Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Kedy sa platí daň a kedy ste od nej oslobodení?
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je v slovenskom daňovom práve špecifickou situáciou, ktorú treba posudzovať inak než bežný predaj. Rozhodujúce je, či ide o dedenie v priamom rade alebo v nepriamom rade . Tento rozdiel ovplyvňuje, kedy vzniká povinnosť platiť daň z príjmu, ako aj spôsob výpočtu základu dane. Čítajte ďalej, dozviete sa všetko podstatné, aby ste nezmeškali žiadne termíny.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Kedy sa platí daň a kedy ste od nej oslobodení?
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
ako sa platia dane, keď ste zdedili nehnuteľnosť v priamom rade,
aké máte daňové povinnosti, ak ste dedili v nepriamom rade,
ako sa vypočítava základ dane a sadzba dane pri zdedenej nehnuteľnosti,
kedy sa podáva daňové priznanie po zdedení nehnuteľnosti.
Dedenie v priamom rade
Priamym dedičom je osoba, ktorá je priamym predkom alebo potomkom poručiteľa – teda rodičia, deti, starí rodičia, vnuci, ale aj manžel či manželka.
Oslobodenie od dane:
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa až po predaj dedičom uplynulo aspoň 5 rokov. Do tejto lehoty sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
Príklad z praxe:
Otec kúpil byt v roku 2017 a vlastnil ho 4 roky. V roku 2021 zomrel a byt zdedil jeho syn. Syn byt predal v roku 2023, teda po 2 rokoch. Celková doba vlastníctva je 6 rokov (4 roky otec + 2 roky syn), takže príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmu.
Dôležité upozornenie: Za deň nadobudnutia vlastníctva sa pri dedení považuje deň smrti poručiteľa, nie až vklad do katastra nehnuteľností.
Dedenie v nepriamom rade
Nepriamym dedičom je osoba, ktorá nie je priamym predkom alebo potomkom poručiteľa – napríklad súrodenci, teta, ujo, bratranec, sesternica.
Oslobodenie od dane:
Pri dedení v nepriamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa nezohľadňuje. Príjem z predaja je oslobodený až po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.
Príklad z praxe:
Daňovník zdedil po ujovi chatu v roku 2020. Ujo vlastnil chatu 15 rokov, ale dedič ju predal v roku 2024, teda po 4 rokoch. Keďže dedič nehnuteľnosť nevlastnil aspoň 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu.
Ak príjem nie je oslobodený, zdaní sa sadzbou 19 % (pri vyššom príjme nastupuje aj progresívna sadzba 25 %). Daň sa nepočíta z celej predajnej ceny, ale len zrozdielu medzi predajnou cenou a tzv. daňovým výdavkom – tým je všeobecná cena nehnuteľnosti určená v dedičskom konaní.
Príklad výpočtu:
• Cena bytu v dedičskom konaní: 80 000 €
• Predajná cena: 100 000 €
• Základ dane: 20 000 € (100 000 € – 80 000 €)
• Daň (19 %): 3 800 €
Okrem dane z príjmu sa z tohto rozdielu štandardne platia aj zdravotné odvody vo výške 15 %.
Kľúčové rozdiely prehľadne
Oslobodenie od dane
Daňový výdavok
Príklad situácie
Priamy rad
Po 5 rokoch (poručiteľ + dedič)
Všeobecná cena z dedičstva
Predaj domu po rodičoch
Nepriamy rad
Po 5 rokoch vlastníctva
Všeobecná cena z dedičstva
Predaj chaty po ujovi
Praktické rady a časté otázky
Kedy podávať daňové priznanie?
Ak príjem z predaja nie je oslobodený, je potrebné ho uviesť v daňovom priznaní za rok, v ktorom bola nehnuteľnosť predaná.
Čo v prípade spoluvlastníctva?
Pri viacerých dedičoch môže daňové priznanie podať jeden z nich na základe dohody.
Je potrebná nejaká dokumentácia?
Preukazujte dátumy nadobudnutia listom o dedičstve a dokladujte všeobecnú cenu nehnuteľnosti z dedičského konania.
Záver
Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je kľúčové správne určiť typ dedenia a vypočítať dobu vlastníctva. Pri dedení v priamom rade sa doba vlastníctva sčíta s dobou vlastníctva poručiteľa, pri nepriamom rade sa počíta len od nadobudnutia dedičom.
Ak predávate nehnuteľnosť skôr, ako uplynie príslušná lehota, pripravte sa na povinnosť zdaniť príjem a zaplatiť aj zdravotné odvody.
Ak si nie ste istí, odporúčame konzultovať konkrétny prípad s daňovým poradcom.
