Pozemková horúčka v Bratislave: Je bublina pred prasknutím?

V článku sa dozviete:

• v ktorých mestských častiach Bratislavy sú ceny pozemkov najviac „odtrhnuté od reality“ a presahujú únosnú mieru;

• prečo je podľa odborníkov oveľa jednoduchšie hovoriť o bubline pri pozemkoch než pri bytoch či domoch;

• sú hlavnou príčinou extrémnych cien len vysoký dopyt a politika mesta, alebo ide o hlbší problém;

• môže byť celá „pozemková bublina“ iba symptómom oveľa vážnejšieho problému – paralyzujúcej byrokracie a pomalého povoľovania;

• čo by sa muselo stať, aby ceny stavebných pozemkov v hlavnom meste konečne začali klesať. 

---

Presne túto jednoduchú otázku si kladie Juraj Nevolník, bývalý šéf jednej z najväčších developerských spoločností na Slovensku, Penta Real Estate, vo svojom blogu, v ktorom poukazuje na nebezpečne nafúknuté ceny pozemkov v niektorých častiach Bratislavy. Kým pri bytoch či domoch je podľa neho ťažké hovoriť o bubline, keďže bývanie je pre ľudí nevyhnutnosťou a nie iba ďalšou komoditou na trhu, pri pozemkoch je situácia diametrálne odlišná.

Nevolník tvrdí, že hodnota pozemku nie je daná emóciami či porovnaním so susednou parcelou, ale tvrdou a priamočiarou matematikou – tým, čo a za koľko sa na ňom dá postaviť a následne predať. Ilustruje to na trefnom príklade dvoch susediacich pozemkov pod bratislavským Slavínom. Kým jeden sa predá za 1000 eur za meter štvorcový, pretože sa na ňom dá stavať, hodnota toho druhého môže byť prakticky nulová, ak je v územnom pláne vedený ako nezastaviteľná zeleň.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Nereálna investícia pri pozemkoch

Podobne absurdnú situáciu opisuje na konkrétnej ponuke z Ružinova, kde cena investičného pozemku na výstavbu menšieho bytového domu tvorí až 25 % z celkovej hodnoty budúceho projektu. To je podľa neho dvaapolkrát viac, ako je akýkoľvek racionálny developer ochotný zaplatiť. Aby sa takáto investícia oplatila, museli by sa ceny bytov v danej lokalite vyšplhať na viac ako 10 000 eur za meter štvorcový, čo je dvojnásobok súčasnej trhovej reality.

Práve tieto „uletené“ ceny a obrovská priepasť medzi očakávaniami predávajúcich a realitou trhu vedú Nevolníka k záveru, že ak niekde na Slovensku existuje realitná bublina, tak je to jednoznačne v segmente pozemkov.

V ktorých bratislavských častiach sú ceny najviac napäté?

Pocit, že ceny pozemkov sú „uletené“, nie je len dojmom Nevolníka. Potvrdzujú to aj tvrdé dáta z trhu. Podľa Michala Pružinského z portálu Nehnuteľnosti.sk ide o dlhodobejší trend a údaje naznačujú, že k cenovým bublinám môže dochádzať vo viacerých mestských častiach Bratislavy.

Kľúčovým ukazovateľom je pomer ceny pozemku k celkovej hodnote developmentu, ktorý by na ňom mohol vyrásť. Zatiaľ čo v developerskej praxi sa za únosnú hranicu považuje pomer okolo 10 %, realita je dnes úplne inde. „Napríklad v Novom Meste je tento pomer na úrovni viac ako 22 %, pričom sme vychádzali z mediánových cien,“ upozorňuje Pružinský.

Alarmujúce hodnoty nad 10 % boli za posledných 12 mesiacov (od júla 2024 do júna 2025) zaznamenané takmer v celej Bratislave. Výnimku tvoria len okrajovejšie časti ako Lamač, Devín, Devínska Nová Ves a Vajnory. Špecifickým prípadom je Petržalka, kde v sledovanom období nebol v ponuke ani jediný stavebný pozemok, čo len podčiarkuje extrémny nedostatok dostupnej pôdy v najväčšej mestskej časti. Treba však dodať, že tieto dáta nezohľadňujú kľúčové regulačné indexy (index podlažných plôch a index zastavanosti), ktoré finálnu hodnotu pozemku zásadne ovplyvňujú.

Nie všetky oblasti sú postihnuté vysokými cenami

Nie všetci hráči na trhu však vidia situáciu tak pesimisticky a súhlasia s diagnózou „bubliny“. Róbert Mitterpach, šéf developerskej spoločnosti Corwin tvrdí, že je potrebné rozlišovať medzi rôznymi typmi pozemkov. Problém vidí primárne inde – v pomalých procesoch a zlej regulácii.

„Blog, na ktorý sa odvolávate, sa zameriava na malé pozemky pre rodinné domy, ktoré my v Corwine nesledujeme. Zameriavame sa totiž na rozsiahlejšie územia, ktoré sú vhodné na výstavbu polyfunkčných štvrtí,“ vysvetľuje Mitterpach. Pri týchto veľkých územiach je podľa neho trh omnoho profesionálnejší. „Majitelia týchto pozemkov sú profesionáli, ktorí vedia, aká územnoplánovacia regulácia sa pozemku týka, poznajú jeho hodnotu, prípadne pri predaji volia tendre, ktoré im pomôžu vygenerovať reálnu trhovú cenu,“ dodáva.

Podobne vidí súčasný vývoj aj ďalší veľký developer – JTRE. Ako hovorí Ivan Bratko, vedúci predaja rezidenčných projektov JTRE, musíme rozlišovať stavebné pozemky určené na rozľahlejšie developmenty, a tými určenými na individuálnu bytovú výstavbu, kam patria aj rodinné domy.

„Pravidelne v rámci prvých spomínaných vidíme aktuálne ceny pozemkov vo viacerých častiach Bratislavy a nemyslíme si, že by vami spomínaná bublina vznikala. Pri pozemkoch platí to isté čo pri všetkom – teda cenu ovplyvňuje dopyt, ale v prípade pozemkov je to aj dostupnosť. V mestách ceny pozemkov rastú hlavne kvôli tomu, že postupne ubúdajú, nehovoriac o vychytených lokalitách. Čiže logicky ceny pozemkov v dobrých lokalitách sú a budú vyššie ako inde, ale to je úplne normálny stav a nie cenová bublina. Toto platí pre pozemky na veľké, ale aj individuálne projekty,“ vysvetľuje Bratko. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Logický dôsledok vysokých cien pozemkov

Nárast cien veľkých pozemkov aj Mitterpach nepovažuje za iracionálnu bublinu, ale za logický dôsledok základných problémov bratislavského realitného trhu. Tým hlavným je podľa neho dlhodobo vysoký dopyt po bývaní a extrémne nízka ponuka. „Tá je spôsobená najmä extrémne dlhým povoľovaním a zastaralým územným plánom, ktorý umelo brzdí rozvoj mesta,“ tvrdí Mitterpach.

Dôsledky tejto situácie sú podľa neho zničujúce pre dostupnosť bývania. Menšia konkurencia na trhu a nedostatok pozemkov vhodných na výstavbu cenovo dostupných bytov motivuje investorov sústrediť sa skôr na prémiové a luxusné projekty, ktoré dokážu pokryť zvýšené náklady spojené s rizikom a dĺžkou povoľovacích procesov.

„Jednoducho povedané, čím dlhšie povoľovanie, tým vyššia cena, nižšia dostupnosť a horšia kvalita projektov na trhu,“ sumarizuje Mitterpach a uzatvára tvrdou kritikou: „Nie je náhoda, že Slovensko je medzi krajinami s najdlhším a najkomplikovanejším povoľovaním na svete a zároveň zaberáme posledné priečky v dostupnosti bývania v EÚ.“ Z tohto pohľadu nie sú vysoké ceny pozemkov príčinou problému, ale iba jeho symptómom, ktorého korene siahajú oveľa hlbšie – priamo do neefektívneho fungovania štátnej a mestskej byrokracie.

Prečítajte si tiež:

Chystáte sa stavať? Expert odhaľuje, ako si vybrať ideálny pozemok pre váš rodinný dom (rozhovor)

Od Bratislavy po Košice: Nájdite pozemok pre vaše budúce plány

Mapa slovenského bývania: Tieto obce sú lídrami v kvalite života. Pozrite sa, ako je na tom vaša obec