Vecné bremeno na nehnuteľnosti – ako vzniká a zaniká?

Vecné bremeno je jednou z foriem užívania nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Jeho definícia v Občianskom zákonníku je dosť mätúca, preto je najlepšie pozrieť si konkrétne príklady.

O tom, či je na nehnuteľnosti vecné bremeno, sa dozvieme z listu vlastníctva, v časti „C“ – ťarchy. V prípade, že danú nehnuteľnosť plánujete kúpiť, oplatí sa preveriť jej právny stav, môžete to urobiť niekoľkými spôsobmi. Vecné bremeno predstavuje komplikáciu pri kúpe nehnuteľnosti na hypotekárny úver, môže však zasahovať aj do iných aktivít.

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Čo to v praxi znamená?

• Právo niečo strpieť predpokladá povinnosť vlastníka nehnuteľnosti (t.j. povinného z vecného bremena) strpieť správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý zaťaženú nehnuteľnosť využíva vo svoj prospech. Ide napríklad o povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť tretie osoby, ktoré majú právo dožitia v danej nehnuteľnosti.

• Povinnosť niečoho sa zdržať znamená, že vlastník nehnuteľnosti sa musí zdržať určitého konania, na ktoré ho inak oprávňuje jeho vlastnícke právo. Napríklad zastavať pozemok z dôvodu vysoko tlakového plynového vedenia v ochrannom pásme.

• Povinnosť niečo konať spočíva v tom, že vlastník je povinný uskutočniť určité aktívne konanie v prospech verejnosti napr. v zimnom období udržiavať chodníky pre chodcov (proti šmyku, odhadzovať sneh, atď.)

Ako vzniká vecné bremeno

K vecnému bremenu môže nehnuteľnosť prísť viacerými spôsobmi.

1. Písomná zmluva – býva to napríklad v prípade rodičov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť a zveria ju svojim deťom pod podmienkou vlastného dožitia alebo pri dohode prejazdu automobilom cez cudzí pozemok, či práva umiestnenia reklamnej tabule. Vecné bremeno, ktoré sa vypracúva k pozemku týmto spôsobom, by malo obsahovať aj plán, prípadne nákres s konkrétnymi údajmi z geodetického oddelenia. 

2. Závet v spojení s rozhodnutím o dedičskom konaní - vecné bremeno tu vzniká priamo smrťou a určuje, kto bude povinný toto vecné bremeno konať/trpieť.

3. Schválená dohoda dedičov – konkrétni dediči sa dohodnú napríklad o užívaní nejakej časti zdedenej nehnuteľnosti (napr. pozemku, záhrady).

4. Rozhodnutie príslušného orgánu, najmä súdu.

5. Zo zákona.

6. Výkonom práva (vydržaním).

Zmluvu k vecnému bremenu zriaďuje väčšinou vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ to osobitný zákon neudáva inak, alebo neoprávňuje tým aj ďalšie osoby. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti sú neobmedzené a prechádzajú s vlastníctvom nehnuteľnosti na ich nadobúdateľa. Ak dôjde k zmene vlastníctva, prechádza so zmenou vlastníctva na nadobúdateľa aj vecné bremeno, ktorým je nehnuteľnosť zaťažená. Takýmto vecným bremenom môže byť napríklad právo prechodu cez pozemok suseda. Tieto vecné bremená sú časovo neobmedzené.

Ako vecné bremeno zaniká

Vecné bremeno môže naozaj jednoducho zaniknúť, väčšinou sa to deje týmito spôsobmi:

1. Zo zákona – smrťou oprávnenej osoby, ale aj vtedy, ak už vecné bremeno neslúži potrebám, pre ktoré bolo zriadené. Zo zákona však môže zaniknúť aj prevodom v rámci konkurzu.

2. Rozhodnutím konkrétneho orgánu – súd väčšinou rozhoduje o konkrétnych zmenách a nepomeroch.

3. Splynutím – oprávnený človek z vecného bremena sa stane vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je ním zaťažená.

4. Uplynutím času alebo doby, na ktorú bolo vecné bremeno zriadené.

5. Splnením rozväzovacej podmienky (jednou z nich môže byť konkrétny priestor, ktorý je potrebný len do určitej miery a do určitého času).

6. Premlčaním, ktoré sa nevzťahuje na vecné bremená zriadené zákonom.

Aby zánik vecného bremena vošiel do platnosti, je potrebné jeho zapísanie do katastra nehnuteľnosti na list vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá bola dovtedy vecným bremenom zaťažená.

Situácie spojené s vecným bremenom

Ak máte nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom, stráca svoju trhovú hodnotu a je veľmi nepravdepodobné, že na ňu vybavíte v banke hypotéku. Pri všetkých procesoch, ktoré sa takejto nehnuteľnosti týkajú, odporúčame obrátiť sa na právnu kanceláriu. Oprávnení z vecného premena môžu nehnuteľnosť užívať a pokiaľ by ste im v tom chceli zabrániť, súdnou cestou sa svojho práva domôžu. Pokiaľ ste investovali do nehnuteľnosti, ktorej oprávnení z vecného bremena nie sú vlastníkmi, nemôžete od nich požadovať náhradu týchto nákladov. Náhradu nákladov na nehnuteľnosti by ste mohli požadovať iba vtedy, ak by vlastnili čo i len podiel na tomto dome. V prípade, ak osoba, ktorá je vecným bremenom, nehnuteľnosť neužíva, je možné po uplynutí 10-ročnej lehoty podať návrh na súd na zrušenie vecného bremena.

Ak by ste chceli ručiť na hypotéku domom zaťaženým vecným bremenom, ktoré vzniklo zmluvou medzi vami a oprávnenými (vašimi rodičmi alebo rodinnými príslušníkmi), môžete ho zrušiť novou zmluvou o zrušení, ak oni s tým súhlasia. Ak by oprávnení nesúhlasili so zrušením vecného bremena, v súdnom konaní by museli byť splnené zákonom predpokladané podmienky, ako zmena pomerov, na základe ktorej vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného.

V každom prípade zrušenia vecného bremena je potrebné podať návrh na kataster nehnuteľností o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou relevantného dokladu, teda zmluvy o zrušení vecného bremena alebo úmrtného listu oprávneného. Kataster nehnuteľnosti na základe takejto žiadosti vecné bremeno v lehote 60 dní z listu vlastníctva vymaže.

Zdroj: realitymgm.sk, domadoma.sk, ficek.sk

Zdroj foto: Dreamstime

Autor
Ingrid Kántorová

Ingrid Kántorová je redaktorkou portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2018. Zameriava sa na dizajn nehnuteľností, energetickú efektívnosť stavieb, legislatívne témy a bývanie celebrít.