Prenajímate nehnuteľnosť v zahraničí? Tieto daňové pravidlá musíte poznať
Prenájom nehnuteľností v zahraničí predstavuje atraktívnu investičnú príležitosť pre mnohých Slovákov. Či už ide o apartmán pri maďarskom Balatóne, horský apartmán v Rakúsku alebo investičný byt v susednej Českej republike, vlastníctvo takýchto nehnuteľností prináša nielen potenciálne zaujímavé výnosy, ale aj komplexné daňové a administratívne povinnosti. V tomto článku vám poskytneme ucelený prehľad o zdanení príjmov z dlhodobého prenájmu zahraničných nehnuteľností ako aj o možnostiach predchádzania dvojitému zdaneniu.
Michal Šúrek
daňový poradca
Prenajímate nehnuteľnosť v zahraničí? Tieto daňové pravidlá musíte poznať
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
• ako sa posudzuje príjem z prenájmu v zahraničí a kde ho treba zdaniť,
• prečo treba využiť oslobodenie od príjmov z prenájmu nehnuteľnosťi do 500 eur,
• čo je to dvojité zdanenie a ako sa mu dá zamedziť,
• aké sú daňové špecifiká, ak prenajímame nehnuteľnosť v Česku.
Daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľností v zahraničí
V prípade, že slovenský daňový rezident vlastní a prenajíma nehnuteľnosť v zahraničí, základnou otázkou je, v ktorej krajine a akým spôsobom má svoje príjmy zdaniť. Podľa medzinárodných princípov daňového práva má zväčša právo na zdanenie príjmov z nehnuteľností predovšetkým štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Tento princíp je zakotvený v zmluvách o zamedzení dvojitého zdanenia, ktoré Slovenská republika uzavrela s mnohými krajinami. Ich aktuálny prehľad je možné nájsť na stránkach Ministerstva financií SR.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti sa postupuje podľa článku „Príjmy z nehnuteľného majetku“ príslušnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.
Napriek tomu, že pri prenájme nehnuteľnosti v zahraničí má primárne právo na zdanenie zväčša zahraničný štát, slovenský daňový rezident má stále povinnosť zahrnúť tieto príjmy do svojho slovenského daňového priznania. Podľa zákona o dani z príjmov majú slovenskí daňoví rezidenti tzv. celosvetovú daňovú povinnosť, čo znamená, že musia priznať všetky svoje príjmy bez ohľadu na to, z ktorej krajiny plynú, resp. kde boli alebo budú zdaňované.
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 €
Na Slovensku platí dôležité ustanovenie týkajúce sa príjmov z prenájmu nehnuteľností. Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľností oslobodené od dane do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie. Toto oslobodenie sa vzťahuje na príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, čo sú práve príjmy z (dlhodobého) prenájmu nehnuteľností.
Ak celkové príjmy z prenájmu nehnuteľností presiahnu 500 €, do základu dane sa zahrnie iba suma presahujúca 500 €. Napríklad, ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 €, zdaniteľný príjem bude vo výške 5 500 € (6 000 € – 500 €).
Je dôležité poznamenať, že toto oslobodenie sa vzťahuje na úhrn príjmov z prenájmu nehnuteľností bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosti nachádzajú na území Slovenskej republiky alebo v zahraničí. Avšak pozor, túto formu oslobodenia nie je možné využiť v prípade príjmov z krátkodobého prenájmu prostredníctvom digitálnej platformy.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Dvojité zdanenie pri prenájme nehnuteľnosti v zahraničí. Ako mu zamedziť?
Keďže príjmy z prenájmu nehnuteľností v zahraničí podliehajú potenciálne zdaneniu v dvoch krajinách, teda v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza a súčasne aj na Slovensku, je dôležité zabrániť dvojitému zdaneniu týchto príjmov (ak to medzinárodná zmluva umožňuje).
Na zamedzenie dvojitého zdanenia sa uplatňuje jedna z dvoch metód – metóda vyňatia príjmov alebo metóda zápočtu zahraničnej dane. Konkrétna metóda závisí od ustanovení príslušnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskom a daným štátom.
Metóda vyňatia
Pri metóde vyňatia príjmov sa zahraničné príjmy úplne vynímajú zo zdanenia na Slovensku. Dalo by sa povedať, že tieto príjmy sa na Slovensku teda vôbec nezdaňujú. Táto metóda je väčšinou výhodnejšia, a to najmä v prípade, ak je daňové zaťaženie v zahraničí nižšie ako na Slovensku alebo sú tam k dispozícii štedrejšie nezdaniteľné časti či uznateľný väčší okruh výdavkov.
Viaceré zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktoré obsahovali metódu vyňatia, však boli upravené (napríklad multilaterálnym inštrumentom) a metóda zamedzenia bola zmenená na metódu zápočtu dane. Takýmto príkladom je aj zmluva medzi Slovenskom a Nemeckom, kedy metóda vyňatia je možné uplatniť na zdaňovacie obdobie roka 2024, ale od roku 2025 už je potrebné uplatniť metódu zápočtu.
Metóda zápočtu
Pri metóde zápočtu dane si daňovník odpočíta výšku dane zaplatenej v zahraničí od svojej slovenskej daňovej povinnosti, čím sa mu zníži celková daň (avšak len do výšky slovenskej dane). Táto metóda je výhodnejšia, ak je daňové zaťaženie v zahraničí vyššie ako na Slovensku.
Na uplatnenie týchto metód je potrebné preukázať, že príjmy zo zahraničia boli v zahraničí riadne zdanené, napríklad predložením daňového priznania a dokladu o zaplatení dane v zahraničí. Čo môže spôsobiť praktické problémy, ak zahraničie má iné termíny podania daňových priznaní a platby dane, kedy môže prísť minimálne k dočasnému dvojitému zdaneniu.
Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?
Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.
Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.
Prenájom nehnuteľností v Českej republike a dane
Ak slovenský rezident prenajíma nehnuteľnosť (napr. investičný byt) v Českej republike, právo na zdanenie príjmov z prenájmu má Česká republika. V praxi to znamená, že daňovník musí podať daňové priznanie v ČR a zaplatiť daň podľa českých daňových zákonov.
Napríklad, ak rezidentovi SR v roku 2024 plynuli príjmy z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na území ČR vo výške 7000 eur, právo na zdanenie týchto príjmov má Česká republika. Pokiaľ ale daňovník v ČR dosiahne z tohto príjmu po odpočítaní výdavkov napríklad stratu alebo zaplatí len minimálnu daň, v SR môže nastať problematická situácia.
Daňovník ako rezident SR totiž zahrnie tieto príjmy do svojho daňového priznania na Slovensku, pričom si nemôže uplatniť výdavky podľa českého zákona. Musí sa teda riadiť slovenským právom a príjmy si tak môže ponížiť o výdavky v zmysle slovenských právnych predpisov. Následne môže uplatniť príslušnú metódu na zamedzenie dvojitého zdanenia podľa zmluvy s ČR (metóda zápočtu dane). Avšak, vzhľadom na to, že daňovník v ČR nezaplatil žiadnu alebo len symbolickú daň, stane sa to, že defacto musí tieto príjmy zdaniť na Slovensku, čo býva nemilým prekvapením.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Záverečné odporúčania
Prenájom nehnuteľnosti v zahraničí predstavuje zaujímavú investičnú príležitosť, ktorá však so sebou prináša aj komplexné daňové a administratívne povinnosti. Pre úspešné zvládnutie týchto výziev je kľúčové poznať daňové zákony a pravidlá v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza, ako aj spôsoby, ako správne zdaniť tieto príjmy na Slovensku.
Na zamedzenie dvojitého zdanenia môžete využiť metódu vyňatia príjmov alebo zápočtu zahraničnej dane podľa toho, čo určuje príslušná medzinárodná zmluva. Nezabudnite tiež na oslobodenie prvých 500 € z príjmov z prenájmu, ktoré si môžete uplatniť na Slovensku.
Vždy je vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo právnikom, ktorý sa špecializuje na medzinárodné daňové právo, aby ste zabezpečili správne plnenie všetkých daňových povinností a maximalizovali výnosy z vašej investície.