Ťarcha na liste vlastníctva a kúpa nehnuteľnosti s ťarchou
Získať do vlastníctva nehnuteľnosť, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu, môže byť výhodnou a bezpečnou kúpou, no treba postupovať obozretne. Záleží na tom, o aký druh ťarchy sa jedná a tiež na situácii a prístupe predávajúceho.
Ťarcha na nehnuteľnosti predstavuje určité obmedzenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti. Spája sa s evidenciou práv k nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností a je uvedená na liste vlastníctva k nehnuteľnosti v časti „C“. Tento údaj na liste vlastníctva oboznamuje o tom, že vlastnícke právo vlastníka nehnuteľnosti je obmedzené v prospech inej osoby, fyzickej alebo právnickej.
S akými ťarchami sa môžeme u nás stretnúť a ako sa o nich dozvedieť podrobnosti? Poradíme vám.
Ako zistiť, či má kupovaná nehnuteľnosť ťarchu
Keď ste si vybrali vytúženú nehnuteľnosť na nové bývanie, rozhodne je potrebné si ju preveriť. Kupujúci by mal byť informovaný o právnom stave nehnuteľnosti a ak vám súčasný majiteľ tieto informácie neposkytol, musíte si ich zistiť sami. Môže to byť jedným z nasledovných spôsobov:
- požiadajte predávajúceho alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti,
- osobne si vyžiadate výpis z listu vlastníctva na Okresnom úrade, katastrálnom odbore alebo na pobočke Slovenskej pošty
- ak chcete ušetriť za správny poplatok, výpis z listu vlastníctva môžete získať aj z voľne prístupného internetového katastrálneho portálu, prostredníctvom ktorého je možné získať okrem výpisu z listu vlastníctva na právne úkony aj informatívny výpis z listu vlastníctva, ktorý je bez poplatku
- Informácie o záložných právach si môžete vyhľadať aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv
Čo hľadať v liste vlastníctva
List vlastníctva každej nehnuteľnosti má tri časti. V časti „A“ je majetková podstata, teda informácie o nehnuteľnosti. V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Podľa týchto informácií vieme preveriť majiteľa, spoluvlastnícky podiel vlastníkov, spôsob a dátum nadobudnutia. Často je najdôležitejšia časť „C“ – ťarchy. Až podľa údajov v tejto časti listu vlastníctva sa rozhodujte, či danú nehnuteľnosť kúpite alebo nie. „Väčšina ľudí sa kvôli strachu alebo nevedomosti rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu. Môže to byť výhodná a bezpečná kúpa, ale treba byť pri nej veľmi obozretný. Najbezpečnejšie je poradiť sa pri tom so skúseným odborníkom,“ upozorňuje JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.
Na aké ťarchy môžete naraziť?
V liste vlastníctva sa najčastejšie môžeme stretnúť s nasledujúcimi ťarchami:
- záložné právo finančnej inštitúcie (banky, stavebnej sporiteľne)
- záložné právo nebankovej inštitúcie
- záložné právo fyzickej osoby
- záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania (ŠFRB)
- záložné právo exekútora
- záložné právo mesta
- zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
- vecné bremená (doživotné právo užívania, právo prechodu, prejazdu a právo vstupu)
- uplatnené záložné právo v prospech veriteľa
- iné obmedzenia ako napr. ochranné pásma
V tomto bode si treba v prípade hotovostnej kúpy zvážiť riziká a rozhodnúť sa, či o nehnuteľnosť stále máte záujem. V prípade kúpy nehnuteľnosti na úver však možnosť rozhodovania nemáte. Je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu v liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti akceptuje, alebo nie. Kupujúcemu nezostáva nič iné, iba takéto rozhodnutie akceptovať.
Ako postupovať pri jednotlivých ťarchách?
Záložné právo finančnej inštitúcie
S týmto záložným právom sa stretávame najčastejšie. Z pohľadu kúpy sú pri ňom tri možnosti.
1. Predčasné splatenie úveru
Buď sa splatí zostatok úveru súčasného vlastníka z finančných zdrojov vlastníka alebo z financií kupujúceho. V oboch prípadoch sa to udeje na základe schválenia žiadosti o predčasné splatenie a vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru vlastníka. „Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas s výmazom záložného práva,“ dodáva JUDr. Veronika Michalíková. Následne banka doručí tento dokument na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, podľa miesta, kde sa predmetná nehnuteľnosť nachádza a súčasnému vlastníkovi nehnuteľnosti.
Katastrálny odbor v lehote do 60 dni vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho, pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Kúpna cena znížená o čiastku zostatku úveru sa poukáže na účet predávajúceho. Horeuvedený postup je potrebné dôsledne zapracovať do kúpnej zmluvy.
Podobnou možnosťou je, ak sa splatenie zostatku úveru predávajúceho uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Postup je takmer identický. Kúpna cena je štandardne väčšia ako zostatok úveru predávajúceho, no k čerpaniu hypotéky kupujúceho banka pristúpi až po predložení listu vlastníctva založenej nehnuteľnosti s plombou v prospech banky poskytujúcej hypotekárny uver. Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania úveru už musí byť splatená. Kupovaná nehnuteľnosť väčšinou slúži ako zabezpečenie HÚ v prospech úverujúcej banky, nie je to však podmienkou.
Finančné inštitúcie akceptujú záložné práva ostatných finančných inštitúcií, záložné právo ŠFRB, záložné právo mesta, zákonné záložné právo v prospech spoločenstva a vecné bremená s právom prechodu, prejazdu a právo vstupu. Ak má nehnuteľnosť na liste vlastníctva niektoré z ostatných záložných práv, je ako zabezpečenie úveru neakceptovateľná.
2. Zmena predmetu zabezpečenia
Druhou možnosťou je zmena predmetu zabezpečenia, v praxi sa táto možnosť však využíva menej. Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú nehnuteľnosť, pričom predávajúci naďalej spláca pôvodný hypotekárny úver za podmienok uvedených v príslušnej zmluve. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky. Nevýhodou sú značné komplikácie zo strán niektorých finančných inštitúcií, obava až nedôvera tretích strán a tiež časová náročnosť.
3. Prevzatie dlhu
Táto tretia možnosť sa aktuálne na poskytovanie hypoték takmer vôbec nevyužíva.
Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby
Sú tiež pomerne častou ťarchou a pre kupujúceho znamenajú úplne ten istý výsledok. Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa. Pri kúpe na hypotéku sú však tieto ťarchy pre banky a stavebné sporiteľne neakceptovateľné. Musia sa vymazať z listu vlastníctva ešte pred poskytnutím hypotéky.
Záložné právo ŠFRB
Dá sa predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť. Táto ťarcha je akceptovaná finančnými inštitúciami, takže je možné túto ťarchu vyplatiť z hypotéky kupujúceho.
Záložné právo exekútora
Toto je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú, treba ju teda najprv vymazať z listu vlastníctva, až potom môžeme požiadať o hypotekárny úver. Vo väčšine prípadov predávajúci nedisponuje finančnými zdrojmi na vyplatenie pohľadávky exekútora. Tu by mal kupujúci spozornieť a dôkladne zvážiť mieru rizika a lukratívnosť kúpy. Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako tri exekúcie v liste vlastníctva. V takomto prípade je vysoký predpoklad, že sa počas vyrovnávania exekúcií objaví ďalšia. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Prítomnosť takejto ťarchy môže mať vplyv na zníženie predajnej ceny nehnuteľnosti. Kupujúci môže pri overovaní využiť Centrálny register exekúcií.
Pri predaj nehnuteľnosti s exekučným záložným právom je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom s výmaz ťarchy pre kataster. Zmenu vlastníckych práv je praktické riešiť v zrýchlenom konaní.
Záložné právo mesta
S touto ťarchou sa dnes stretávame už len občas. Vznikali pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva. Kupujúci dostali zľavu, na byty však vzniklo záložné právo na zmluvne dohodnutú dobu 10 rokov od nadobudnutia. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas s výmazom záložného práva. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti pred uplynutím tejto doby musí majiteľ zaplatiť pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta. Tento druh záložného práva finančné inštitúcie neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho resp. predávajúceho.
Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Je to záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome. Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu, finančné inštitúcie ho teda akceptujú. Slúži na zabezpečenie prípadne vzniknutej pohľadávky majiteľov na povinných úhradách súvisiacich s užívaním bytu a nebytových priestorov.
Vecné bremená
Vecné bremená sú témou, ktorej sa venujeme osobitne, pretože pri nich vzniká mnoho možností. Z pohľadu obmedzenia v prípade kúpy nehnuteľnosti býva najčastejšou komplikáciou doživotné právo užívania domu alebo bytu je v prospech určitej osoby (in personam). Právo z vecného bremena patrí určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti a neprechádza na jej právneho nástupcu. Pri zmene vlastníka nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne je však povinnosťami vyplývajúcimi z vecného bremena viazaný aj nový vlastník. Vecné bremeno zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh na začatie katastrálneho konania o vykonanie záznamu v katastri nehnuteľností vo veci zániku vecného bremena z dôvodu úmrtia oprávneného. Kataster nehnuteľnosti na základe takéhoto podania po preverení úmrtia oprávneného v registri obyvateľov vecné bremeno v lehote šesťdesiatich dní z listu vlastníctva vymaže.
Uplatnené záložné právo v prospech veriteľa
Predstavuje proces, ktorý nasleduje po nesplnení záväzkov zo strany dlžníka. V takomto prípade predaj nehnuteľnosti je možný už len po zaplatený celkového dlhu aj s príslušenstvom v celosti na základe dohody s veriteľom alebo s exekútorom. Ak k tomu nepríde, nehnuteľnosť sa predá formou dražby, teda dá sa vydražiť.
Iné obmedzenia a ochranné pásma
Viažu sa k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne. Majú obmedzujúci charakter iba z pohľadu užívania nehnuteľnosti, ale nie z pohľadu kúpy.
Zdroj: AKMV, Nehnuteľnosti.sk
Zdroj foto: Dreamstime
Lužianky 
Novostavba • 
