Pán Alexej si kupoval byt „z papiera“. Takáto kúpa má minimum výhod, zato má veľa rizík. V tomto prípade zavážila výhoda upraviť si dispozíciu podľa vlastných predstáv. Pôvodne išlo o 4-izbový byt, ktorý susedil s 2-izbovým.

^{Obr. 1 Pôvodný návrh dispozície dvoch susediacich bytov (Kresba: Kvalitné bývanie)}

Keďže 4-izbové usporiadanie nebolo postačujúce, dostal pán Alexej od developera možnosť zväčšenia bytu. Ocitol sa v tzv. prestížnom štúdiu pred architektkou klientskych zmien. Tá najprv zrušila na požiadanie priečku medzi dvoma izbami. Byt sa tak stal 3-izbovým pri takmer rovnakej výmere. Potom sa zo susedného bytu ukrojila jedna izba a pridala sa k tomuto bytu, čím sa stal opäť 4-izbovým, ale už so zväčšenou výmerou o vyše 16 m2.

^{Obr. 2 Zrušená priečka a pridaná izba k pôvodnému 4-izbovému bytu (Kresba: Kvalitné bývanie)}

Po rokoch výstavby nastal deň preberacieho konania. Keďže pán Alexej nemal dôveru voči developerovi (napokon, kto ju má?), požiadal nás, aby sme byt skontrolovali. Vopred nám zaslal výkresy, špecifikácie a popisy nového bytu. Na prvý pohľad sme si všimli, že pridaním jednej izby sa susedný byt zmenšil z 2-izbového na 1-izbový. Zarazilo nás, že stena medzi bytmi zostala akási tenká. V pôvodnom 2-izbovom usporiadaní išlo o deliacu priečku medzi izbami. Lenže novou dispozíciou sa stala táto priečka medzibytovou stenou. A na takúto stenu sú kladené oveľa prísnejšie akustické požiadavky.

^{Obr. 3 Akusticky nevyhovujúca medzibytová priečka (Kresba: Kvalitné bývanie)}

Čo spravila architektka z „prestížneho“ interiérového štúdia v rámci klientskych zmien? Nič dobré. Vôbec si neuvedomila fyzikálne parametre a bez rozmyslu pridala jednu izbu druhému bytu. Pán Alexej sa tešil, že mu vyhovela. Dnes má 4-izbový byt podľa svojho priania a k tomu jeden veľký problém. V pridanej izbe totiž počíta so spálňou. Z druhej strany tenkej steny je jediná izba susedného bytu, v ktorej sa bude spať, variť, pozerať televízor, rozprávať. Predĺženie chodby bude trpieť rovnakým problémom – z druhej strany tenkej priečky sa nachádza kúpeľňa s WC.

Záver

Táto novostavba je minimálne v tomto bode postavená v rozpore s predpismi. Zodpovedný projektant stavby nikdy nemal dovoliť, aby zásadné klientske zmeny robilo nejaké interiérové štúdio, s ktorým uzavrel developer exkluzívnu zmluvu. Architektka klientskych zmien principiálne zlyhala. Kupujúceho mala upozorniť na nutnosť vymurovania adekvátnej medzibytovej steny a vyžadovať od neho úhradu súvisiacich nákladov, aby stena vyhovovala akustickým parametrom. Pánovi Alexejovi sme tento vážny nedostatok počas preberacieho konania uviedli a inštruovali ho, aby vyžadoval opravu so všetkými konzekvenciami. Okrem toho sme v byte zistili aj ďalšie nedostatky, ktoré bude musieť developer opraviť.

A čo majiteľ zmenšeného 1-izbáku? Ten samozrejme o ničom netuší. Kupuje si útulný byt a bude nemilo prekvapený, ako dobre je počuť všetky zvuky, ktoré vychádzajú zo spálne susedov…

Dobrá rada

Nespoliehajte sa, že architekt alebo iný pracovník, ktorý zodpovedá za klientske zmeny, problematike naozaj dostatočne rozumie a na takéto riziká vás upozorní. Prax je často trpká.
Nenechajte sa zlákať vidinou klientskych zmien, ktoré sú ponúkané „zadarmo“. Vždy sa oplatí požiadať o druhý názor iného odborníka.

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností.

_{Vyhlásenie o zodpovednosti}

_{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

_{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

_{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj foto: Kvalitné bývanie, Dreamstime