Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou v liste vlastníctva – na čo si dať pozor

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou v liste vlastníctva – na čo si dať pozor

Či už nehnuteľnosť predávate alebo kupujete, mali by ste vedieť, aká ťarcha je na nej uložená, pretože s tým súvisia určité obmedzenia. Pozrite sa, aké ťarchy môžete mať a ako sa pri nich dá postupovať.

Keď ste si vybrali vytúženú nehnuteľnosť na nové bývanie, rozhodne je potrebné si ju preveriť. Kupujúci by mal byť informovaný o právnom stave nehnuteľnosti a ak vám súčasný majiteľ tieto informácie neposkytol, musíte si ich zistiť sami. Môže to byť jedným z nasledovných spôsobov:

  • požiadate majiteľa alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti,
  • osobne si vyžiadate list vlastníctva od správy katastra príslušného okresného úradu, kde sa kupovaná nehnuteľnosť nachádza,
  • ak chcete ušetriť správny poplatok, túto informáciu viete zistiť aj z voľne prístupného internetového portálu katasterportal.sk, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

Čo hľadať v liste vlastníctva

List vlastníctva každej nehnuteľnosti má tri  časti. V časti „A“ je majetková podstata, teda informácie o nehnuteľnosti. V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Podľa týchto informácií vieme preveriť majiteľa, spoluvlastnícky podiel vlastníkov, spôsob a dátum nadobudnutia. Často je najdôležitejšia  časť „C“ – ťarchy. Až podľa údajov v tejto časti listu vlastníctva sa rozhodujte, či danú nehnuteľnosť kúpite alebo nie. Väčšina ľudí sa kvôli strachu alebo nevedomosti rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu. Môže to byť výhodná a bezpečná kúpa, ale treba byť pri nej veľmi obozretný. Najbezpečnejšie je poradiť sa pri tom so skúseným odborníkom.

Na aké ťarchy môžete naraziť?

V liste vlastníctva sa najčastejšie môžeme stretnúť s nasledujúcimi ťarchami:

  • záložné právo finančnej inštitúcie (banky, stavebné sporiteľne)
  • záložné právo nebankovej inštitúcie
  • záložné právo fyzickej osoby
  • záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania (ŠFRB)
  • záložné právo exekútora
  • záložné právo mesta
  • zákonné záložné právo v prospech spoločenstva
  • vecné bremená (doživotné právo užívania, právo prechodu, prejazdu a právo vstupu)
  • uplatnené záložné právo v prospech veriteľa
  • iné obmedzenia ako napr. ochranné pásma

V tomto bode si treba v prípade hotovostnej kúpy zvážiť riziká a rozhodnúť sa, či o nehnuteľnosť stále máte záujem. V prípade kúpy nehnuteľnosti na úver však možnosť rozhodovania nemáte. Je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu v liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti akceptuje, alebo nie. Kupujúcemu nezostáva nič iné, iba takéto rozhodnutie akceptovať.

Ako  postupovať pri jednotlivých ťarchách?

Záložné právo finančnej inštitúcie

S týmto záložným právom sa stretávame  najčastejšie. Z pohľadu kúpy sú pri ňom tri možnosti.

1.Predčasné splatenie úveru

Buď sa splatí zostatok úveru súčasného majiteľa z finančných zdrojov majiteľa alebo z financií kupujúceho. V oboch prípadoch sa to udeje na základe schválenia žiadosti o predčasné splatenie a vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru  vlastníka. Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Následne banka doručí tento dokument na katastrálny úrad príslušného okresného úradu, kde sa predmetná nehnuteľnosť nachádza a súčasnému majiteľovi nehnuteľnosti.

Katastrálny úrad v lehote do 60 dni vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho,  pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Kúpna cena znížená o čiastku zostatku úveru sa poukáže na účet predávajúceho. Horeuvedený postup je potrebné zaznamenať do kúpnopredajnej zmluvy.

Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Postup je takmer identický. Kúpna cena musí byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho, no k čerpaniu hypotéky kupujúceho banka pristúpi až po predložení listu vlastníctva založenej nehnuteľnosti s plombou v prospech banky poskytujúcej hypotekárny uver. Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania úveru už  musí  byť splatená. Kupovaná nehnuteľnosť väčšinou slúži ako zabezpečenie HÚ v prospech úverujúcej banky, nie je to však podmienkou.

Finančné inštitúcie akceptujú záložné práva ostatných finančných inštitúcií, záložné právo ŠFRB, záložné právo mesta, zákonné záložné právo v prospech spoločenstva a vecné bremená s právom  prechodu, prejazdu a právo vstupu. Ak má nehnuteľnosť na liste vlastníctva niektoré z ostatných záložných práv, je ako zabezpečenie úveru neakceptovateľná.

2.Zmena predmetu zabezpečenia

Druhou možnosťou je zmena predmetu zabezpečenia, v praxi sa táto možnosť však využíva najmenej. Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú kupovanú nehnuteľnosť, pričom predávajúci naďalej spláca pôvodný hypotekárny úver za podmienok uvedených v príslušnej zmluve. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky. Nevýhodou sú značné komplikácie zo strán niektorých finančných inštitúcií, obava až nedôvera tretích strán a tiež časová náročnosť.

3.Prevzatie dlhu

Táto tretia možnosť, sa momentálne vďaka výhodným podmienkam na poskytovanie hypoték takmer vôbec nevyužíva.

Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby

Sú tiež pomerne častou ťarchou a pre kupujúceho znamenajú úplne ten istý výsledok. Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa. Pri kúpe na hypotéku sú však tieto ťarchy pre banky a stavebné sporiteľne  neakceptovateľné. Musia sa vymazať z listu vlastníctva ešte pred hypotékou.

Záložné právo ŠFRB

Dá sa predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť. Táto ťarcha je akceptovaná finančnými inštitúciami, takže je možné túto ťarchu vyplatiť z hypotéky kupujúceho.

Záložné právo exekútora

Toto je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú, treba ju teda najprv vymazať z listu vlastníctva, až potom môžeme požiadať o hypotekárny úver. Vo väčšine prípadov predávajúci nedisponuje finančnými zdrojmi na vyplatenie pohľadávky exekútora. Tu by mal kupujúci spozornieť a dôkladne zvážiť mieru rizika a lukratívnosť kúpy. Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako  tri exekúcie v liste vlastníctva. V takomto prípade je vysoký predpoklad, že sa počas vyrovnávania exekúcií objaví ďalšia. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Prítomnosť takejto ťarchy  môže  mať vplyv na zníženie predajnej ceny nehnuteľnosti.

Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou záložného práva exekútora je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom o výmaz ťarchy pre kataster. Zmenu vlastníckych práv je praktické riešiť v urýchlenom konaní.

Záložné právo mesta

S touto ťarchou sa dnes stretávame už len občas. Vznikali pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva. Kupujúci dostali zľavu, na byty však vzniklo záložné právo na zmluvne dohodnutú dobu 10 rokov od nadobudnutia. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas na výmaz záložného práva. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti pred uplynutím tejto doby musí majiteľ zaplatiť pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta. Tento druh záložného práva finančné inštitúcie neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho resp. predávajúceho.

Zákonné záložné právo v prospech spoločenstva

Je to záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu, finančné inštitúcie ho teda akceptujú. Slúži na zabezpečenie prípadne vzniknutej pohľadávky majiteľov na povinných úhradách súvisiacich s užívaním bytu a nebytových priestorov.

Vecné bremená

Vecné bremená sú témou, ktorej sa budeme venovať osobitne, pretože pri nich vzniká mnoho možností. Z pohľadu obmedzenia v prípade kúpy nehnuteľnosti býva najčastejšou komplikáciou doživotné právo užívania domu alebo bytu je v prospech určitej osoby (in personam). Právo z vecného bremena patrí určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti, neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne. Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného. Kataster nehnuteľnosti na základe takejto žiadosti vecné bremeno v lehote šesťdesiatich dní z listu vlastníctva vymaže.

Uplatnené záložné právo v prospech veriteľa

Predstavuje proces, ktorý nasleduje po nesplnení záväzkov zo strany dlžníka. V takomto prípade predaj nehnuteľnosti je možný už len po zaplatený celkového dlhu aj s príslušenstvom v celosti na základe dohody s veriteľom alebo s exekútorom.  Ak k tomu  nepríde, nehnuteľnosť sa predá  formou dražby, teda dá sa vydražiť.

Iné obmedzenia a ochranné pásma

Viažu sa k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne. Majú obmedzujúci charakter iba z pohľadu užívania pozemku, ale nie z pohľadu kúpy.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, sora.sk

Zdroj foto: Dreamstime

 

 

Ingrid Kántorová
Autor
Ingrid Kántorová

Ingrid Kántorová je redaktorkou portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2018. Zameriava sa na dizajn nehnuteľností, energetickú efektívnosť stavieb, legislatívne témy a bývanie celebrít.

Diskusia

Podobné články

6 trendy nápadov, ako prevzdušniť malú obývaciu izbu

6 trendy nápadov, ako prevzdušniť malú obývaciu izbu

Súčasný trend kompaktnejších bytov aj domov s nižšou metrážou so sebou prináša výzvy pri výbere nábytku a dekorácií. Veľké dekoratívne kusy nábytku striedajú tie kompaktnejšie s maximálnym dôrazom na funkčnosť a minimalistickú estetiku. Dizajnéri navyše každý rok prichádzajú s novými nápadmi na efektívnejšie využitie, možnosti rozkladania aj kombináciu funkcií hneď niekoľkých kusov nábytku do jedného. Pri zariaďovaní obývacej izby sa zamerajte na...
Jedálenský stôl – pár tipov, ako si vybrať ten najlepší

Jedálenský stôl – pár tipov, ako si vybrať ten najlepší

V miestnosti, v ktorej jeme, či už raňajkujeme, obedujeme, alebo večeriame, strávime naozaj veľa času. Začíname rannou kávou a raňajkami a cez deň, alebo po práci si stihneme spraviť chvíľu kľudu na poobedné jedlo. Večerné občerstvenie niekedy sprevádza pohár vína s priateľmi a možno dlhé, zaujímavé rozhovory.

...
Sledujte Nehnuteľnosti.sk na Instagrame Sledujte Nehnuteľnosti.sk na Instagrame Sledujte Nehnuteľnosti.sk na Instagrame
Aká je hodnota vašej nehnuteľnosti? Bezplatné hodnotenie
icon