Koniec nádejí na lacnejšie bývanie: Rozhodnutie ECB tvrdo zasiahne slovenské hypotéky

V článku sa ďalej dočítate:

• ako konkrétne pocítia rozhodnutie európskych centrálnych bankárov slovenské peňaženky;
• kam až môžu kvôli vojne na Blízkom východe vyskočiť úroky na hypotékach do konca roka;
• čo musíte urobiť okamžite, ak vám v najbližších mesiacoch končí fixácia starého úveru;
• prečo sa vám odkladanie kúpy nového bývania o pol roka môže vypomstiť a extrémne predražiť;
• budú slovenské banky v novej realite ešte bojovať o klienta a ponúkať mimoriadne zľavy.

Európska centrálna banka (ECB) poslala jasný odkaz všetkým európskym domácnostiam. Rada guvernérov (11. 6.) po dlhom čase opäť zvýšila základnú úrokovú mieru o štvrť percentuálneho bodu. Tento dôležitý krok pocítia aj ľudia na Slovensku, ktorí plánujú nákup vlastného bývania.

Hlavný dôvod prekvapivého zvratu predstavuje najmä neutíchajúci vojnový konflikt na Blízkom východe. Drahé energie opäť tlačia celkové ceny tovarov nahor a živia vyššiu infláciu. Nové úrokové sadzby začnú platiť už od sedemnásteho júna tohto roku. Depozitná sadzba centrálnej banky tak po novom dosiahne úroveň 2,25 percenta.

Éra lacných peňazí končí

Ekonómovia predpovedajú, že toto zásadné rozhodnutie výrazne zmení správanie slovenských spotrebiteľov. Frankfurt prelomil obdobie stability, ktoré trvalo od júna minulého roka. Aktuálna prognóza ukazuje oveľa rýchlejší rast cien, než analytici pôvodne predpokladali na jar.

Šéfka ECB Christine Lagardová potvrdila vážnosť situácie na včerajšej tlačovej konferencii. Riziká pre infláciu podľa nej stále smerujú nahor, kým hospodársky rast padá nadol.

Makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš vidí ekonomický vývoj v tmavých farbách. Kočiš dôrazne upozorňuje, že „ak inflácia ujde spod kontroly, štáty ju skrotia len veľmi ťažko.“ Zvýšenie úrokov preto vníma ako nevyhnutný a jasný signál pre finančné trhy. Centrálna banka upravila nahor aj odhad jadrovej inflácie bez cien energií a potravín.

Odborníci očakávajú v roku 2026 jadrovú infláciu na úrovni dva a pol percenta. Tieto čísla jasne dokazujú dlhodobé pretrvávanie silných cenových tlakov v celej Európe. Rada guvernérov preto reaguje na celkový strednodobý výhľad vývoja celej európskej ekonomiky. Kroky centrálnej banky ovplyvňujú najmä kratšie viazanosti finančných produktov na trhu. Investori už čiastočne zapracovali tieto riziká do svojich aktuálnych cenových plánov.

Energetický šok zasiahne všetkých

Ekonóm Patrik Kindl zo spoločnosti Finax dopĺňa, že energetický šok zasiahne celý cenový reťazec. Podľa jeho slov drahá ropa a plyn postupne zdražia potraviny, priemyselné tovary aj služby. Kindl preto predpokladá návrat celkovej inflácie k želanému cieľu až koncom roka 2027. Dovtedy musia európske domácnosti bojovať s neistotou a vyššími životnými nákladmi.

Súčasné firmy čelia čoraz vyšším nákladom na základné výrobné vstupy a suroviny. Mzdy obyvateľstva podľa nových prognóz porastú počas tohto roka výrazne pomalším tempom. Domácnosti preto pravdepodobne obmedzia svoje bežné výdavky a veľké investície do budúcnosti. Tento opatrný prístup môže ešte viac pribrzdiť očakávaný hospodársky rast celej eurozóny.

Čo čaká slovenské hypotéky?

Slováci sa pochopiteľne pýtajú, ako rýchlo zareagujú domáce banky na správy z Nemecka. Finančné domy našťastie neurobia žiadne unáhlené ani drastické kroky zo dňa na deň. Domáci bankový trh totiž toto sprísnenie očakával a vopred ho premietol do cien. Úroky na úveroch na bývanie však potichu rástli už počas celej tohtoročnej jari.

Priemerná sadzba pri nových hypotékach dosiahla v apríli tohto roka úroveň 3,46 percenta. Odborníci zaznamenali prvý výraznejší pohyb smerom nahor po dlhých mesiacoch relatívneho pokoja.

Kočiš očakáva pokračovanie tohto nepríjemného trendu v nasledujúcich týždňoch. Podľa jeho prepočtov priemerná úroveň sadzieb postupne stúpne k štyrom percentám. Do konca tohto roka navyše môžeme zažiť ďalšie dve podobné zvýšenia zo strany ECB. Finančné trhy momentálne pracujú s mimoriadne vysokou mierou geopolitického rizika.

Cena peňazí v trojročnom horizonte stúpla pre vojnu o viac ako pol percenta. Prenos týchto efektov bude pokračovať, kým neskončí vojnový konflikt na Blízkom východe.

Sklamanie pre slovenské peňaženky

Riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová nepredpokladá, že slovenské banky okamžite spustia divoké a skokové zdražovanie úverov. Jedným dychom však dodáva, že „návrat k lacnejším hypotékam nateraz stráca šancu.“ Vyššie sadzby európskej banky priamo zvyšujú náklady financovania pre domáci bankový sektor. Na rozhodovanie slovenských riaditeľov vplýva aj aktuálny stav našich verejných financií. Zlé hospodárenie štátu totiž automaticky predražuje peniaze, ktoré banky potrebujú na úvery.

Klienti si tieto hrozby dobre uvedomujú a prejavujú veľkú opatrnosť pri dlhoch. Ľudia dnes oveľa pozornejšie porovnávajú ponuky konkurencie a volia radšej kratšie fixácie. Výber správneho obdobia fixácie musí odrážať finančné možnosti každej konkrétnej rodiny. Odborníci dnes nedávajú jednoznačnú odpoveď na otázku ideálnej dĺžky fixácie úveru. Univerzálny návod na ideálnu hypotéku v súčasnosti jednoducho neexistuje.

Čas hrá proti kupujúcim

Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik vidí jasné dopady na peňaženky ľudí. Záujemcovia o nové bývanie nemajú podľa jeho názoru žiadny rozumný dôvod na čakanie. Búlik vypočítal, že nárast sadzby o pol percenta viditeľne zaťaží rodinný rozpočet. „Pri dvestotisícovej hypotéke zaplatí mladá rodina každý mesiac o päťdesiat eur viac,“ približuje.

Odklad dôležitého kúpneho rozhodnutia o pol roka prinesie iba ďalšie zbytočné straty. Okrem drahšieho úveru totiž záujemcovia zaplatia viac aj za samotný kupovaný byt. Búlik odhaduje medziročný rast cien slovenských nehnuteľností na minimálne päť percent. Rodinný dom za 250-tisíc eur tak o šesť mesiacov zdražie o šesťtisíc eur. Preto nemá zmysel odkladať podpis zmluvy na neskoršie a neistejšie obdobie.

Čo robiť s končiacou fixáciou

Majitelia nehnuteľností s končiacou fixáciou v najbližšom polroku čelia veľkej výzve. Títo ľudia by mali bezodkladne požiadať svoju súčasnú banku o predčasnú refixáciu. Zároveň musia dôkladne preveriť aktuálne ponuky od konkurenčných finančných domov na trhu.

Banky na stagnujúcom trhu majú stále silnú motiváciu bojovať o verných klientov. Predčasným rozhodnutím môžu rodiny ušetriť stovky až tisíce eur počas ďalších rokov. Čím skôr človek schváli refinančný úver, tým viac peňazí reálne zachráni. Slovenské banky nedokážu stlačiť svoje marže pod určitú stanovenú ekonomickú hranicu. Banky preto výrazne obmedzia priestor na poskytovanie mimoriadnych zliav z poplatkov.

Trh s bývaním schladí nová realita

Slovenský hypotekárny trh zaznamenal v apríli tohto roka nečakane vysoký dopyt. Spotrebitelia urýchlili nákupy nehnuteľností v snahe získať posledné úvery s nízkym úrokom. Tiete predsunuté obchody však v najbližších týždňoch definitívne stratia svoje tempo. Celkový dopyt po bývaní logicky klesne pre vysoké ceny a drahé peniaze.

Aprílový prudký nárast dopytu predstavoval iba ojedinelú výnimku z celkového celoročného trendu. V máji a v ďalších mesiacoch už uvidíme očakávaný prepad nových úverov. Hypotekárny svet nečaká hlboký pád, skôr postupné ochladenie a návrat k realite.

Domácnosti budú pri nákupoch vyčkávať a banky zasa ponúknu lepšie služby klientom. Stabilizáciu situácie prinesie až neskoršie upokojenie inflácie a opätovný zdravý rast miezd. Dovtedy však slovenské rodiny musia preukázať vysokú mieru finančnej disciplíny a trpezlivosti.

• 
  Koniec nádejí na lacnejšie bývanie: Rozhodnutie ECB tvrdo zasiahne slovenské hypotéky
• 
  Socialistické kocky pre viac generácií: Vybrali sme 5 zaujímavých
• 
  Najmenšie mesto na Slovensku: Ktoré to je a čím očarí?