Slovensko a Česko sú na popredných priečkach v nedostupnosti bývania spomedzi európskych krajín. Čo s tým?

Dostať sa k vlastnému bytu je na Slovensku stále náročnejšie. Podľa najnovšieho vydania publikácie Property Index od spoločnosti Deloitte, ktorá analyzuje európsky trh s nehnuteľnosťami, patria slovenské mestá medzi tie najmenej dostupné z hľadiska kúpy nového bytu.

---

V článku sa dozviete:

• prečo patria slovenské mestá medzi tie najmenej dostupné z hľadiska kúpy bytu;

• aké sú hlavné príčiny rastúcich cien nehnuteľností a kedy sa situácia zhoršila;

• ako sa líšia ceny bytov a nájomného v Bratislave, Košiciach a Banskej Bystrici v porovnaní s inými európskymi mestami;

• prečo sa napriek rekordným cenám predalo v Bratislave v roku 2024 dvakrát viac bytov ako v predošlom roku;

• aké systémové riešenia navrhujú odborníci, aby sa bývanie stalo dostupnejším pre širšiu verejnosť.

---

Rebríček, ktorý porovnáva dáta z 28 krajín, odhalil nelichotivú realitu: Košice, Banská Bystrica a Bratislava sa ocitli v prvej sedmičke miest, kde je bývanie najťažšie nadobudnúť.

Aktuálne 14. vydanie publikácie ukazuje, ako sa dostupnosť bývania vypočítava na základe toho, koľko priemerných hrubých ročných miezd potrebujú obyvatelia na kúpu nového bytu s rozlohou 70 m². Zatiaľ čo obyvateľom talianskeho Turína či dánskeho Odense stačí na nový byt menej ako päť hrubých ročných platov (4,9), Slováci a Česi musia počítať s podstatne vyššími číslami.

Prečo je situácia na Slovensku taká kritická?

Najhoršou dostupnosťou bývania sa môže „pochváliť“ holandský Amsterdam, kde si ľudia na nákup bytu musia našetriť až 15,4 hrubých ročných miezd. V tesnom závese je grécke hlavné mesto Atény (15,3) a česká Praha (15,0), s ktorou zdieľa nelichotivé postavenie aj Brno (14,0).

A do tejto TOP sedmičky sa, žiaľ, dostali aj všetky tri analyzované slovenské mestá:

– Košice (14,2),
– Banská Bystrica (12,8),
– Bratislava (12,3).

Situáciu jasne zhrnul Miroslav Linhart, partner spoločnosti Deloitte, ktorý vedie tím poradenstva v oblasti nehnuteľností: „Slovensko a Česko opäť patria medzi krajiny s najhoršou možnosťou získať vlastné bývanie, pričom rozdiel medzi rastom miezd a infláciou cien nehnuteľností sa prehlbuje, keďže mzdy nedokážu držať krok s rastúcimi nákladmi na bývanie.“

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ceny nehnuteľností a nájomného: Ako sa Slovensko porovnáva s Európou?

Publikácia sa detailne pozrela aj na ceny bytov a výšku nájomného, čo poskytuje komplexnejší pohľad na realitný trh.

Najdrahšie byty sú v Luxembursku a Izraeli. Priemerná cena za meter štvorcový nového bytu v Luxembursku dosiahla astronomických 8 760 €/m². Nasleduje Izrael so sumou 6 131 €/m². Slovensko sa s cenou 3 252 €/m² umiestnilo v strede rebríčka, no aj tak ide o výrazný medziročný nárast o 4,7 %. Naopak, najnižšie ceny sú v Turecku (949 €/m²).

Ak sa pozrieme na mestá, prvenstvo drží Tel Aviv (13 970 €/m²), pričom hranicu 10-tisíc eur pokorili aj Luxemburg, Mníchov a Paríž. Na Slovensku sú ceny nasledovné:

– Bratislava (3 909 €/m²),
– Košice (3 400 €/m²),
– Banská Bystrica (2 973 €/m²).

Dagmar Yoder, partnerka a advokátka spoločnosti Deloitte Legal, komentovala prekvapujúci nárast predajov v Bratislave: „Napriek rastúcim cenám sa minulý rok v Bratislave predalo vyše 1 600 nových bytov, čo predstavuje dvojnásobný nárast v porovnaní s rokom 2023. Na predaje mohlo mať vplyv aj plánované zvýšenie sadzby DPH na 23 % v roku 2025, čo mohlo v spotrebiteľoch vyvolať snahu nakupovať nehnuteľnosti lacnejšie.“

Nájomné: Bratislava je drahšia než Viedeň a Budapešť

Najvyššie priemerné mesačné nájomné za byt sa platí v Luxemburgu (43,4 €/m²). Bratislava s cenou 15,4 €/m² sa ocitla približne v strede rebríčka. Zaujímavé je porovnanie s okolitými hlavnými mestami: „…nájomné [v Bratislave] je vyššie v Prahe a vo Varšave, zatiaľ čo v Budapešti a vo Viedni je nižšie nájomné.“

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Prečo je bývanie na Slovensku tak nedostupné?

Súčasnú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami jasne zhrnul aj Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk: „Kľúčovým faktorom je rastúca cena nehnuteľností. Ceny najmä nových bytov v týchto mestách neustále rastú, čo je spôsobené nedostatkom nových výstavieb a neutíchajúcim dopytom.“

Podľa Pružinského zohráva dôležitú rolu aj disproporčný rast platov: „Ďalším faktorom je, že hoci platy rastú, no nie rovnako vo všetkých odvetviach, čo zvyšuje kupnú silu len určitej časti obyvateľstva. Nehnuteľnosti si tak kupujú len tí bohatí, čo vytvára ďalší tlak na ceny. Veľká časť obyvateľstva sa pritom už nevie dostať k vlastnému bývaniu.“

Kritická je aj pomalá výstavba a absencia systémového riešenia: „Dôležitú úlohu zohráva aj pomalá výstavba cenovo dostupných bytov a dlhodobá absencia regulovaného nájomného bývania.“

Na základe týchto zistení je podľa Pružinského nevyhnutné konať: „V tejto situácii by bolo potrebné zvýšiť ponuku kvalitných a cenovo dostupných nehnuteľností. Zamerať sa na urýchlenie výstavby nových bytov v lokalitách s najvyšším dopytom. Efektívnym riešením je aj masívny rozvoj regulovaného nájomného bývania pre strednú triedu a mladé rodiny.“

---

Zaujíma Vás ako sa ceny nehnuteľností pohybujú vo vašom regióne či meste?

Pozrite si aktuálnu ponuku na portáli Nehnuteľnosti.sk. Získate tak prehľad o ponukách na byty, domy, pozemky po celom Slovensku a dozviete sa v akom stave je realitný trh vo vašom okolí.

---

Prečítajte si tiež:

Kde najviac rastú ceny nehnuteľností? Prekvapivo to nie je Bratislava

Mapa slovenského bývania: Tieto obce sú lídrami v kvalite života. Pozrite sa, ako je na tom vaša obec

Váš osobný realitný agent a strážca cien nehnuteľností zadarmo. Ako to všetko funguje?