Ak sa chystáte zobrať si úver na kúpu nehnuteľnosti, mali by ste sa najbližšie tri mesiace poponáhľať. Od 1. júla tohto roka by sa totiž mali opäť sprísniť podmienky ich poskytovania. Banky budú viac ako doteraz prihliadať na vašu zadlženosť. Odborníci upozorňujú, že nové opatrenia môžu sťažiť niektorým klientom prístup k pôžičkám, čo môže zbrzdiť dopyt po kúpe nehnuteľností.

Zdroj: Adobe Stock

Legislatívne novinky majú obmedziť zadlženosť

Množstvo poskytnutých úverov na Slovensku stále rastie dvojciferným tempom a spôsobuje výraznejší nárast zadlženosti domácností. Preto Národná banka Slovenska (NBS) navrhuje ďalšie obmedzenia, ako je napríklad úverový strop. Avizuje napríklad tiež upraviť podmienky na posúdenie schopnosti spotrebiteľov splácať úver. Navrhované zmeny podmienok poskytovania pôžičiek sú v súčasnosti v medzirezortnom pripomienkovom konaní.

Zníži sa limit na poskytovanie úverov nad 80 %

Medzi najdôležitejšie zmeny patrí zrušenie poskytovania úverov na bývanie nad 90 % hodnoty zabezpečenia (LTV) a zníženie limitu na poskytovanie úverov nad 80 % hodnoty zabezpečenia. V súčasnosti môžu úvery, ktoré presahujú 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, tvoriť najviac 40 % nových úverov. Od 1. júla 2018 sa tento podiel mierne zníži na 35 %. Neskôr sa tento podiel bude ďalej postupne znižovať na 20 %. „Od 1. júla 2018 sa zruší možnosť poskytovať úvery nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti. V súčasnosti však tvoria tieto úvery len 6 %, nejde teda o výraznú zmenu,“ priblížila centrálna banka.

Limit do 8-násobku čistého ročného príjmu

Po novom sa stanoví aj limit na podiel celkovej zadlženosti potenciálneho klienta. Suma všetkých úverov, povolených prečerpaní a dlhov na kreditných kartách môže byť maximálne osemnásobok ročného čistého príjmu.

Opatrenie najviac zasiahne mladých ľudí

„Navrhované opatrenia z nášho pohľadu zasiahnu skupinu mladých klientov do 35 rokov, prevažne v rozmedzí 26 až 35 rokov, ktorí si hľadajú vlastné bývanie, prípadne zakladajú rodinu. Títo klienti budú nútení odsunúť kúpu nehnuteľnosti na neskorší čas, čo má vplyv na skrátenie doby, na ktorú si budú môcť úver na bývanie vziať,“ predpokladá vedúci oddelenia úverov pre fyzické osoby v Tatra banke Matej Darovec.

Kúpu nehnuteľností nahradia prenájmy

Ako dopĺňa Matej Darovec, nedostupnosť vlastnej strechy nad hlavou budú ľudia nahrádzať prenájom, čo môže znížiť ich schopnosť odkladať si vlastné peniaze na financovanie nehnuteľnosti. „Zároveň budú nútení hľadať bývanie vo vzdialenejších lokalitách, ktoré budú cenovo dostupnejšie, nie vo väčších mestách, ako sú napríklad Bratislava a Košice. Dôsledkom bude zvýšenie ich nákladov z dôvodu dochádzania, ale aj nárast cien v danej lokalite,“ dodáva Darovec.

Nové opatrenie však podľa neho obmedzí vo väčšej miere aj bonitných klientov, ktorí rozmýšľajú nad kúpou nehnuteľnosti pre svoje deti, prípadne pre seba za účelom jej prenájmu prostredníctvom ďalšieho úveru na bývanie. Preto, ak sa rozhodujete v tomto čase pre kúpu nehnuteľnosti, zvážte možnosť zobrať si úver skôr, ako ste pôvodne plánovali.

6 hlavných dôvodov: Čo sa plánuje upraviť pri poskytovaní úverov

Domácnosti si naďalej budú môcť zobrať úver či už na bývanie, alebo spotrebiteľský úver, avšak v primeranej výške. Dopad pripravovaných zmien zo strany NBS sa prejaví až v roku 2019, teda v čase ich plnej účinnosti. Čo konkrétne vlastne chystané opatrenia riešia? Prinášame ich hlavný prehľad.

1. Zadlžujeme sa najrýchlejšie v EÚ

Hlavným dôvodom navrhovaných zmien je rýchly rast zadlženosti tunajších domácností. Ich úvery podľa oddelenia komunikácie Národnej banky Slovenska presiahli koncom minulého roka 38 % hrubého domáceho produktu (HDP). „Rast týchto úverov bol v posledných rokoch jednoznačne najrýchlejší v rámci EÚ. Ešte v roku 2009 bola zadlženosť našich domácností druhá najnižšia v strednej a východnej Európe. Odvtedy sa viac ako zdvojnásobila a dostala sa na najvyššiu úroveň v regióne.“

2. Nutnosť reagovať na potreby trhu

Predchádzajúce opatrenia NBS boli zamerané najmä na nastavenie podmienok poskytovania úverov, čo viedlo k stabilizácii trhu a zmierneniu rizík. Zadlženosť však naďalej rastie pri súčasných veľmi nízkych úrokových sadzbách nadmerným tempom. „Domácnosti s príliš vysokým dlhom v porovnaní s ich príjmom môžu mať neskôr vážne problémy so splácaním týchto úverov. A ak takýchto prípadov bude veľa, vážne problémy sa môžu dotknúť finančného sektora a aj domácej ekonomiky ako celku,“ varuje NBS. Jednoducho fakt, že sa nadmerne zadlžujeme, nie je z dlhodobejšieho pohľadu udržateľné.

3. Zmeny pri nových úveroch

Nové podmienky sa dotknú nových úverov, a to tak úverov na bývanie, ako aj spotrebiteľských úverov. Nedotknú sa už existujúcich úverov. „Zmeny podmienok sa nevzťahujú na úvery, ktoré klienti využijú na refinancovanie svojich existujúcich úverov, pokiaľ zároveň nepožadujú ich navýšenie,“ radí NBS.

4. Úver maximum do 8-násobku čistého ročného príjmu

Postupne sa zníži podiel úverov, ktoré by klientov v porovnaní s ich príjmom neprimerane zadlžili. Ide o úvery, pri ktorých celkový dlh (vrátane nového úveru) prevyšuje 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľov o úver (tzv. debt to income, DTI). „Osemnásobok čistého ročného príjmu nepredstavuje absolútny úverový strop. Stále bude možnosť poskytnúť istú časť úverov presahujúcich túto hodnotu,“ radí NBS. Tento podiel sa bude len postupne znižovať. Od 1. júla 2018 bude môcť túto hodnotu presahovať až 20 % nových úverov. Od 1. apríla 2019 budú môcť veritelia stále poskytovať 5 % úverov, ktoré presahujú úverový strop.

5. Komplexne sa posúdi situácia klienta

Do celkovej zadlženosti vstupujú všetky úvery klienta, vrátane novoposkytovanej pôžičky. Započítavajú sa aj kreditné karty a povolené prečerpania na bežných účtoch. Vyčerpaná časť sa započítava v plnej výške, z nevyčerpanej časti úverového rámca len 20 %, nie plná suma.

6. Úprava limitov pre pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti

V súčasnosti môžu úvery, ktoré presahujú 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, tvoriť najviac 40 % nových úverov. Od 1. júla 2018 sa tento podiel mierne zníži na 35 %. Neskôr sa tento podiel bude ďalej postupne znižovať na 20 %. „Okrem toho sa od 1. júla 2018 zruší možnosť poskytovať úvery nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti (vrátane úverov vo výške 100 % nehnuteľnosti). V súčasnosti však tvoria tieto úvery len 6 %, nejde teda o výraznú zmenu,“ spresňuje NBS. Banky budú môcť naďalej poskytovať časť úvery až do výšky 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Zdroj: Národná banka Slovenska, TASR