Koniec anarchie? Štát si posvieti na krátkodobé prenájmy cez Airbnb
Kým penzióny čelia prísnym kontrolám, byty v susedstve často podnikajú v šedej zóne. Tomuto „dvojakému metru“ má od budúceho roka odzvoniť. Štát zavádza povinný register, ktorý si posvieti na krátkodobé prenájmy.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Štát si chce posvietiť na poskytovateľov krátkodobých prenájmov.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
- prečo je dvojaký meter medzi poskytovateľmi krátkodobého ubytovania problém,
- ako túto nerovnosť plánuje riešiť Európska únia,
- čo prinesie nový register z dielne ministerstva cestovného ruchu,
- koho sa dotknú nové povinnosti pri krátkodobom prenájme,
- aké sankcie bude štát ukladať hostiteľom, ktorí porušia podmienky.
Predstavte si dve budovy v tej istej ulici. V prvej sídli rodinný penzión. Jeho majiteľ musí evidovať každého hosťa, musí mať v poriadku revízie výťahov, namontované drahé protipožiarne dvere, vypracovaný prevádzkový poriadok schválený hygienou. Okrem toho musí mestu platiť daň z ubytovania a ak je v jeho zariadení ubytovaný cudzinec, má povinnosť nahlásiť to cudzineckej polícii.
V druhej budove sa nachádza bežný trojizbový byt, ktorý majiteľ prenajíma cez online platformu Airbnb. Hoci hosťom poskytuje v podstate rovnakú službu, pre štát a úrady je v podstate neviditeľný. Nemusí čeliť prísnym kontrolám, trápiť sa s byrokraciou ani platiť miestnu daň či iné poplatky.
Príde vám to nefér? Nie ste sami.
Európska únia sa v apríli 2024 rozhodla zakročiť a vydala nariadenie, vďaka ktorému by mal tento priepastný rozdiel začať postupne miznúť. Členské štáty musia začať zbierať údaje o službách krátkodobého prenájmu ubytovania. Rezort cestovného ruchu preto od budúceho roka spúšťa nový register poskytovateľov krátkodobého ubytovania, ktorý by mal vniesť do sektora poriadok.
Nárast, ktorý nikto nekontroloval
Nová registračná povinnosť sa vzťahuje na online platformy, ktoré ponúkajú krátkodobé ubytovanie, ako aj na hostiteľov, ktorí priamo inzerujú nehnuteľnosti.
Odhady síce hovoria o približne 10-tisíc poskytovateľoch ubytovania, avšak podľa Asociácie hotelov a reštaurácií Slovenska (AHRS) je v niektorých mestách počet bytov ponúkaných na platformách až štvornásobne vyšší než počet oficiálne registrovaných ubytovateľov. Len za posledných šesť rokov vzrástla ponuka krátkodobých prenájmov až o 93 percent.
Prečo je to vlastne problém?
„Ak pre jednu časť trhu platia prísne pravidlá, a pre druhú nie, má to priamy vplyv na náklady a marže. Nevzniká tým neférová konkurenčná výhoda?“ pýta sa prezident AHRS Marek Harbuľák.
Štandardné ubytovacie zariadenia ako sú hotely a penzióny majú totiž množstvo povinností, ktoré im vyplývajú z legislatívy, napríklad v oblasti ochrany spotrebiteľa, bezpečnosti či evidencie ubytovaných hostí, zabezpečenia hygienických predpisov, či platenia príslušných daní a poplatkov.
„Splnenie týchto predpisov a požiadaviek znamená náklady, ktoré tvoria značnú časť z predajnej ceny ubytovacej služby,“ približuje prezident AHRS Marek Harbuľák.
Neregistrovaní poskytovatelia krátkodobého prenájmu ubytovania žiadne z týchto povinností nemajú, navyše sú podľa Harbuľáka v podstate nepostihnuteľní, pretože ich činnosť nie je známa príslušným úradom. „Pritom poskytujú často rovnakú službu zameranú na rovnakú klientelu prostredníctvom rovnakých kanálov. Toto považujeme za neférovú výhodu,“ konštatuje šéf asociácie.
Pokyn z Bruselu
Následky neregulovaného nárastu neregistrovaných ubytovateľov však siahajú ďaleko za sektor turistického ruchu, čo potvrdzuje priamo Európska únia.
Tá v spomínanom nariadení pripúšťa, že služby krátkodobého prenájmu ubytovania vytvárajú množstvo príležitostí pre hostí, hostiteľov a celý ekosystém cestovného ruchu. Ich rýchly rast však zároveň vyvoláva obavy a výzvy, a to najmä pre miestne komunity a orgány verejnej moci, napríklad tým, že prispievajú k menšej dostupnosti nehnuteľností určených na dlhodobý prenájom a zvyšovaniu nájomného a cien bývania.
Cieľom jednotného a cieleného súboru pravidiel má byť poskytnutie jasného obrazu o tomto rastúcom sektore, ktorý pomôže verejným orgánom vypracovať a uplatňovať vhodné politické reakcie.
Čo teda nová legislatíva prinesie?
- Povinná registrácia: Každý, kto ponúka ubytovanie cez online platformy, sa bude musieť registrovať.
- Koniec šedej zóny: Údaje z registra budú dostupné aj samosprávam. Mestá tak budú mať presný prehľad o tom, kto na ich území podniká a či platí daň za ubytovanie.
- Transparentnosť dát: Štát získa reálny obraz o tom, akú časť trhu cestovného ruchu tvoria byty a akú hotely.
Samotný register nestačí, rozhodne niečo iné
Hoci AHRS zavedenie registra víta, jedným dychom dodáva, že ide len o prvý krok smerom k transparentnejšiemu a férovejšiemu podnikaniu v segmente krátkodobého ubytovania.
Rozhodujúca však bude vymáhateľnosť. Ak štát nedokáže skontrolovať, či prenajímateľ v byte skutočne dodržiava základné bezpečnostné a hygienické štandardy, register zostane len „zoznamom na papieri“.
Z tohto dôvodu je podľa AHRS potrebné spresniť v legislatíve takýchto prenajímateľov, ako aj to, v akých prípadoch sú splnené znaky podnikania. Následne by mal štát vyžadovať plnenie všetkých predpokladov pre podnikanie, vrátane regulácií, ktoré sa dotýkajú podnikateľov v ubytovacích službách, a ktoré vytvárajú základ aj pre kontrolu príslušnými orgánmi.
Ministerstvo cestovného ruchu pri predstavovaní novinky informovalo, že za porušenie povinnosti bude môcť ukladať sankcie, a to nasledovne:
- fyzickej osobe poskytujúcej krátkodobý prenájom cez online platformy bez platného registračného čísla uloží pokutu od 100 do 1 500 eur, pričom ju bude môcť uložiť aj opakovane,
- živnostníkovi alebo firme uloží sankciu od 2 000 do 5 000 eur,
- poskytovateľovi online platformy bude môcť uložiť pokutu od 3 000 do 30 000 eur.
Podľa AHRS bude dôležité aj to, aby k informáciám o poskytovateľoch mali prístup aj orgány, ktoré vytvárajú regulácie na miestnej úrovni, teda samosprávy, napríklad aj za účelom stanovenia dane z nehnuteľnosti či dane z ubytovania.
„Až tento prístup a informácie budú vyvíjať ďalší tlak na prípadnú reguláciu či iné opatrenia. Na Slovensku sme v téme krátkodobého prenájmu ubytovania len na začiatku, napriek tomu, že na túto tému poukazujeme od roku 2018,“ konštatuje Harbuľák.
Poznámka: K téme sme oslovili aj online platformu Airbnb, ktorá poskytovateľom krátkodobého ubytovania umožňuje inzerovať byty na prenájom. Rovnako sme oslovili aj ministerstvo cestovného ruchu, ktoré túto legislatívu pripravuje. Na naše otázky však nereagovali.
Zhrnutie
Pripravovaný register poskytovateľov krátkodobého ubytovania predstavuje pre slovenské cestovné prostredie zásadný zlom. Dlhoročný „dvojaký meter“, v rámci ktorého tradičné penzióny zápasia s byrokraciou a prísnymi normami, zatiaľ čo byty v šedej zóne profitujú z neregulovaného stavu, by sa mal postupne stať minulosťou.
Hoci nová legislatíva vychádzajúca z nariadenia Európskej únie sľubuje koniec netransparentnosti, lepšiu ochranu spotrebiteľa a spravodlivejšie rozdelenie daňového zaťaženia, odborníci zostávajú ostražití.
Samotný zoznam mien a adries totiž trh nespasí. Skutočným testom pre štát bude až vymáhateľnosť pravidiel v praxi – teda schopnosť kontrolovať hygienické a bezpečnostné štandardy v súkromných bytoch rovnako prísne, ako to dnes robí v oficiálnych ubytovacích zariadeniach.
Chcete vedieť viac?
Na nasledujúcich odkazoch môžete nájsť nariadenia a legislatívu, o ktorých píšeme v článku: