Banky už počas minulého roka vyhodnocovali prísnejšie žiadateľov o úver a postupne pod vplyvom regulácie Národnou bankou Slovenska (NBS) obmedzovali poskytovanie nielen 100-%, ale aj 90-% i 80-% úverov. Pokiaľ ste aj takúto hypotéku získali, mohli vás prekvapiť vyššie úroky než tie priemerné, ktoré dané inštitúcie avizovali. Finančné domy preverovali váš príjem, záväzky, úverový register či pri podnikateľoch daňové priznanie, vyhodnocovali vašu platobnú bilanciu, zohľadňovali aj prípadný rast úrokov o 2 %

Od marca minulého roka ste museli preukazovať 5 % vankúš z výšky vášho platu ako finančnú rezervu, od júla 2017 jej výška stúpla na 10 %. Od januára 2018 táto hranica opäť vzrástla až na 15 % a od júla tohto roka to bude 20 %. Na získanie hypotekárneho úveru teda po novom potrebujete mať oveľa vyšší príjem než v predchádzajúcich mesiacoch.

^{Zdroj: Adobe Stock}

Regulácia ako logické opatrenie voči zadlžovaniu

Postupnú reguláciu trhu hodnotia mnohí finanční analytici ako logické opatrenie. Problémom je totiž nedostatočná finančná rezerva Slovákov, vysoká bežná spotreba, žiadne alebo minimálne dlhodobé aktíva a neúmerne vysoké úvery. Podľa hlavného analytika TopForex Petra Bukova, vlani sa potvrdilo, že v našej krajine sa zadlženosť domácností každým rokom zvyšuje, a to nepretržite už od roku 2005. „Ekonomická teória hovorí, že nepriaznivé dopady na ekonomický rast sa začínajú objavovať pri zadlžení 30 percent k HDP. Na Slovensku sú domácnosti dnes zadlžené na úrovni 40 percent HDP a podiel stále stúpa,“ dodáva analytik Bukov.

Prísnejšie poskytovanie úverov na bývanie

Kombinácia vyššej finančnej rezervy aj testovania príjmu na úrok navýšený o dve percentá znamená, že úvery na bývanie sa pre ľudí s nižším príjmom stanú menej dostupnými. Problémovým sa môže javiť aj nahradenie štátneho príspevku pre mladých k 31. decembru 2017 menej výhodným daňovým bonusom.

„Faktom je, že Slováci sa v posledných rokoch zadlžujú najrýchlejšie v Európe, čo nie je v poriadku. Preto je správne, že sa NBS snaží toto tempo zmierniť. Ľudia akoby zabudli, že úvery nie sú populárny módny doplnok, ale záväzok na dlhé roky dopredu. A aj keď našťastie niektoré banky požadujú od ľudí životné poistenie, stále je príliš málo ľudí zabezpečených tak, aby pri nečakanej udalosti neprišli o strechu nad hlavou,“ povedal Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Prvá regulácia spotrebných úverov v histórii

Od januára tohto roka začal regulátor utlmovať tiež poskytovanie spotrebných úrokov a rozhodol sa sprísniť opatrenia na ich poskytovanie. Práve „spotrebáky“ však mnohí ľudia využívali na dofinancovanie svojej hypotéky. Dôvod NBS bol jednoduchý – chce zachovať rovnováhu medzi výškou splátok a finančnou situáciou dlžníkov, teda plánuje zabrániť ich ďalšiemu zadlžovaniu. Po novom vám banky pri schvaľovaní spotrebného úveru k vašim skutočným výdavkom prirátajú rezervu dvadsať percent. „A potom, podobne ako pri úvere na bývanie, navýšia úrok o 2 %, aby zistili, či dokážete splácať úver aj pri vyššom úvere,“ vysvetlil zmenu Marián Búlik.

Vo vašich mesačných výdavkoch musia byť započítané nielen všetky pôžičky či úvery, ale aj životné náklady, napríklad energie, potraviny a ďalšie výdavky na chod domácnosti. Pri výdavkoch budú banky brať do úvahy aj výšku životného minima na fyzickú osobu (do 30. júna 2018 je to 199,48 eura mesačne), 139,16 eura mesačne na ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú osobu a 91,06 eura mesačne, ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa, či nezaopatreného potomka.

„Od nového roka bude dofinancovanie spotrebným úverom nedostupné pre ľudí, ktorí majú príjem takpovediac na hrane. Dôvodom je rezerva, ktorá sa samostatne posudzuje pri spotrebnom úvere aj pri úvere na bývanie. V takom prípade má človek dve možnosti: nájsť si lacnejšie bývanie alebo si znížiť úver vlastnými úsporami,“ odhaduje Marián Búlik. Časť odborníkov tiež očakáva, že tieto kroky vyženú niektorých ľudí do nebankoviek, prípadne títo odložia svoje rozhodnutie, začnú viac sporiť, alebo skorigujú svoje plány.

Zmeny aj pri hypotékach pre mladých

Novinky nastali od januára 2018 aj pri hypotékach pre mladých, pričom štátny príspevok pre mladých (ŠPM) sa zmenil na daňový bonus. Pre mladých žiadateľov do 35 rokov to znamená prísnejšie pravidlá a viac byrokracie pri vybavovaní hypotéky. Čo to reálne prináša v praxi?

Prvýkrát sa nový systém podpory uplatní za zdaňovacie obdobie roka 2018, teda až v roku 2019. Daňovým bonusom na zaplatené úroky bude suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov v danom zdaňovacom období, najviac do 400 eur za rok. Získať ho môžu ľudia do 35 rokov, ktorých príjem neprekračuje 1,3-násobok priemernej mzdy. Uplatniť si bonus bude možné na úvery v maximálnej výške 50.000 eur. Po novom však pri zvýhodnených úveroch nebude možný nárok na odklad istiny alebo zníženie mesačných splátok až na polovicu pri narodení dieťaťa.

„Kým po starom mali mladí po splnení podmienok na úvere bonifikáciu z úrokovej sadzby vo výške 3 % počas prvých piatich rokov, čo im v priemere ušetrilo až do 5000 eur, po novom bude úspora do maximálnej sumy 2000 eur,“ potvrdil pre TASR Matej Berenčík zo spoločnosti Deluvis.

Mladí ľudia, ktorým banka schválila hypotéku do konca decembra 2017, získali na prvých päť rokov zvýhodnenie ešte podľa starých predpisov. Štát im znížil úrok na hypotéke o dve percentá, banka o jedno percento. Vďaka nízkym úrokovým sadzbám tak budú splácať úver prvých 5 rokov prakticky s nulovým úrokom. Ak mali do konca decembra 2017 obojstranne podpísanú zmluvu o budúcej zmluve, prípadne kúpno-predajnú zmluvu, realizácia hypotéky pre mladých môže bez problémov prebehnúť aj v januári či vo februári tohto roka.