovacia norma núti stavať drahé podzemné garáže. Mnohé z nich potom zostávajú poloprázdne a zvyšujú ceny bytov. Štát by mal tiež umožniť započítanie vyvolaných investícií do poplatku za rozvoj. Dôležitou témou zostáva aj podpora inštitucionálneho nájomného bývania.