Najväčší boom? Pred pár rokmi

Ako prezrádza Peter Gordík, CEO realitnej kancelárie RED, od roku 2005 do roku 2016 bolo v Žiline postavených 24 projektov nového bývania, v ktorých sa spolu nachádza takmer 2000 bytov. Najväčší „boom“ zažil trh s novými bytmi v rokoch 2006 až 2009, kedy bolo dokončených až 1623 bytov. „V súčasnosti je dopyt po nových bytoch stále silný, ale momentálna ponuka dokončených bytov je nedostatočná. Za ostatných 5 rokov bolo v Žiline postavených len 126 nových bytov, čím sa mesto zaradilo v počte rozostavaných bytov spomedzi krajských miest na chvoste rebríčka.“

Opatrnosť developerov po kríze, ako aj sprísnené podmienky bánk pri poskytovaní úverov na výstavbu, bránili spusteniu masovejšej výstavby. Aj z tohto dôvodu je v súčasnosti v Žiline rozostavaných len niečo málo cez 100 bytov, pričom dopyt je výrazne vyšší. „Z dokončených projektov boli úspešné tie, pri ktorých developer dokázal rozumne zosúladiť lokalitu, štruktúru, štandard a ceny bytov. Naopak, projekty, kde sa to nepodarilo, sa predávali oveľa dlhšie. Dnes sú však takmer všetky dokončené projekty predané, aj keď niektoré z nich za cenu výrazných zliav,“ spresňuje Gordík.

TOP projekty v regiónoch: Žilina sa rozrastá o novú výstavbu

Bulvár residence (Žilina-Hliny)

O nové projekty je veľký záujem

N situáciu na tunajšom realitnom trhu sme sa spýtali aj Tomáša Riska, majiteľa realitnej kancelárie RE/MAX Vision v Žiline. „Určite boli v minulosti projekty, ktoré sa predávali dlhšie a ťažšie, ale vzhľadom na vývoj cien nehnuteľností sa ich predaj zrýchlil a v dnešnej dobe sú už predané. Dopyt ešte stále rapídne prevyšuje ponuku a byty sa spravidla predávajú tzv. z papiera,“ tvrdí Risko.

V súčasnosti pribúda niekoľko nových projektov, ako napríklad Slnečná Terasa 2 (Žilina-Hájik) so 60 bytmi, Bytový dom Nad sadom (Žilina-Hájik) s 54 bytmi, Bulvár residence (Žilina-Hliny) vo vyhľadávanej lokalite so 44 bytmi, alebo Polyfunkčné centrum Industra Bôrik Žilina (Žilina-Bôrik) s 20 bytmi.

TOP projekty v regiónoch: Žilina sa rozrastá o novú výstavbu

Polyfunkčné centrum Industra Bôrik Žilina (Žilina-Bôrik), ZDroj: RE/MAX Vision, Žilina

„Mám pocit, že v súčasnosti neexistuje projekt, ktorý by nebol úspešný. Samozrejme, projekty pribúdajú aj v okolitých obciach a mestách Žiliny ako napríklad Obytný súbor Varín. Nespornou súčasťou novej výstavby sú aj projekty zamerané na rodinné domy,“ dodáva majiteľ realitky RE/MAX Vision.

Top lukratívne lokality pre bytovú výstavbu

Pravdepodobne najlukratívnejšími časťami Žiliny z pohľadu investorov sú podľa Petra Gordíka centrum mesta, Hliny I až IV, Hliny VIII, Malá Praha a Bôrik. „Atraktívnosť týchto lokalít je spôsobená najmä typom existujúcej zástavby, ktorá nie je typicky sídlisková a masová, ako aj výbornou občianskou vybavenosťou a dostupnosťou do centra. Tieto benefity môžu investori následne premietnuť aj do cien nových bytov.“

Bytové domy sa stavajú na takmer všetkých žilinských sídliskách, či je to centrum mesta alebo najmladšie sídlisko Hájik. Lukratívnosť projektov podľa Tomáša Riska závisí od viacerých faktorov či už od stanovenej ceny za jednotlivé bytové jednotky, ich dispozičného riešenia, ale i možnosti parkovania pri nehnuteľnostiach.

Kupujú teda Žilinčania skôr menšie byty, alebo hneď investujú do niečoho väčšieho? „Je to individuálne. Závisí to od ich stanového rozpočtu či požiadaviek. Podľa mojich skúseností, ak si klienti hľadajú byt na vlastné bývanie, dávajú prednosť 2-3 izbovému bytu,“ tvrdí majiteľ realitky RE/MAX Vision.

Pre investora, ktorý kupuje nehnuteľnosti s cieľom prenajímať ich, je zasa dobrá voľba 1 či 2-izbový byt, ktorý si zväčša prenajíma mladý pár, alebo jedinec, ktorému s rôznych príčin nevychádza požadovaná výška hypotéky. Taktiež kupujúci preferujú podľa slov Riska byty, ku ktorým si môžu dokúpiť parkovacie státie. „Za posledné dva roky ceny bytov v meste Žilina zaznamenali enormný rast. Pre príklad 2-izbový byt, ktorý by ste pred dvoma rokmi kúpili za 55.000 eur, by ste dnes predali za 70.000 eur,“ spresňuje Tomáš Riska.

Na každý byt sa nájde vhodný klient

Malometrážne, ale i nadštandardné byty s veľkými terasami – v Žiline sa predávajú v poslednom čase takmer všetky bytov. Ako konštatuje Peter Gordík, na každý typ bytu existuje klientela, je však dôležité odhadnúť, aký typ, v akom množstve, štandarde a cene je vhodný do tej-ktorej lokality. „V ostatnom období je citeľným trendom orientácia kupujúcich na novostavby rodinných domov. Relatívne prijateľné ceny domov, nedostatok veľkometrážnych bytov v novostavbách a dostupnosť hypoték boli hlavnými spúšťačmi tohto trendu.“

Dopyt je takmer po všetkých typoch nehnuteľností. „Cieľová skupina je totiž značne rozmanitá. Od mladých ľudí, ktorí túžia po svojich štartovacích bytoch, cez rodiny s deťmi, ktoré hľadajú pohodlné bývanie v dobrej lokalite. Ale i seniorov, ktorí chcú zmeniť kvalitu svojho bývania a vymenia svoje stávajúce bývanie za komfortnejšie a energeticky menej náročné byty v novostavbe, až po drobných investorov, ktorí kupujú byty za účelom ich ďalšieho prenájmu,“ objasňuje CEO realitnej kancelárie RED.

Čo je špecifikom žilinských novostavieb?

Rozhodujúcim elementom podľa slov Tomáša Risku, prečo sa ľudia rozhodnú kúpiť byt v novostavbe, sú nižšie náklady na bývanie, nakoľko sa nevytvára fond opráv, pri stavbe sú použité nové technológie a technologické postupy. „O kúpe staršieho bývania či novostavby rozhoduje množstvo faktorov, no najdôležitejší je určite faktor ceny, kvality a lokality projektu. Ak má kupujúci možnosť zaobstarať si starší byt za výhodnú cenu a náklady na rekonštrukciu budú nižšie ako cena novostavby v štandarde, väčšinou klient dá prednosť alternatíve staršieho bytu,“ spresňuje expert na reality. Ľudia však často vnímajú bývanie v novostavbe ako určitý luxus a pocit vyššieho spoločenského postavenia. Cenu bytov udáva dopyt.

TOP projekty v regiónoch: Žilina sa rozrastá o novú výstavbu

Slnečná Terasa 2 (Žilina-Hájik), Zdroj: RE/MAX Vision, Žilina

„V súčasnosti ľudia vo väčšej miere zvažujú kúpu, respektíve výstavbu rodinného domu, vzhľadom na vyššie ceny bytov. Cena novostavby bungalovu v „satelitných“ obciach mesta sa častokrát rovná cene 3 či 4-izbového bytu v Žiline. Častokrát investor vie klientovi ponúknuť po odkúpení pozemku výstavbu rodinného domu „na kľúč“, čo predstavuje atraktívnu možnosť pre klienta,“ tvrdí Tomáš Riska. Avšak, všetko samozrejme záleží na očakávaniach a potrebách jednotlivca.

Ako dopĺňa Peter Gordík, aktuálne sú v Žiline realizované dva projekty na sídlisku Hájik a jeden projekt na Hlinách III. „Prevažujú v nich jedno- a dvojizbové byty. Všetky by mali byť dokončené v priebehu najbližších mesiacov. Pripravuje sa aj niekoľko nových projektov v rôznych lokalitách v rámci Žiliny, pričom celkovo sa v nich bude nachádzať okolo 1200 bytov. Predpokladám, že každý z pripravovaných projektov bude mať kupujúcim čo ponúknuť. Niektoré zaujmú svojou lukratívnou lokalitou, iné zase cenovou dostupnosťou. Myslím, že každý si nájde to svoje,“ konštatuje Gordík.

Strategický plán do ďalších rokov? Spájanie sa s obcami

Vzhľadom na hranice katastrálneho územia mesta a hustotu zástavby je podľa Strategického plánu rozvoja mesta do roku 2025 možnosť ďalšieho zahusťovania a rozrastania mesta obmedzená. Jedinou možnosťou ďalšieho rozširovania sa mesta je, že sa bude rozrastať, respektíve postupne spájať s priľahlými obcami, ktoré sú dnes samostatnými sídlami za hranicami mesta.

Napomáha tomu aj súčasný trend Žilinčanov, ktorí sa pri rozhodovaní, či si kúpiť nový byt v meste, alebo si za približne rovnaké náklady postaviť malý rodinný dom v susednej obci, často rozhodnú pre druhú možnosť. Nové rodinné domy väčšinou vyrastajú v okrajových častiach susedných obcí, poväčšine na nevyužívanej poľnohospodárskej pôde.

Takto sa pomaly hranice týchto obcí približujú k hraniciam Žiliny a neskôr povedú k ich „zrastaniu sa“ s týmto mestom. Či už sa administratívne neskôr k nemu pričlenia, alebo naďalej zostanú samostatnými obcami, povedie to de facto k jeho rozširovaniu až za hranice katastrálneho územia krajského mesta. Neskôr do jedného veľkého sídla s vidieckymi predmestiami, tak ako tomu už je niekde dnes.

Realitné projekty, aktuálne vo výstavbe:

• Slnečná Terasa 2 (Žilina-Hájik) – je pokračovaním ukončeného obytného súboru Slnečná terasa 1, na ktorý architektonicky nadväzuje a s ktorým po ukončení bude tvoriť jeden spoločný areál.

• Bytový dom Nad sadom (Žilina-Hájik) – je projekt situovaný na žilinskom sídlisku Hájik na Slnečnom námestí, v lokalite s výbornou občianskou vybavenosťou a pekným výhľadom na Žilinu a okolie.

• Bulvár residence (Žilina-Hliny) – bytový dom sa nachádza v atraktívnej oblasti, v širšom centre mesta Žilina. Miesto disponuje veľmi dobrou občianskou vybavenosťou. Developer ho stavia kvôli nedostatku kvalitných bytov v Žiline, pričom chcel obyvateľom poskytnúť atraktívne a súčasne cenovo dostupné bývanie.

• Polyfunkčné centrum Industra Bôrik Žilina (Žilina-Bôrik) – svojou strategickou polohou zaručuje vhodnú kombináciu obchodných a administratívy priestorov v blízkosti obchodného centra a pekného bývania v tichej oblasti s úzkym kontaktom prírody a športu.

Pripravované developerské projekty v Žiline:

• Rudiny II – Investor v rámci tohto projektu sa zameriava hlavne na skvalitnenie života ľuďom v danej lokalite. Projekt prešiel viacerými pripomienkovaniami. Investor plánuje finančne prispieť na rekultiváciu priľahlého parku, ktorý sa nachádza na mestských pozemkoch a tiež na obnovu verejného športoviska. Nehnuteľnosť by po dokončení poslednej etapy projektu mala tvoriť vyše 100 bytových jednotiek.

• Elektrárne – je projekt rekonštrukcie národnej kultúrnej pamiatky Elektrárne. Ambíciou je priniesť nový život do centra Žiliny v podobe polyfunkčnej budovy s bytovou výstavbou. Projekt Elektrárne by malo tvoriť okolo 70 bytov, 4 000 m2 občianskej vybavenosti a mal by tu vzniknúť malý trh, škôlka, zdravotné stredisko a administratíva.

Zdroj: RE/MAX Vision, Žilina