Ako vybrať správny pozemok na stavbu rodinného domu? (rozhovor)
Pred výberom pozemku zistite všetky detaily, ktoré môžu ovplyvniť stavbu a budúce užívanie. Ako sa vyhnúť rizikám a nečakaným prekážkam nám v rozhovore vysvetlí odborník na geofyziku RNDr. Maroš Nikolaj, PhD. zo spoločnosti Esprit z Banskej Štiavnice. Viac ako 30 rokov sa zaoberá problematikou životného prostredia v oblasti geológie, hydrogeológie, hydrológie, ekológie či modelovania prírodných procesov.
V rozhovore sa dozviete:
- na čo si dať pozor pri výbere pozemku
- ako zistiť či nie je pozemok v ochrannom pásme alebo záplavovej zóne
- ako si preveriť vlastníka pozemku
- ako inžinierske siete zvyšujú cenu pozemku
- ako lokalita ovplyvňuje hodnotu pozemku
Na čo by si mali záujemcovia o pozemok na stavbu rodinného domu dať pozor pri výbere?
Mali by si dať pozor predovšetkým na to, či je daný pozemok vhodný na výstavbu rodinného domu, a či tomuto zámeru nebránia legislatívne prekážky a iné obmedzenia. Rovnako je potrebné klásť dôraz aj na to, či s parcelou nie sú spojené riziká, ktoré by bránili výstavbe, prípadne by vplývali na pokojné užívanie nehnuteľnosti.
Čo si treba preveriť v územnom pláne obce alebo zóny?
V územnom pláne obce je potrebné preveriť, či pozemok leží na území, kde je možná výstavba rodinného domu, či pre výstavbu neplatia obmedzenia zastavanosti plochy alebo obmedzenia pre podlažnosť budov. V neposlednom rade je potrebné overiť, či územie nie je v blízkosti napríklad priemyselnej zóny, ktorej prítomnosť by mala vplyv na užívanie nehnuteľnosti.
Ako zistiť, či pozemok nie je v ochrannom a bezpečnostnom pásme energetických zariadení alebo v záplavovej oblasti či v oblasti zosuvu pôdy? Aký vplyv to môže mať na stavbu domu?
Pásma a oblasti, ktoré spomínate, majú priamy negatívny vplyv na situovanie nehnuteľnosti, alebo na jej budúce bezpečné využívanie. Rozsahy a veľkosť ochranných pásiem líniových stavieb, teda elektrických vedení, železníc, ciest, produktovodov a podobne, sú dané legislatívnymi predpismi. Rovnako ako aj informácie o oblastiach s vymapovaným a predikovaným potenciálom pre zosuv pôdy alebo informácie o oblastiach s modelovaným rizikom záplav, sú dostupné v špeciálnych geopriestorových mapových službách napríklad aj na internete.
Z hľadiska dostupnosti okamžitej a ucelenej informácie o všetkých okolnostiach, ktoré negatívne vplývajú na pozemok je veľmi výhodné využiť práve služby so sprostredkovaním agregovaných informácií z jedného zdroja.
Na čo sa zamerať pri zisťovaní o okolitých parcelách, prístupových cestách, existujúcich susedoch?
Samozrejme, je veľmi dôležité mať informácie aj o okolitých alebo priamo susediacich parcelách. Aby majiteľ pozemku neskôr nezistil, že na susednej parcele je skládka odpadu alebo environmentálna záťaž, alebo objekty, ktoré by bránili výstavbe a využívaniu nehnuteľnosti, napríklad staré banské diela pod povrchom terénu. Je veľmi dôležité mať informácie o prístupových cestách k pozemku a o tom, kto je ich majiteľom, aby nedošlo k prípadným neskorším obštrukciám pri ich využívaní. Existujúcich susedov je dobré spoznať ešte pred kúpou pozemku, rovnako aj vidieť, ako svoj pozemok reálne využívajú, napríklad či neprevádzkujú autoservis vo vlastnej garáži, alebo či na ich pozemku nie je sklad železného šrotu a podobne.
Ako si preveriť, či predávajúci je skutočným majiteľom pozemku?
Jediným spôsobom ako preveriť skutočného majiteľa pozemku je výpis z katastra nehnuteľností alebo informácia z elektronického registra katastra nehnuteľností. Takúto informáciu v sebe obsahujú aj služby na sprostredkovanie sumarizovaných informácií. Je však potrebné si uvedomiť, že všetky tieto informácie sú platné v čase ich získania, teda v čase, kedy bol zostavený výpis z katastra nehnuteľností, alebo kedy užívateľ nahliadol do elektronického registra katastra nehnuteľností.
Pre budúceho majiteľa pozemku je dôležitá aj dostupnosť kapacity existujúcich sietí. Kde sa dá preveriť?
Dostupnosť kapacity existujúcich sietí má priamy vplyv na budúci projekt rodinného domu a jeho ďalšie využívanie. Informácie o dostupnosti sietí vedia podať na miestnom alebo mestskom úrade, alebo priamo u regionálnych správcov sietí. V niektorých lokalitách je možné využiť informácie z mapových služieb pre vybrané typy sietí.
Aké faktory zvyšujú hodnotu pozemku?
Hodnotu pozemku zvyšujú faktory, ktoré sa podieľajú na zvýšení komfortu a štandardu bývania. Dostupnosť lokality, vybudovaná technická infraštruktúra, sociálna vybavenosť, dostupnosť škôl a predškolských zariadení, siete obchodov a služieb, to všetko zvyšuje hodnotu pozemkov v danej lokalite. Na druhej strane, väčšina záujemcov o pozemok preferuje pokojnú lokalitu, menší počet obyvateľov, umiestnenie na okraji intravilánu s kontaktom s prírodou, pozemok lokalizovaný pod lesom, pri jazere, na kopci s výhľadom a podobne. Skĺbenie týchto požiadaviek a nastavenie balansu medzi všetkými faktormi je individuálne pre každého záujemcu o kúpu pozemku. Nápomocnými v tomto rozhodovaní môžu byť opäť rôzne sumarizačné hodnotenia lokality z rôznych pohľadov.
Ako zvyšujú hodnotu pozemku inžinierske siete a plynofikácia?
Inžinierske siete zvyšujú hodnotu pozemku, už z hľadiska nákladov na ich vybudovanie. Minimálnym štandardom sú vodovod, kanalizácia a elektrická sieť na hranici pozemku, alebo v jeho blízkosti. Ak sa siete nenachádzajú na hranici pozemku, je potrebné riešiť otázky možného napojenia na najbližšie prístupové body, najmä však otázky vlastníckych vzťahov k pozemkov na ktorých tieto body existujú a dohody s vlastníkmi pozemkov o napojení.
Do akej miery vplýva na cenu pozemku lokalita, dostupnosť občianskej vybavenosti, rozvojový potenciál okolia? Ako sa dá odhadnúť dopravná kapacita ciest v okolí s výhľadom do budúcnosti?
Dostupnosť občianskej vybavenosti a rozvojový potenciál okolia má samozrejme vplyv aj na hodnotu pozemku, a to najmä v prípade, ak existujú a sú k dispozícií aj rozvojové plány lokality. Dopravná kapacita lokality sa dá odhadnúť aj na základe bežného pozorovania, a to najmä ráno v čase odchodu z lokality do práce a do škôl (7:00 – 8:00) a potom v poobedných hodinách v čase príchodu z práce a zo škôl (15:00 – 17:00). V čase rannej špičky je možné predpokladať najhustejšiu dopravnú situáciu, a teda aj to, či dopravná infraštruktúra kapacitne zvláda takýto stav. V tomto ohľade je potrebné vziať do úvahy aj ďalšie plány na rozširovanie lokality (ak existujú) a zvážiť, aký budú mať vplyv na už existujúcu kapacitu dopravného napojenia. Je potrebné zohľadniť aj informácie o alternatívnych spôsoboch dopravy, či už mestskou alebo prímestskou hromadnou dopravou, vlakom, integrovanou dopravou, prípadne v mestách využitím cyklotrás.
Prírodné a antropogénne hrozby na území pozemku si môžete overiť aj v našej službe Overovanie pozemkov
Zdroj foto: Dreamstime
Bernolákovo 
