Vysoké budovy, nižšie ceny? Architekt vysvetľuje, ako nová výstavba ovplyvní trh s bývaním

V rozhovore sa ďalej dozviete:

• prečo v Bratislave rastie počet výškových budov a či je tento trend pre mesto prínosom;

• aké hlavné prekážky bránia väčšej výstavbe výškových budov na Slovensku;

• ktoré bratislavské lokality majú najväčší potenciál na výstavbu moderných výškových štvrtí;

• čo sa mesto naučilo z chýb výstavby v 90. rokoch a ako sa poučilo pri tvorbe nových štvrtí;

• ako by mala vyzerať mestská štvrť, ktorá je pripravená na klimatickú zmenu a budúcnosť.

---

V Bratislave za posledné roky vyrástlo zopár nových výškových budov. Považujete to za dobrý trend v rámci architektúry a rozvoja hlavného mesta?

Áno, je to prirodzený dôsledok a vonkajší prejav ekonomického úspechu, ktorý Bratislava za posledné desaťročia zažila. Veľké mestá chcú ukázať svoju silu a vitalitu a výškové budovy sú jedným zo spôsobov, ako to urobiť.

V SIEBERT + TALAŠ sme mali príležitosť formovať tento nový „downtown“ prostredníctvom dvoch kľúčových projektov, Twin City Tower ako symbolickej vstupnej brány do centra a Nivy Tower ako dominanty nového dopravného a obchodného uzla. Zmysluplné pokračovanie v tejto ceste je správne, pokiaľ je podložené kvalitným a premysleným urbanizmom.

Mohla by byť výstavba výškových budov na Slovensku väčšia? Respektíve čo bráni tomu, aby na Slovensku vyrástlo viac takýchto stavieb?

Prekážky sú najmä dve. Prvou je ekonomika. Slovenský trh nie je taký silný, aby si vyžadoval obrovské množstvá nových plôch usporiadaných do výšky, keďže stále máme dostatok priestoru na výstavbu do šírky.

Tou druhou, a zásadnejšou, je legislatíva a nekonzistentné územné plánovanie. Historicky platilo, že najvyššou budovou v meste bol kostol ako symbol duchovnej sily. Dnes túto úlohu preberajú komerčné budovy ako symboly ekonomickej sily. Aby však nevznikal chaos, mesto si musí jasne zadefinovať, kde a za akých podmienok chce túto „silu“ demonštrovať.

Príkladom je príbeh Baťu v Zlíne, ktorý chcel postaviť najvyššiu budovu, no nakoniec ho premohla opatrnosť. Naopak, mäsiar Manderla v Bratislave pochopil, že výšková budova je najlepšia reklama a postavil najvyšší dom v Československu, ktorý sa na dlhé roky stal symbolom úspechu mesta.

^{Zdroj: SIEBERT + TALAŠ}

V ktorých lokalitách hlavného mesta by mohlo vyrásť oveľa viac výškových nehnuteľností?

Okrem prirodzeného dobudovania zóny Nivy je obrovským, no spiacim potenciálom lokalita Istrochem. Je to tak rozsiahle územie, že pri bežnej hustote zástavby by dokázalo priniesť bývanie, prácu a občiansku vybavenosť pre desiatky tisíc obyvateľov.

Je to skutočná spiaca Popoluška mesta, ktorá si vyžaduje obrovskú pozornosť a vytvorenie kvalitnej mestskej štruktúry s vlastným lokálnym centrom. Aj my v našom štúdiu máme možnosť participovať na jednom z projektov v tejto zóne a vnímame jej enormný potenciál.

Nemalo by to negatívne dosahy na tieto lokality? Ak nie, tak prečo?

Z môjho pohľadu spôsobujú premyslené štvrte s vyššou hustotou menej problémov ako nekontrolované „koberce“ rodinných domov na predmestiach. Tie nie sú napojené na verejnú dopravu a vytvárajú oveľa väčšiu dennú dopravnú záťaž pre centrum mesta.

Ak sa štvrť s výškovými budovami správne „namieša“, teda ponúkne bývanie, pracovné príležitosti, obchody, služby a je dobre napojená na verejnú dopravu, ľudia v nej dokážu žiť veľmi kvalitne. Kľúčové sú kvalitné verejné priestory, parky a v prípade Bratislavy aj efektívne využitie nábrežia, ako to ukázal projekt Eurovea.

Negatívnym príkladom sú len osamotené veže postavené bez kontextu a premysleného plánu, ako sme to videli v 90. rokoch.

Pokiaľ by sa rozbehla takáto výstavba, malo by to aj nejaký dosah na ceny nehnuteľností v Bratislave?

Áno, a pravdepodobne pozitívny. Ceny nehnuteľností v Bratislave boli dlhodobo tlačené nahor najmä extrémne pomalými a zložitými povoľovacími procesmi, ktoré trvali aj desať rokov.

Tieto náklady sa logicky premietali do finálnej ceny bytov. Tým, že sa v posledných rokoch darí pripravovať nové projekty a zóny zmysluplnejšie, zvyšuje sa ponuka, čo by malo mať časom pozitívny dosah na stabilizáciu a dostupnosť bývania.

Má súčasná výstavba v hlavnom meste nejakú víziu alebo by potrebovala jasnejšie smerovanie?

Áno, vďaka Metropolitnému inštitútu sa Bratislava pustila dobrým smerom, najmä čo sa týka kvality verejných priestorov. To výrazne prispelo k tomu, že sa ľudia začali so svojím mestom lepšie stotožňovať. Vidíme to napríklad v Krasňanoch, ktoré sa za posledné roky neuveriteľne oživili a premenili sa na živú komunitu. Vo filozofii nášho architektonického štúdia vnímame mesto ako komplexný organizmus.

Preto sa venujeme všetkým jeho funkciám, od bývania cez školy až po kultúrne centrá. Len ich správny „mix“ vytvára živé mesto.

^{Zdroj: SIEBERT + TALAŠ}

Ktoré architektonické obdobia za posledných 30 rokov najviac ovplyvnili vzhľad Bratislavy a čo ich charakterizovalo?

Posledných 30 rokov definovali dva hlavné faktory. Prvým je ekonomický úspech, ktorý priniesol výstavbu výškových budov, ktoré zásadne zmenili panorámu. Druhým je snaha o systematickú kultiváciu verejných priestorov. Čo však nie je na prvý pohľad vidieť, ale je kľúčové, je neustále zlepšovanie verejnej dopravy, ktorá pomáha meniť Bratislavu z mesta áut na moderné európske mesto.

A pre mňa osobne je vášňou pridávať do mesta zeleň. Vysoká zeleň v uliciach a na námestiach je kľúčový parameter, ktorý dokáže zmeniť tvár každého priestoru a zásadne zvýšiť kvalitu života v meste.

V ktorých lokalitách Bratislavy sa urobilo za posledných 30 rokov najviac chýb pri výstavbe a ako by sa z toho malo poučiť vedenie mesta?

Divoký a nekontrolovaný vývoj v 90. rokoch zanechal stopy v každej mestskej časti. Ak by som mal však pomenovať jedno systémové zlyhanie, je to absencia skutočnej kvalitnej mestskej vilovej štvrte, aké poznáme z Prahy či Viedne. Luxus tam nie je definovaný len veľkosťou domov, ale najmä pravidlami: jednotnou výškou plotov, odstupom domov od ulice, kvalitným verejným priestorom.

V Bratislave máme veľmi drahé štvrte, napríklad v okolí Drotárskej cesty, ale chaotická výstavba bez pravidiel a s vysokými betónovými „hradmi“ im zobrala pocit vizuálnej výnimočnosti. Človek tam nemá dojem, že by bol v luxusnej štvrti. Poučením je, že kvalita a charakter štvrte sú definované kvalitou jej pravidiel, nie len cenou pozemkov.

Ako by mala vyzerať moderná mestská štvrť naozaj pripravená na budúcnosť?

Musí v prvom rade reagovať na klimatickú zmenu, čo znamená stavať z ekologickejších materiálov a masívne podporovať zeleň. Kľúčový je koncept pätnásťminútového mesta, kde sú všetky základné služby vrátane kvalitných škôl dostupné pešo alebo na bicykli.

Nevyhnutné je obmedzenie individuálnej automobilovej dopravy v prospech kvalitnej MHD a zdieľanej mobility. Zároveň sa musíme pripraviť na to, že ľudia budú mať vďaka technológiám viac voľného času a budú vyžadovať kvalitné priestory pre šport, oddych a komunitné aktivity. Budúcnosť nie je v anonymnom bývaní, ale v tvorbe živých a sociálne prepojených komunít.