Dá sa stihnúť hypotéka pred Vianocami?

Blíži sa koniec roka – máte nejakú radu pre ľudí, ktorí aktuálne hľadajú nové bývanie, prečo riešiť financovanie, resp. hypotéku čo najskôr? 

Tí, ktorí aktuálne hľadajú vhodnú nehnuteľnosť na bývanie, môžu očakávať, že ceny na realitnom trhu by tak skoro nemali ísť dole. Teda ak si nájdete svoj vysnívaný byt či dom, pokojne do toho môžete ísť, avšak je dobré si preveriť vopred svoje úverové limity. Čím bližšie sme k Vianociam, tým viac si treba dať pozor aj na termíny. Počas sviatkov môže byť schvaľovanie v bankách zdĺhavejšie, takže odporúčame si v realitke dohodnúť dostatočne dlhú dobu rezervácie. Pri refinancovaní si treba dať pozor na termíny platností kampaní bánk. Najmä ak chcete získať benefity preplatenia poplatku za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke, mali by ste sa poponáhľať. Väčšina bánk má tento benefit platný na žiadosti o úver schválené do konca tohto roka. Či banky svoje akcie ponechajú aj v Novom roku, zatiaľ totiž nie je známe. 

Ako dlho trvá, kým mi banka schváli a aj poskytne hypotéku – od mojej prvej návštevy po reálne čerpanie peňazí? 

Je to veľmi individuálne. Ak ide napríklad o refinancovanie, kde sa len overí dostatočne dlhá doba splácania pôvodnej hypotéky a váš príjem potvrdí sociálna poisťovňa, spolu s čerpaním môžete mať úver vybavený za pár dní. Ak však dokladujete napríklad príjem z podnikania či zo zahraničia, prípadne riešite zložitejší typ úveru, ako je výstavba, môže vybavenie úveru trvať aj mesiac. V niektorých prípadoch, najmä z titulu nezrovnalostí na liste vlastníctva v porovnaní s realitou, môže trvať vybavenie úveru ešte dlhšie, lebo sú nevyhnutné určité úpravy údajov na katastri. Platí teda, čím zložitejšie overenie príjmu, ohodnotenie nehnuteľnosti a dokladovanie účelu úveru, tým treba počítať s dlhšou dobou vybavenia úveru.

^{Zdroj: FinGO.sk}

Aká je reálna situácia v bankách? Sú pri poskytovaní úverov kvôli korone stále také opatrné, ako tomu bolo počas prvej vlny pandémie na jar? Čo sa odvtedy zmenilo?

Viaceré banky v porovnaní s prvou vlnou pandémie uvoľnili opatrenia a sú ochotnejšie poskytovať úvery napríklad podnikateľom či ľuďom pracujúcim v zahraničí. Stále však detailnejšie preverujú najmä rizikové skupiny klientov, ktoré počas pandémie mali znížený príjem či tržby, alebo pracujú v rizikových sektoroch ako je gastronómia alebo cestovný ruch. Rovnako tak už naplno platia legislatívne opatrenia, vďaka ktorým aj v kombinácii s dopadom na príjmy obyvateľstva prejde cez schvaľovacie sito menej záujemcov o úver. Problém dnes môžu mať najmä ľudia, ktorým z príjmu už nevyjde dofinancovanie hypotéky, pokiaľ nemajú dostatok vlastných zdrojov. Vo všeobecnosti však možno povedať, že priechodnosť úverových prípadov je dnes lepšia ako počas jari tohto roka.

Ktorí žiadatelia o úver sú pre banky kvôli pandémii a koronakríze stále rizikoví? Sú aj klienti, ktorí majú v banke úplnú stopku? 

Najrizikovejšie kategórie žiadateľov o úver sú z tých odvetví ekonomiky, ktorých sa zatvorené prevádzky a čiastočný lockdown dotkol najviac. Ide o zamestnancov a vlastníkov reštaurácií, ubytovacích zariadení, ďalej z oblasti kultúry, športových a rekreačných služieb a cestovného ruchu. Prakticky každý, kto preukáže pokles príjmu počas tohto roka je detailnejšie posudzovaný. Prípadný pokles tržieb u podnikateľov aj v iných segmentoch môže byť tiež bankou vyhodnotený ako rizikový. Je to však veľmi individuálne a jednotlivé banky prikladajú týmto faktorom rôznu váhu. Preto je dobré obrátiť sa na skúseného finančného sprostredkovateľa, ktorý pozná aktuálne špecifiká a obmedzenia bánk a môže klientovi nájsť takú banku, ktorá bude ochotná ho úverovať. Rovnako by mali byť opatrní s úverovaním aj ľudia, ktorí počas pandémie požiadali o odklad splátok svojich existujúcich úverov. Je možné, že banky takýto signál o zhoršenej finančnej situácii budú zohľadňovať a nemusia schváliť úver bez problémov.

Ako viem v banke zvýšiť svoje šance na hypotéku a na to, aby mi schválili požadovanú výšku úveru?

Pokiaľ vám z príjmu nevychádza požadovaná výška úveru, pomôže spolužiadateľ s akceptovateľným príjmom. Ak potrebujete okrem hypotéky aj dofinancovanie kúpy bytu napríklad spotrebným úverom či úverom stavebnej sporiteľne, avšak nekvalifikujete sa naň, môžete ponúknuť banke ako zabezpečenie ďalšiu nehnuteľnosť a tak vám bude vedieť prefinancovať celú kúpnu cenu. Niekedy však tieto možnosti nie sú dostupné. Potom odporúčame zníženie nárokov na kupovanú nehnuteľnosť, teda pokúsiť sa hľadať lacnejší byt alebo s rozhodnutím ísť do úveru pár rokov počkať. Pomôcť môže aj prehodnotenie existujúcich splátok úverov, ktoré po zlúčení môžu vytvoriť priestor na vyššiu splátku hypotéky. 

Čo by ste teraz poradili ľudom, ktorí sa zatiaľ len obzerajú po novom bývaní, ale nemajú ešte vyhliadnutý byt či dom? Majú si najskôr preveriť, koľko im dá banka peňazí? 

Vždy je vhodné vopred sa poradiť so skúseným finančným sprostredkovateľom, ktorý vám namodeluje podľa vašej finančnej situácie približné limity jednak vo výške úveru, ale zhodnotí aj vašu kapacitu z pohľadu maximálnej mesačnej splátky, do ktorej vám aj z hľadiska splnenia prísnych kritérií môžu banky schváliť úver. Budete tak vopred vedieť, v akej cenovej relácii môžete hľadať nehnuteľnosť.

Niekedy je nutné rozhodnutie o kúpe bytu odložiť na neskôr a ešte došetriť peniaze, lebo dnes už je ťažšie získať úver nad 80% hodnoty nehnuteľnosti. Očakáva sa tak, že človek bude mať 20 % vlastných zdrojov, aby bol schopný splácať svoj úver. Kombinácia s ďalším úverom tak nemusí vychádzať každému. Takéto prepočty vašich finančných možností vám vopred zrealizuje finančný sprostredkovateľ a vy sa budete podľa toho vedieť lepšie zariadiť, čo si vlastne môžete vo vašej situácii dovoliť. 

Aké chyby ľudia najčastejšie robia, keď riešia hypotéku a ako by sa im mohli vyhnúť?

Najčastejším problémom je, že ľudia nevenujú dostatočný čas prieskumu trhu. Väčšinou sa uspokoja s ponukou vlastnej banky. Je pravda, že mnohé banky ponúkajú pre svojich aktívnych  klientov lepšie podmienky, avšak niekedy ich podmieňujú zbytočne drahými doplnkovými službami, ktoré musia splniť na získanie top úroku. 

Druhým problémom je, že im vlastná banka nebude vedieť z nejakého dôvodu (najčastejšie neakceptovateľný príjem) schváliť úver tak, ako očakávali. Na druhej strane iná banka by mohla tomuto klientovi bez problémov príjem uznať a schváliť úver v požadovanej výške. Záujemcovia o úver často riešia len to, aby dostali úrok z reklamy, ale už nevenujú pozornosť detailom, ako sú spomínané podmienky na získanie úveru. Prehliadnu aj ďalšie podstatné parametre, ako sú podmienky, za ktorých banka úver aj načerpá, či ako si zabezpečiť dofinancovanie hypotéky. 

Kvalitný a skúsený finančný sprostredkovateľ okrem týchto detailov za klienta zastreší aj servis okolo kompletizácie dokumentov k žiadosti, pomôže s vybavením znaleckého posudku či katastra. Okrem toho sa vie pozrieť komplexne na vaše financie a pomôže vám aj so zabezpečením úveru pre prípad neočakávaných životných situácií prípadne vás vie pripraviť na predčasné splatenie hypotéky. Okrem finančnej úspory môžete vďaka odborníkovi na financie ušetriť aj veľa času a stresov pri ceste k vlastnému bývaniu.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Dreamstime, FinGO.sk