V článku sa dozviete:

ako sa platia dane, keď ste zdedili nehnuteľnosť v priamom rade,
aké máte daňové povinnosti, ak ste dedili v nepriamom rade,
ako sa vypočítava základ dane a sadzba dane pri zdedenej nehnuteľnosti,
kedy sa podáva daňové priznanie po zdedení nehnuteľnosti.

Dedenie v priamom rade

Priamym dedičom je osoba, ktorá je priamym predkom alebo potomkom poručiteľa – teda rodičia, deti, starí rodičia, vnuci, ale aj manžel či manželka.

Oslobodenie od dane:

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa až po predaj dedičom uplynulo aspoň 5 rokov. Do tejto lehoty sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Príklad z praxe:

Otec kúpil byt v roku 2017 a vlastnil ho 4 roky. V roku 2021 zomrel a byt zdedil jeho syn. Syn byt predal v roku 2023, teda po 2 rokoch. Celková doba vlastníctva je 6 rokov (4 roky otec + 2 roky syn), takže príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmu.

Dôležité upozornenie: Za deň nadobudnutia vlastníctva sa pri dedení považuje deň smrti poručiteľa, nie až vklad do katastra nehnuteľností.

Dedenie v nepriamom rade

Nepriamym dedičom je osoba, ktorá nie je priamym predkom alebo potomkom poručiteľa – napríklad súrodenci, teta, ujo, bratranec, sesternica.

Oslobodenie od dane:

Pri dedení v nepriamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa nezohľadňuje. Príjem z predaja je oslobodený až po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.

Príklad z praxe:

Daňovník zdedil po ujovi chatu v roku 2020. Ujo vlastnil chatu 15 rokov, ale dedič ju predal v roku 2024, teda po 4 rokoch. Keďže dedič nehnuteľnosť nevlastnil aspoň 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu.

Prečítajte si tiež: Pri dani z nehnuteľnosti po zdedení domu či bytu platia iné termíny. Nezmeškajte ich

Výpočet základu dane a sadzba dane

Ak príjem nie je oslobodený, zdaní sa sadzbou 19 % (pri vyššom príjme nastupuje aj progresívna sadzba 25 %). Daň sa nepočíta z celej predajnej ceny, ale len zrozdielu medzi predajnou cenou a tzv. daňovým výdavkom – tým je všeobecná cena nehnuteľnosti určená v dedičskom konaní.

Príklad výpočtu:

• Cena bytu v dedičskom konaní: 80 000 €

• Predajná cena: 100 000 €

• Základ dane: 20 000 € (100 000 € – 80 000 €)

• Daň (19 %): 3 800 €

Okrem dane z príjmu sa z tohto rozdielu štandardne platia aj zdravotné odvody vo výške 15 %.

Kľúčové rozdiely prehľadne

	Oslobodenie od dane	Daňový výdavok	Príklad situácie
Priamy rad	Po 5 rokoch (poručiteľ + dedič)	Všeobecná cena z dedičstva	Predaj domu po rodičoch
Nepriamy rad	Po 5 rokoch vlastníctva	Všeobecná cena z dedičstva	Predaj chaty po ujovi

Praktické rady a časté otázky

Kedy podávať daňové priznanie?

Ak príjem z predaja nie je oslobodený, je potrebné ho uviesť v daňovom priznaní za rok, v ktorom bola nehnuteľnosť predaná.

Čo v prípade spoluvlastníctva?

Pri viacerých dedičoch môže daňové priznanie podať jeden z nich na základe dohody.

Je potrebná nejaká dokumentácia?

Preukazujte dátumy nadobudnutia listom o dedičstve a dokladujte všeobecnú cenu nehnuteľnosti z dedičského konania.

Záver

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je kľúčové správne určiť typ dedenia a vypočítať dobu vlastníctva. Pri dedení v priamom rade sa doba vlastníctva sčíta s dobou vlastníctva poručiteľa, pri nepriamom rade sa počíta len od nadobudnutia dedičom.

Ak predávate nehnuteľnosť skôr, ako uplynie príslušná lehota, pripravte sa na povinnosť zdaniť príjem a zaplatiť aj zdravotné odvody.

Ak si nie ste istí, odporúčame konzultovať konkrétny prípad s daňovým poradcom.

Prečítajte si tiež:

Darovanie nehnuteľnosti: Musím platiť daň?

Prenajímate nehnuteľnosť v zahraničí? Tieto daňové pravidlá musíte poznať

Ako na dane z krátkodobého prenájmu cez digitálne platformy