Ste prenajímateľ a uvažujete o predaji svojej nehnuteľnosti na prenájom? Ak chcete speňažiť svoju investíciu, alebo len hľadáte zmenu, skúsenosti prenajímateľa sú silnou devízou. Rozumiete trhu a trendom, relizovali ste množstvo administratívnych a finančných transakcií a orientujete sa vo vzťahoch s nájomníkmi počas predaja.

Predaj prenajímanej nehnuteľnosti však nie je úplne rovnaký ako predaj vášho vlastného bydliska. Je potrebné zvážiť ďalšie faktory, ako sú daňové dôsledky, práva nájomníkov a potenciálny vplyv na vaše investičné portfólio.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

^{Zdroj: Flo Pappert na Unsplash}

Ako prvý krok je nevyhnutné pripraviť prenajímanú nehnuteľnosť na predaj. Začnite dôkladnou kontrolou, aby ste zistili , čo je nevyhnutné opraviť alebo modernizovať. Zamerajte sa na vylepšenia, ktoré majú zásadný význam a dokážu zvýšiť hodnotu vašej nehnuteľnosti bez toho, aby vás stáli príliš veľa. Môže ísť napríklad o obnovené nátery, nové svietidlá alebo menšie terénne úpravy. Nezabudnite, že na prvom dojme záleží. Zvážiť môžete aj profesionálne upratovanie a inscenovanie, aby ste naplno ukázali potenciál svojej nehnuteľnosti. Ak je vaša nehnuteľnosť v súčasnosti obývaná, spolupracujte s nájomníkmi, aby ste zabezpečili, že priestor bude reprezentatívny pre prehliadky.

V ďalšom kroku by ste mali reálne určiť jej trhovú hodnotu. Pozrite sa na porovnateľné predaje v danej oblasti, zvážte faktory, ako je história prenájmu nehnuteľnosti, potenciál zhodnotenia a všetky jedinečné vlastnosti, ktoré ju odlišujú od ostatných podobných ponúk. Často sa oplatí požiadať o pomoc realitného agenta, ktorý sa špecializuje na investičné nehnuteľnosti. Vie vám poskytnúť informácie o aktuálnych trendoch na trhu a pomôcť vám stanoviť konkurencieschopnú cenu nehnuteľnosti.

Predaj prenajímanej nehnuteľnosti sa spája so súborom právnych aspektov. V prvom rade si musíte byť vedomí svojich povinností voči súčasným nájomníkom. V závislosti od podmienok nájomnej zmluvy budete môžno musieť nájomcom oznámiť plánovaný predaj. Dbajte pritom na práva nájomníkov a snažte sa minimalizovať narušenie ich každodenného života. Jasná komunikácia s nájomníkmi aj potenciálnymi kupujúcimi je základom úspešného predaja. Ak ste nehnuteľnosť odpisovali na daňové účely, poraďte sa s daňovým odborníkom.

^{Zdroj: Douglas Sheppard na Unsplash}

Výhody a nevýhody predaja prenajímanej nehnuteľnosti

Rozhodnutie o tom, či predávať prenajímanú nehnuteľnosť s nájomníkmi, alebo počkať, kým sa uvoľní, je pre majiteľov nehnuteľností, ktorí sa menia na predávajúcich, veľmi dôležité. Toto rozhodnutie výrazne ovplyvňuje proces predaja, časový harmonogram a potenciálne aj konečnú predajnú cenu.

Jednou z hlavných výhod predaja nehnuteľnosti s nájomníkmi je pokračujúci tok hotovosti. Kým je vaša nehnuteľnosť na trhu, stále budete mať príjem z prenájmu, ktorý pomáha kompenzovať náklady ako sú splátky hypotéky, dane z nehnuteľnosti či poistenie. Je to výhodou, ak proces predaja trvá dlhšie, ako sa predpokladalo. Okrem toho môže byť obsadená nehnuteľnosť atraktívna pre potenciálnych investorov, ktorí hľadajú možnosti prenájmu na kľúč. Tých možno osloví príležitosť kúpiť nehnuteľnosť so zavedenou históriou prenájmu a potenciálom okamžitého príjmu.

Ďalšou výhodou je, že obsadené nehnuteľnosti často vyzerajú viac zabehnuté a udržiavané. Prázdna nehnuteľnosť niekedy pôsobí sterilne, zatiaľ čo dom, v ktorom sa býva pôsobí prívetivejšie. Nájomníci tiež poskytujú určitú úroveň bezpečnosti, znižuje sa riziko vandalizmu alebo vlámania, ktorému čelia prázdne nehnuteľnosti. Spoľahliví a dlhodobí nájomníci sú tiež dobrým predajným argumentom pre investorov, ktorí hľadajú stabilný príjem z prenájmu.

^{Zdroj: Kara Eads na Unsplash}

Naopak, k nevýhodám patrí obmedzenie návštev nehnuteľnosti. Nájomníci majú svoje práva a vy budete musieť pracovať podľa ich rozvrhu a riadne oznámiť prehliadky. To je logisticky náročnejšie pri zohľadňovaní harmonogramu kupujúcich, čo môže mať za následok celkovo menší počet prehliadok. Okrem toho nájomníci nemusia mať rovnakú motiváciu udržiavať nehnuteľnosť v špičkovom výstavnom stave ako majiteľ a ovplyvniť tak prvý dojem kupujúcich.

Ďalším faktorom je, že predaj s nájomníkmi môže obmedziť okruh potenciálnych kupujúcich. Zatiaľ čo niektorých investorov môže prilákať obsadená nehnuteľnosť, kupujúcich, ktorí hľadajú primárne bývanie, pravdepodobne odradí potreba buď počkať na ukončenie nájomnej zmluvy, alebo riešiť proces vysťahovania. Toto môže viesť až k nižšej predajnej cene alebo dlhšiemu času na trhu. A napokon, ak vaši nájomníci vedia, že predávate, môžu začať menej spolupracovať alebo sa dokonca správať nepriateľsky, najmä ak sa obávajú vysťahovania. Tak môže vzniknúť napätá atmosféra počas prehliadok a nájomníci môžu potenciálne aj sabotovať vaše úsilie o predaj.

^{Zdroj: Rowan Heuvel na Unsplash}

Marketing nehnuteľnosti obývanej nájomcom

Pri marketingu nehnuteľnosti určenej na predaj s nájomníkmi by ste mali zvoliť individuálny prístup. Mali by ste zdôrazniť výhody obsadenej nehnuteľnosti a zároveň riešiť potenciálne obavy, ktoré by mohli mať kupujúci. Začnite komunikovaním preukázaných príjmov z prenájmu a histórie nehnuteľnosti. Poskytnite záujemcom podrobné informácie o súčasných podmienkach prenájmu, sadzbách nájomného a spoľahlivosti nájomníkov. Tieto údaje môžu byť atraktívne najmä pre investorov, ktorí hľadajú nehnuteľnosti s okamžitým peňažným tokom.

V marketingových materiáloch prezentujte vlastnosti nehnuteľnosti, ktoré z nej robia atraktívny prenájom. Zamerajte sa napríklad na polohu v blízkosti obľúbených zariadení občianskej vybavenosti, verejnej dopravy alebo officov. Ak ste nedávno vykonali nejaké modernizácie alebo renovácie, nezabudnite ich tiež zdôrazniť. Vytvorte prospekt nehnuteľnosti, ktorý obsahuje nielen fyzické atribúty domu, ale aj finančné prognózy a analýzu trhu. To pomôže potenciálnym kupujúcim predstaviť si dlhodobý investičný potenciál nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o fotografie a virtuálne prehliadky, mali by ste sa s nájomníkmi dohodnúť. Hoci obsadené nehnuteľnosti môžu vyzerať obývanejšie a príťažlivejšie, vašim cieľom je, aby sa priestor prezentoval v tom najlepšom svetle. Spolupracujte s nájomníkmi, aby ste nehnuteľnosť čo najviac vyčistili a naaranžovali na fotografie. V popise ponuky transparentne informujte o tom, že nehnuteľnosť je obývaná nájomníkmi a o všetkých obmedzeniach pri prehliadke, ktoré z toho môžu vyplývať.

^{Zdroj: Matt Jones na Unsplash}

S predajom domu vám vieme pomôcť

Uvažujete o predaji nehnuteľnosti, ale neviete, kde začať? Sme tu pre vás, aby sme vám pomohli celý proces naštartovať a čo najviac vám to uľahčili. V prvom kroku budeme potrebovať pár základných údajov. Stačí vyplniť tento formulár:

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, unsplash.com}