Tajomstvá nehnuteľností #3: Krtko

Súčasná situácia na realitnom trhu je charakteristická nedostatkom nových bytov a domov. Alternatívou k novostavbe je kúpiť si starší dom a upraviť si ho podľa vlastných predstáv. Nie každý starší dom ale veľkostne vyhovuje. Táto situácia sa najčastejšie rieši nadstavbou alebo prístavbou.

Pri prístavbe nás obmedzuje faktor zastavanosti územia, ktorý určujú miestne predpisy (napríklad iba 30 % výmery pozemku môže byť zastavaná plocha a pod.). Pri nadstavbách bývajú obmedzenia najmä

1/ výška okolitých stavieb a tvar strechy (plochá, šikmá),

2/ statika a stav základov.

Kúpou a následným zväčšením staršieho rodinného domu chcel svoju bytovú otázku riešiť aj pán Pavol s rodinou. Vyhliadol si klasický, starší rodinný dom a obrátil sa na nás, aby sme mu preverili technický stav domu s dôrazom na realizovateľnosť nadstavby. Pri tomto type kontroly je prioritou preverenie statických parametrov. V prvom rade je to únosnosť základov, následne stav nosných stien, kondícia stropu a prípadné dispozičné obmedzenia. Statiku krovu a stav strechy nie je potrebné detailne riešiť, pretože pôvodná konštrukcia zastrešenia sa pri nadstavbe kompletne odstráni.

^{Obr. 1  Klasický, starší rodinný dom, s jedným nadzemným podlažím, stanovou strechou a pristavaným zádverím. Dom je určený na rekonštrukciu. Takýchto domov sa predáva na Slovensku veľa. Každý je iný, a nie každý musí automaticky vyhovovať vašim plánom.}

Staršie domy ukrývajú veľa tajomstiev. Málokedy sa zachová projektová dokumentácia a ak aj áno, často zistíme, že dom sa podľa nej nestaval. O prekvapenia nebýva núdza v suterénoch. Nachádzame tam rôzne „zákutia“, po domácky riešené trasovania plynu, vody či kanalizácie. Dom, ktorý sme preverovali pre pána Pavla, mal inú zaujímavosť: bol čiastočne podpivničený. To znamená, že hĺbka základov bola voči terénu niekde necelý meter, inde vyše troch metrov.

Keďže základ pod stredovou nosnou stenou bol hlboký, začali sme preverovať stav po obvode domu. Majiteľke sme vysvetlili, že bez adekvátnej sondy nie je možné odborne sa vyjadriť k otázke nadstavby. Požiadali sme ju o súhlas s tým, že terén sa po vykonaní sondáže pokúsime vrátiť do pôvodného stavu. Súhlas majiteľa je v tomto prípade nutný, ide totiž o deštruktívny zásah. Na druhej strane, predávajúci majú možnosť sa tiež zoznámiť so skutkovým stavom, urobiť si fotografie a keby tento záujemca kúpu napokon zrušil, môžu túto dôležitú informáciu prezentovať inému bez nutnosti opakovaného kopania a sekania.

Pustili sme sa teda do „krtkovania“. Najprv sme museli podkopať betónový chodníček okolo domu. Našťastie zemina bola bežná „hnedozem“, žiadne skaly či blatový íl. Sonda musí byť dostatočne veľká, aby sme z nej vedeli zistiť materiálové zloženie (v minulosti sa namiesto betónu používali do základov tehly, kameň a pod.), hĺbku a prípadne aj šírku základového pásu.

^{Obr. 2  Začíname kopať prvú základovú sondu}

^{Obr. 3  Náš kolega „krtko“ je do svojej práce vskutku ponorený. Pri kopaní sa snažíme nepoškodiť betónový chodníček.}

^{Obr. 4  Nič nepodceňujeme, sme naozaj dôkladní}

^{Obr. 5  Sondu robíme tak, aby sme vedeli spoľahlivo určiť materiálové zloženie, homogenitu aj hĺbku základov}

Po podrobnom zadokumentovaní všetkých dôležitých údajov sme vrátili terén predzáhradky do pôvodného stavu. Celkom sa nám to podarilo, čo poviete?

^{Obr. 6  Vrátenie terénu do pôvodného stavu}

Pokračovali sme skúmaním podpivničenej časti domu a kontrolou ďalších dôležitých oblastí. Získané informácie o stave základov sme dali do súvisu s plánmi pána Pavla. Vyhodnotili sme predpokladanú mieru priťaženia budúcej nadstavby. Z hľadiska statiky nám vyšiel nejaký údaj, ktorý bolo potrebné konfrontovať s ďalšími faktormi, ako je napríklad riešenie schodiska, orientácia domu na svetové strany, potreba zmeny trasovania kanalizačnej prípojky a čo by znamenalo vykonať nielen nadstavbu, ale aj menšiu prístavbu. Pán Pavol dostal jasnú informáciu, čo sa najviac oplatí nielen z technického, ale i z finančného hľadiska (podrobnosti neuvádzame, nakoľko ide o súkromné informácie). Okrem celkovej statiky tohto domu sme, samozrejme, preverili aj ostatné dôležité prvky. Teraz má všetky potrebné informácie k prípadnej kúpe. Ak dom kúpi, vie, s čím musí počítať. Nekúpi si žiadnu mačku vo vreci.

Bohužiaľ, tento správny postup „obišiel“ iný kupujúci na úplne inej adrese. Ten si nekupoval starý dom, iba obyčajný pozemok, ktorý bol dlhé roky nezastavaný. Dopadlo to strašidelne, nič nepostavil a môže si akurát smutne spievať Pec nám spadla… Prečítajte si, čo môže spôsobiť nevhodné podložie.  

Dobrá rada

Kúpiť si starší dom a ten si upraviť (nadstaviť, pristaviť alebo inak rekonštruovať), môže byť dobrá cesta k novému bývaniu. Dôležité je ale dať si profesionálne preveriť statiku a celkový stav budovy. Dozviete sa informáciu, či je možné dom zachovať, alebo ho budete musieť čiastočne, prípadne celý zbúrať. Investične to znamená podstatný rozdiel.

Kupovanie staršieho domu a jeho následná rekonštrukcia nie je pre každého. Sú s tým spojené starosti. Na druhej strane sa tieto domy zvyčajne predávajú na dobrých adresách v centrách dedín a miest. A práve adresa rozhoduje. Kúpiť si novostavbu na odľahlej adrese, kde bolo pred rokom iba pole, nemusí byť vždy dobrý nápad. Stojí teda za úvahu zvážiť aj tento spôsob zaobstarania si nového bývania.

Obavy z technických starostí pri rozsiahlych rekonštrukciách odporúčame prenechať profesionálom. Poctivé služby poskytuje veľa firiem, spoľahlivé poradenstvo aj dozor nad prácami napríklad aj Perfect Home.   

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj foto: Kvalitné bývanie