VideoPodcastNečakajte v Dubaji byt za 100 000 eur pri mori. Realitný expert Milan Hnilica odporúča, ako si tam preveriť byty a neprísť o peniaze

Realitný expert Trim Real Estate a zakladateľ portálu MrBestChoice.ae Milan Hnilica odpovedá na otázky o výhodách a rizikách kúpy nehnuteľnosti v Dubaji. 

---

Vo videopodcaste sa dozviete:

• či sa naozaj dajú kúpiť v Dubaji apartmány za 100 000 eur pri mori,

• prečo je najväčšou chybou investorov emocionálny nákup nehnuteľností,

• prečo je vhodné investovať len do projektov, ktoré majú schválený tzv. escrow účet pod kontrolou dubajskej vlády,

• že aj keď v Dubaji sú nulové dane, tak slovenskí investori bez rezidentského ID  musia príjmy z nehnuteľností priznať a zdaniť na Slovensku,

• do ktorých lokalít v Dubaji sa oplatí investovať z dlhodobého hľadiska,

• ako sa vyhnúť manipulácii s myšlienkou rýchleho predaja tzv. flipu.

---

Nečakajte byt v Dubaji za 100 000 eur pri mori

Kto zo Slovákov si dnes môže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji?

S touto otázkou sa stretávam každý deň, pretože každý zvažuje, ako najlepšie investovať peniaze a Dubaj sa dnes javí ako jedna z TOP destinácií na nákup a investovanie. Čo sa týka toho, pre koho je to vhodné, myslím si, že dnes v Dubaji môže vlastniť nehnuteľnosť ktokoľvek – každý Slovák. Závisí to len od toho, kde tá nehnuteľnosť bude a v akej bude hodnote. Je to skôr o možnostiach, preferenciách a očakávaniach klienta.

Každý by si mal pred investovaním zvážiť, kde je dnes, kde chce byť o 3 roky a kde o 10 rokov. A väčšina ľudí to robí. Problémom môže byť, keď uveria dezinformáciám alebo sa im ponúkajú informácie, ktoré nie sú úplne pravdivé. Ide skôr o reklamu a skutočnú realitu zistia až neskôr.

Keď sa povie Dubaj, tak si asi človek na prvú predstaví miliónové ceny za byty. Ako to v skutočnosti je?

Každý telefonát alebo kontakt s klientom začína otázkou, či si môže kúpiť apartmán za 130 000 eur. Alebo mám k dispozícii 100 000 eur a chcel by som byt pri mori. Apartmány v Dubaji sa dajú naozaj kúpiť rádovo okolo 100 – 120 000 eur, čo je v prepočte okolo 400 – 500 000 dirhamov. Len je otázka, že kde to bude. Nemôžete očakávať, že kúpite napríklad vilu v lukratívnej oblasti na Kolibe za 100 000 eur, takisto nekúpite ani apartmán v Dubaji za túto cenu pri mori. 

Ľudia sú dlhodobo zavádzaní a masírovaní informáciami, že v Dubaji kúpia čokoľvek a potom sú sklamaní. Zistia, že na to, aby boli pri mori, potrebujú doplatiť ďalšie státisíce eur. Napokon zistia, že apartmán, na ktorý ich nalákali s cenou 100 000 eur pri mori, stojí v skutočnosti 300-tisíc eur a to sa k moru len priblížite, nie ste priamo pri ňom. 

Ako sa vyhnúť chybám pri investovaní do nehnuteľností v Dubaji

Aké sú tie najväčšie chyby pri investovaní do nehnuteľnosti v Dubaji?

Najväčšou chybou je, že ľudia nakupujú v emócii. Keď príde na rad emócia, tak akékoľvek objektívne a dátové analýzy, akékoľvek reálne čísla sa strácajú a nakupujete srdcom. Proste sa zamilujete do projektu. V Dubaji sa zamilujete do každého projektu. Večer idete spať s pocitom, že daný projekt už nemôže byť lepší. Ráno zistíte, že developer spúšťa nový projekt, ktorý je ešte lepší ako ten, o ktorom ste si mysleli, že ho nemôže nič prekonať. Práve v tejto emócii ste schopní urobiť rozhodnutia, ktoré potom následne riešime my. 

Klienti, ktorí nakupovali pred 2-3 rokmi a teraz sa ich projekty dokončujú, začínajú mať problémy, pretože sa nepýtali na to, či je lokalita dobrá alebo či je developer spoľahlivý. Niektorí developeri dokážu meškať 2-3 roky a peniaze, ktoré ste investovali, sú zviazané a nikto vám to nevráti. Pred akýmkoľvek rozhodnutím by si ľudia mali urobiť prieskum trhu. 

Projekt MrBestChoice.ae je o tom, aby uľahčil potenciálnym investorom vyhľadávanie developerských projektov v Dubaji. Každá realitná kancelária totiž ponúka svoj výber projektov, ktorý sa im najviac páči alebo sa im oplatí, pretože všetko je o provízii. Na našom portáli je všetko. Sú tam detailné informácie o jednotlivých nehnuteľnostiach. Je to veľká pomoc, pretože ak vám niekto bude tvrdiť, že toto je posledný exkluzívny apartmán a teraz ho musíte kúpiť, tak si to viete overiť. V Dubaji neexistuje exkluzivita. Tá platí len pri bytoch, ktoré sú už v užívaní.

Ako rýchlo sa vyvíja realitný trh v Dubaji? Ako kontrolujete dané projekty, ide o dostavané apartmány alebo sa ešte stavajú?

Mr. Best Choice sa v prvej etape zameriava iba na tzv. off-planové projekty, teda projekty, ktoré sú zatiaľ na papieri alebo v nejakom štádiu postupného developingu. Je tam vyše 200 developerov a viac ako 1500 projektov v rámci celých Spojených Arabských Emirátov. Viete si ich filtrovať podľa hodnoty, oblasti, regiónu. V budúcnosti a už sa na tom pracuje, chceme ku každému projektu dopracovať dodatočné informácie vychádzajúce z reálnych dát. Stránka je prepojená na portál DXB Interact, kde sú informácie o tom, za čo sa nehnuteľnosti v danej oblasti predávali a prenajímajú a aká je návratnosť investície (ROI). 

Tieto údaje chceme ľuďom sprístupniť, aby si mohli vybrať projekt podľa výnosnosti alebo návratnosti v konkrétnych lokalitách. V Dubaji sa neplatia dane, takže ľudia nezavádzajú v dátach o predajných cenách. Každá jedna transakcia je zaevidovaná cez vládny systém, bez ktorého nemôžete nehnuteľnosť predať ani prenajať. 

Tieto dáta sú reálne a umožňujú vám urobiť analýzu prostredia a rozhodnúť sa. Vždy sa snažím poradiť klientom, aby si vypýtali od realitného makléra analýzu projektu v danej oblasti, aby videli očakávania, vízie do budúcna, čo sa tam stavia v okolí (metro, nákupné stredisko). To sú dôležité body, ktoré získavate pri ďalšom prenájme a zvyšujú hodnotu investície.

Prečo a ako si môžeme overiť developera v Dubaji?

Ako vieme zistiť, či je developer v Dubaji spoľahlivý, aby sme sa vyhli zbytočnému meškaniu s odovzdaním bytu?

Je to o recenziách. Mnohé informácie sú dostupné na internete. Dôležité je, že vláda má systém s informáciami o rôznych developeroch a projektoch, ktorý sa volá Dubai Rest. Tam dokážete nájsť informácie o konkrétnom developerovi a projekte, v akom je stave a či má projekt schválený tzv. escrow účet. Do projektu, ktorý nemá escrow účet, by som nikdy v živote neinvestoval. 

Escrow účet je účet, ktorý musí developer zriadiť v prospech vlády a iba dubajská vláda má nad ním kontrolu a len s jej súhlasom môžu peniaze z účtu odchádzať. Developer musí pred spustením projektu vložiť vlastné prostriedky a každý investor posiela peniaze na tento escrow účet, nie na bežný účet developera. Developer stavia z vlastných peňazí a postupne, ako sa plní výstavba, môže žiadať vládu o uvoľnenie finančných prostriedkov. 

Dubajská vláda sa poučila z chýb z minulosti a systém developerstva a investovania dnes prísne sleduje. Ak by náhodou developer skrachoval, vláda nájde iného developera, ktorý projekt dokončí z týchto peňazí alebo ho dokončí sama. To dáva investorovi totálnu istotu. Preto odporúčam nikdy neposielať peniaze priamo developerovi, ak vás núti alebo ak tvrdí, že čaká na schválenie. Vždy si radšej počkajte, kým ho developer bude mať zriadený, a až potom posielajte peniaze. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Predstavme si teraz, že idem kupovať nehnuteľnosť v Dubaji. Aký proces ma čaká?

Najdôležitejší na začiatku je výber správneho realitného makléra. Lebo keď vás zavedie do čierneho lesa, tak sa z toho nikdy nevymotáte. O všetko klienta vopred informujeme. Keď sa dostaneme cez fázu výberu konkrétneho projektu a jednotky, riešime s developerom reálnu ponuku. Klient zaplatí booking, na základe ktorého je vypracovaná rezervačná zmluva. Na základe rezervačnej zmluvy dostane finančný plán, ktorý musí doplatiť. 

Platí sa aj tzv. registračný poplatok DLD, ktorý slúži na registráciu nehnuteľnosti na vaše meno a máte k tomu kúpno-predajnú zmluvu SPA, ktorá obsahuje platobný plán. Dnes sú veľmi dobré podmienky, developeri sa snažia prilákať investorov a vymýšľajú rôzne finančné produkty a platobné plány, napríklad bezúročné post-handover platby a predĺžené splátkové kalendáre až na 8 rokov. 

Dôležité je nájsť projekt, ktorý sedí na váš finančný odhad príjmu, aby ste sa nedostali do problémov. Varujem pred manipuláciou s myšlienkou rýchleho „flipingu“. Tzv. flipping je predaj nehnuteľnosti ešte pred jej dokončením s očakávaným ziskom. Peniaze potrebujú čas na to, aby generovali peniaze. Mal som klienta, ktorý zainvestoval 1,5 milióna v dirhamoch počas korony a dnes mu za to ponúkajú 3,5 milióna, ale on to nechce predať, lebo očakáva ešte vyššiu hodnotu. Je dôležité vybrať projekt a nenechať sa tlačiť do nákupu pod nátlakom „posledného kusu“, čo je len marketingový ťah.

Kde sa v Dubaji oplatí investovať do nehnuteľností?

Aké sú možno také najžiadanejšie lokality v Dubaji alebo najatraktívnejšie, alebo možno také, ktoré by ste vy odporučili, že toto sa oplatí investovať?

To samozrejme závisí od toho, čo chcete a aké máte očakávania. Ak chcete nehnuteľnosť pre seba a byť pri mori, potom je pre vás top lokalita pri mori. Ak chcete zhodnotiť a investovať peniaze z dlhodobého hľadiska, nájdete si takú lokalitu, ktorá má potenciál tieto peniaze zhodnotiť. Dnes by som išiel do menej rozvinutej oblasti, lebo viem, že o 3-4 roky, keď sa tam dobuduje infraštruktúra, metro a ďalšie veci, tieto faktory ovplyvnia cenu tak, že zarobíte viac, ako keby ste to kúpili v lokalite, kde budete robiť krátkodobý prenájom každý týždeň. 

Osobne sa mi veľmi páčia Dubai Islands, umelo vytvorené ostrovy, kde máte možnosť byť priamo na pláži, pri mori, v nízkych budovách, bez mrakodrapov. Ale niekto má rád mrakodrapovú výšku. Je to veľmi individuálne. 

Dubajská vláda v súčasnosti podporuje investície a rozvoj v oblasti Dubai South. To znamená, že dnes je možné nakúpiť nehnuteľnosti za veľmi zaujímavé ceny (napríklad 2-izbový apartmán približne za 200 000 eur) a po dobudovaní celej lokality môžete očakávať atraktívne zhodnotenie svojej investície. Okrem toho sa v tejto oblasti predpokladá vysoký dopyt po prenájmoch, a to najmä vďaka novému letisku Al Maktúm, najväčšiemu výstavisku a veľtrhu Dubai Expo či výbornej dostupnosti k novej „palme“ Jebel Ali.

Ako je to v Dubaji s prenajímaním? Ak chceme mať apartmán v Dubaji na dovolenku, no počas celého roka tam nie sme. Kto to za mňa vie prenajímať? Aj toto poskytujú realitné služby napríklad, ktorým sa venujete?

Áno, to je presne o tom, že cieľom je zarábať na nehnuteľnosti. Väčšinou je to vždy realitná kancelária, pretože okrem predaja sprostredkujeme aj prenájom. Niektorí ľudia chcú krátkodobo prenajímať, pretože tam občas chcú ísť sami. Iní chcú prenajímať na celý rok, pretože pri dlhodobom prenájme dokážete získať nájom na rok dopredu, čo sa tam bežne deje.

Pri krátkodobom prenájme môžete spraviť možno lepšie čísla, ale máte s tým viac starostí. Ak to chcete robiť sám, môžete, ale ak chcete využiť agentúru, musíte byť pripravený, že za to zaplatíte 20 – 30 % za správu. Je to opäť o očakávaní a o tom, čo chcete dosiahnuť.

Poďme sa pozrieť ešte na financovanie nehnuteľností v Dubaji. Koľko musím mať financií k dispozícii zo sumy nehnuteľnosti. Spomínali ste, že pre nerezidentov je to 40 %.  

Štandardne, ako v každej inej krajine, musíte zdokladovať svoj príjem za posledných šesť mesiacov. Nevýhodou je, že to musíte preložiť do angličtiny, pretože banky to vyhodnocujú v anglickom jazyku. Preukazujete tie isté podmienky ako inde – výška príjmu na bankovom účte, zohľadňuje sa váš vek, počet detí a ďalšie podmienky. S tým rozdielom, že ako nerezident môžete získať maximálne 60 % financovania, čo znamená, že 40 % musíte mať vlastné zdroje. 

Keď ste rezident, teda máte dubajské ID, môžete sa pohybovať až do 80 % financovania, ale to závisí od doby, hodnoty nehnuteľnosti a príjmu, pričom všetky podmienky sú individuálne. V Dubaji nie je 100-percentné financovanie.

Ako funguje platenie daní v Dubaji?

S daňami je to tam super, pretože, čo zarobíte, to je vaše, nič nezdaňujete. Príjem z nehnuteľností je váš príjem. Ale ľudia si zamieňajú, že vy neplatíte dane tam. Keď ste daňový rezident, čo znamená, že bývate v Dubaji viac ako 183 dní, spadáte do kategórie daňového rezidenta a celý váš príjem zdaňujete v Dubaji, kde platíte nulovú daň. 

Keď ste však len investor, či už v Dubaji, Anglicku alebo kdekoľvek inde, každý príjem, ktorý máte, by ste mali v koncoročnom zúčtovaní priznať a zaplatiť z neho patričnú daň v krajine, kde ste daňový rezident, teda na Slovensku. Čo Slováci priznávajú a čo nie, je už iná vec. Dubaj sa dlhé roky potácal v šedej zóne, ale dnes je vyňatý z tohto zoznamu. Informácie sú transparentné a krajina je dôveryhodná aj z pohľadu týchto vzťahov a príjmov.

Na čo si dať podľa vás pozor celkovo pri investovaní, keď chcem kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí? 

Budem sa opakovať, ale je to stále o tom – preverujte si informácie, to je podstatné. Vždy si preverte informácie, keď chcete kdekoľvek investovať, obzvlášť keď investujete desiatky či stovky tisíc eur. Keby ste si išli kúpiť auto, tak študujete, porovnávate výrobcov, čítate si recenzie, aj keď auto nemusí mať takú hodnotu. No pri kúpe nehnuteľnosti zavoláte realitnému maklérovi, ktorého ste nikdy nevideli a ste ochotní minúť 200 000 eur len preto, že je to „posledný kus“. Je jasné, že emócia tam vždy je, ale hlava tam musí byť ako prvá. Musíte rozmýšľať nad tým, čo idete urobiť, pretože tie peniaze ste si možno šetrili celý život. 

Ak investujete zle, peniaze sa vám síce nestratia, ale nebudete mať z toho ten pocit. Ak máte nehnuteľnosť, ktorá vám super zarába a zhodnocuje sa, pozeráte sa na to inak a chcete ísť ďalej. Práve preto chcem, aby ľudia vnímali portál MrBestChoice.ae tak, že to nie je o tom, aby som ja predával, ale aby ľudia videli, že tu nie je jediný developer a jediný projekt v Dubaji. Sú tu veci, ktoré vám majú slúžiť na to, aby ste sa správne rozhodli, pretože Mr. Best Choice v preklade znamená „správna voľba“ – ale nie moja, ale vaša správna voľba.

Ďakujem za rozhovor. 

Tento videopodcast vznikol v spolupráci s Trim Real Estate.