PodcastDobrá kúpna zmluva vás ochráni pred stratou peňazí či samotnej nehnuteľnosti

 

Nenechajte sa zastrašiť

S nekalými praktikami develeperov sa advokát Milan Ficek stretol už pred niekoľkými rokmi, keď o aktuálnych krízach nebolo ani tušenia. Ak sa ocitnete v podobnej situácii, tak je podľa Ficeka dôležité, aby ste sa nenechali zastrašiť. Najväčšie riziko je najmä pri menších developeroch. „Treba sa pozrieť na to, že aké reálne sú v skutočnosti hrozby daného developera, pretože to môže byť iba nejaké zastrašovanie a realita môže byť úplne iná. Skôr by som sa pozeral na to, či ten developer vlastní nejaký majetok. Či ide o veľkú firmu, ktorá je naozaj silná a asi tie úvahy o tom, že by položili firmu nie sú založené na pravde. Vtedy sa človek nemusí až tak obávať. Pokiaľ by išlo o firmu, ktorá je naozaj malá, je tam len jedna osoba – jeden konateľ, jeden spoločník a nemajú žiaden majetok a nedokážete si ju ani skontrolovať napríklad cez Finstat alebo cez iné služby, cez ktoré sa dá sledovať obrať firmy, tak vtedy je to riziko. Môže sa stať, že danému developerovi sa neoplatí pokračovať vo výstavbe a mohli by ste prísť o peniaze, ktoré ste do toho vložili.“ Rovnako je potrebné podľa Ficeka sledovať aj stav nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádza. Ak sú postavené iba základy, ide o väčšie riziko ako keď je stavba teste pred kolaudáciou.

Pozor aj na kúpu bytu, ktorý je zatiaľ len na papieri

Kúpa nehnuteľnosti, ktorá ešte nebola postavená, je často kúpou mačky vo vreci. Upozorňuje advokát Milan Ficek. „Takúto situáciu by som riešil iba pri spoločnostiach, ktoré majú nejakú históriu a silu. Ak sú to naozaj malé spoločnosti, tak musíte rátať s tým, že sa môže stať, že o tie peniaze prídete.“ Dôležité je preto pri menších developeroch myslieť na takéto situácie aj pri spísaní zmluvy, aby ste neprišli aj o peniaze aj o byt. „Napríklad môžete žiadať zábezpeky alebo môžete žiadať od developera, že nech sa zaručí on ako konateľ firmy za stavbu. Najmä ak ide o menšie projekty ako sú dvojdomy alebo nehnuteľnosti, ktoré majú len tri byty.“

Rezervačná zmluva na byt vám môže byť niekedy aj k ničomu

Rezervačná zmluva je dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim, že počas určitého obdobia nebude predávajúci ďalej ponúkať nehnuteľnosť iným záujemcom o kúpu. „Ja vidím niekoľko problémov pri rezervačnej zmluve. A to najmä ten, že ona často neobsahuje podstatné náležitosti tej riadnej kúpnej zmluvy, čo má za následok to, že keby sa v budúcnosti chcel ten kupujúci domáhať uzatvorenia riadnej kúpnej zmluvy, tak na základe rezervačnej zmluvy to nebude možné. A môže sa stať, že jednoducho predávajúci sa rozhodne, že tú zmluvu s vami neuzatvorí a uzatvorí ju s niekým iným. A vy nebudete mať právnu možnosť sa domáhať reálneho uzatvorenia kúpnej zmluvy. A na to je práve tá zmluva o budúcej zmluve, ktorá aby bola dobrá, musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy,“ vysvetľuje Ficek. Pre kupujúceho tak môže byť rezervačná zmluva zbytočná. Predávajúcemu sa totiž v niektorých prípadoch oplatí zaplatiť zmluvnú pokutu za jej porušenie, ak mu ďalší záujemca za nehnuteľnosť ponúkne oveľa vyššiu sumu za danú nehnuteľnosť. Je preto prínosné si nechať vopred odborníkom preveriť zmluvu, ktorú uzatvárate – či už ide o rezervačnú či kúpnu –  a vyhnúť sa tak prípadným neskorším problémom s vašou nehnuteľnosťou. Ak máte záujem o preverenie Vašej zmluvy, kliknite sem.

Viac o tom:

• ako by mala vyzerať zmluva o budúcej kúpnej zmluve
• čo by mala a nemala obsahovať dobrá kúpna zmluva
• ako funguje inflačná a cenová doložka
• kedy sa legitímne odstupuje od zmluvy
• ako sa cenovo pohybuje preverenie zmlúv advokátom

sa dozviete z rozhovoru redaktorky Zuzany Majerčíkovej s expertom na majetkové právo a advokátom advokátskej kancelárie Ficek & Partners Milanom Ficekom v podcaste portálu Nehnutelnosti.sk.