Ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Predaj nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces a keď naň nemajú obaja manželia rovnaký názor, situáciu to ešte viac komplikuje. Aké sú podľa zákona možnosti zosúladených i rozvedených manželov, nám objasnila právnička  z advokátskej kancelárie AKMV.

Kedy nehnuteľnosť patrí do BSM?

Rozsah BSM upravuje Občiansky zákonník. Podľa § 143 Občianskeho zákonníka je v BSM „všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva“. Občiansky zákonník upravuje aj výnimky, podľa ktorých nebude vec patriť do BSM napriek tomu, že bola nadobudnutá počas trvania manželstva. Ide o tieto prípady:

• veci získané dedičstvom,
• veci získané darom,
• veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov,
• veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Keďže napr. veci získané darovaním predstavujú výnimku, nehnuteľnosť (prípadne iná vec) darovaná iba jednému z manželov bude súčasťou jeho výlučného majetku. Súčasťou BSM by však darovaná vec nebola ani v prípade, že by obdarovanými bola obaja manželia. V takomto prípade by sa manželia stali podielovými spoluvlastníkmi predmetnej veci.

Občiansky zákonník však umožňuje, aby manželia dohodou zákonný rozsah BSM rozšírili, teda zaradili do BSM, alebo naopak zúžili, čiže z BSM vyňali.

Prevod nehnuteľnosti v BSM

Pokiaľ chcú manželia previesť (či už predajom alebo darovaním) vlastnícke právo k nehnuteľnosti patriacej do BSM, je potrebné postupovať podľa pravidiel, ktoré pre disponovanie s majetkom patriacim do BSM zakotvuje Občiansky zákonník.

Podľa § 145 Občianskeho zákonníka „bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.“ Zákon však bližšie nešpecifikuje, ktoré úkony je možné považovať za bežné. To, či sa jedná o bežnú vec je potrebné posudzovať vždy vo vzťahu ku konkrétnemu prípadu.

V praxi je nepravdepodobný prípad, že by za bežnú vec bol považovaný aj prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a o bežný úkon nepôjde. Ak teda vychádzame z toho, že predaj alebo darovanie nehnuteľnosti nie je bežný úkon týkajúci sa spoločnej nehnuteľnosti, bude na predaj a rovnako aj darovanie potrebný súhlas oboch manželov.

V tejto súvislosti upozorňujeme, že nehnuteľnosť môže patriť do BSM aj napriek tomu, že na liste vlastníctva k nehnuteľnosti je uvedený ako vlastník iba jeden z manželov. Pri kúpe je pre takýto prípad dôležité preveriť, či nehnuteľnosť nie je v BSM a ak je v BSM, či manžel, ktorý na liste vlastníctva nefiguruje, s prevodom súhlasí. Pokiaľ súhlas nebol daný, môže manžel, ktorý súhlas neudelil, platnosť prevodu napadnúť.

Pokiaľ manželia vystupujú spoločne na strane predávajúcich, kupujúcich, darcov alebo obdarovaných a vyžaduje sa podpis oboch manželov, nemusia byť obaja manželia pri podpise zmluvy prítomní súčasne. Pokiaľ by bol zmluvnou stranou iba jeden z manželov a druhý manžel by udelil súhlas, takisto nie je potrebné, aby bol druhý manžel prítomný pri podpise zmluvy. V záujme právnej istoty však odporúčame, aby bol súhlas vyjadrený spôsobom, ktorý bude možné v prípade potreby preukázať.

Rozvod a nehnuteľnosť v BSM

Právoplatnosťou rozsudku, ktorým súd manželstvo rozviedol, zaniká aj BSM. Od tohto dňa už bývalí manželia nenadobúdajú majetok do BSM, ale každý do svojho výlučného vlastníctva. Majetok, ktorý bol v BSM ku dňu právoplatnosti rozsudku o rozvode je však potrebné vysporiadať.

Vysporiadanie je možné uskutočniť dohodou bývalých manželov. Pokiaľ je predmetom dohody aj vysporiadanie vo vzťahu k nehnuteľným veciam, musí mať dohoda písomnú formu a účinnosť nadobudne vkladom do katastra nehnuteľností. Pokiaľ nedôjde k dohode, môže na návrh jedného z bývalých manželov o vysporiadaní rozhodnúť súd. Vychádza pritom zo zásad zakotvených v Občianskom zákonníku.

Pokiaľ v lehote do troch rokov od zániku BSM nedošlo k vysporiadaniu BSM dohodou bývalých manželov a nebol ani podaný návrh na súd na vysporiadanie BSM, bude platiť nevyvrátiteľná právna domnienka, že nehnuteľnosti, ktoré patrili do BSM sú v podielovom spoluvlastníctve, pričom podiely oboch spoluvlastníkov (bývalých manželov) sú rovnaké.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime