Skryté vady na byte a dome vás vedia pripraviť o tisíce eur pri kúpe. Expert radí, ako ich odhaliť (rozhovor)

Prečo sa oplatí vziať si na obhliadku profesionála a ako vám technická inšpekcia môže doslova zachrániť rodinný rozpočet? Zhovárali sme sa s Tomášom Zimom, hlavným inšpektorom spoločnosti Nemoinspekt.sk, ktorý nám prezradil, čo všetko zostáva bežnému oku kupujúceho skryté.

Čo si má laik predstaviť pod pojmom „inšpekcia nehnuteľnosti“? Je to niečo ako preventívna kontrola pre byt alebo dom?

Zjednodušene povedané, technická inšpekcia nehnuteľností pomáha ľuďom odhaliť skutočný technický stav domu alebo bytu. Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých rozhodnutie na celý život a inšpekcia existuje preto, aby ste pri takomto dôležitom kroku neurobili chybu. Naši inšpektori preveria nehnuteľnosť a povedia vám, v akom je stave, aké má prípadné závady a koľko by stálo dať ju do poriadku. Ideálne je, ak táto kontrola prebehne ešte pred podpisom kúpnej či rezervačnej zmluvy.

Mnohí kupujúci si myslia, že nehnuteľnosť si vedia skontrolovať sami. V čom je váš profesionálny pohľad iný oproti bežnému „všimnutiu si praskliny na stene“?

Pri obhliadkach si záujemcovia často všímajú len estetické chyby, ale tie skutočne zásadné problémy sa môžu nachádzať na miestach, ktoré laik ľahko prehliadne. Bežný kupujúci vidí napríklad len drobnú prasklinu, my však skúmame dom do hĺbky.

V praxi sa stretávame s prípadmi, keď ľudia podpísali rezerváciu a až potom zistili vážne problémy s hydroizoláciou alebo zatekaním cez strechu. My na rozdiel od laika vieme nehnuteľnosť zhodnotiť komplexne a pochopiť technické súvislosti.

Aké sú najbežnejšie skryté chyby, ktoré odhaľujete pri starších bytoch a ktoré v novostavbách?

Pri bytoch uprostred bytového domu býva závad spravidla menej. Ak sa však bavíme o starších rodinných domoch, tam sú najčastejšie problémy spojené s prenikaním vody – či už cez strechu alebo od základov. Stretávame sa aj s nefunkčnými inštaláciami, ktoré neodpovedajú súčasným predpisom.

U novostavieb sú typické iné nedostatky: zle vykonané obklady, nedostatočná izolácia terás alebo nedodržanie klientskych zmien, ktoré si kupujúci s developerom zmluvne dohodol.

Zameriavate sa aj na veci, ktoré nie sú na prvý pohľad vidieť, ako je vlhkosť, plesne či úniky tepla?

Áno, presne na tieto kľúčové aspekty sa zameriavame. Skúmame statiku, elektroinštaláciu, stav izolácií a strechy. Práve vlhkosť je pri starších stavbách častým problémom, ktorý sa môže prejaviť až po niekoľkých mesiacoch bývania. V prípade záujmu zabezpečujeme aj termovízne meranie. To pomáha odhaliť tepelné mosty a úniky tepla, napríklad v okolí okien alebo v streche, čo neskôr vedie k zbytočne vysokým nákladom na vykurovanie.

Aké prístroje používate, aby ste videli „pod povrch“ nehnuteľnosti?

Aby sme sa mohli spoľahnúť na fakty a nie len na odhad, používame špecializované vybavenie. Konkrétne ide o prístroje na meranie vlhkosti a termokamery, ktoré sú kľúčové pre odhalenie neviditeľných tepelných mostov.

Ak nájdete chyby, môžu tieto zistenia pomôcť kupujúcemu pri vyjednávaní o cene?

Výsledky inšpekcie, ktoré obsahujú výpis závad aj odhad nákladov na opravy, slúžia ako vynikajúci podklad pri vyjednávaní. Ak inšpekcia odhalí riziká, kupujúci môže vyjednať lepšie podmienky alebo sa vyhnúť nevýhodnej kúpe. Pre predstavu – sanácia vlhkého muriva, o ktorej kupujúci netušil, môže stáť aj tisíce eur. Odborné preverenie jasne definuje stav a obe strany sa tak vyhnú dohadom o finálnej cene.

V akej fáze kúpy odporúčate kontaktovať inšpektora? Sú rozdiely medzi bytom a domom?

Ideálne pred podpisom rezervačnej zmluvy. Pri novostavbách zasa pred samotným prevzatím (preberacím konaním). V postupe pri byte a dome veľké rozdiely nie sú, hoci pri domoch musíme kontrolovať viac rizikových oblastí (strecha, základy). Reagujeme rýchlo – zvyčajne sme na mieste do dvoch dní. Ak je klient pod tlakom, vieme ponúknuť základnú prehliadku, kde výsledok povieme ihneď na mieste.

Oplatí sa dať si skontrolovať aj úplne novú novostavbu?

Stopercentne. Mnohí kupujú byty „z papiera“ a očakávajú bezchybný stav. Realita je však často iná. Kontrola pred prevzatím pomáha odhaliť nedorobky a nekvalitnú prácu. Ak tieto vady odhalíme včas, môžete ich nechať opraviť ešte na náklady developera v rámci reklamácií pred nasťahovaním.

Ako vyzerá váš konečný výstup? Je to dokument, s ktorým možno konfrontovať realitku?

Klient dostane podrobný písomný výstup s odhadom nákladov na opravy. Je to detailná správa s fotografiami, klasifikáciou závad a návrhom ich odstránenia. Je to silný, nezávislý technický dokument. Často sa stáva priamo prílohou kúpnych zmlúv, pretože transparentne deklaruje stav nehnuteľnosti pre obe strany.

Na ktoré 3 veci by si mal dať pozor každý záujemca o kúpu, bez ohľadu na vek stavby?

Ak by som mal vybrať tri najzásadnejšie, sú to:

Voda a vlhkosť: Zatekanie strechou alebo vlhnutie od základov vie napáchať obrovské škody.

Stav elektroinštalácie a rozvodov: Často bývajú nefunkčné alebo v nebezpečnom stave, čo laik na pohľad nezistí.

Úniky tepla a izolácia: Tepelné mosty a chýbajúca izolácia znamenajú v budúcnosti vysoké účty za energie.

Inšpekcia je náklad navyše. V akej cenovej hladine sa táto služba pohybuje?

Cena sa odvíja od plochy nehnuteľnosti. Pri malých bytoch (do 50 m^²) začína kontrola zhruba na úrovni 200 €. Pri komplexnom preverení veľkého rodinného domu (nad 200 m^²) sa cena pohybuje okolo 650 €. Táto investícia do prevencie sa však vždy vráti v podobe ušetrených peňazí a pokoja pri bývaní.

Kúpa domu či bytu bez odbornej kontroly môže byť zbytočným hazardom. Ako potvrdzuje Tomáš Zima z Nemoinspektu, profesionálna inšpekcia nie je len o hľadaní chýb, ale najmä o férovom obchode a istote, že vás po nasťahovaní nečakajú drahé prekvapenia.

Investícia do inšpektora predstavuje len zlomok kúpnej ceny, no jej hodnota v procese vyjednávania môže byť stonásobne vyššia. Predtým, než zložíte zálohu, uistite sa, že viete, do čoho naozaj idete.

Tento článok vznikol v spolupráci s Nemoinspekt.sk.

• 
  Chcete leto bez horúčav? Toto sú najlepšie tipy na kúpu klimatizácie
• 
  Bojujete s moľami v potravinách? Tieto tri kroky ich z vašej špajze vyženú navždy
• 
  Prvá vlna rekonštrukcií panelákov končí. Potrebujú opätovnú obnovu. Prečo?