Podielové vlastníctvo nehnuteľností: Ako sa s ním vysporiadať

Podielové spoluvlastníctvo v súčasnosti vzniká väčšinou dedením. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa vyjadruje najčastejšie zlomkom, prípadne percentom. Spoluvlastnícky podiel neznamená, že by spoluvlastníkovi patrila konkrétna časť nehnuteľnosti (napríklad konkrétna izba v byte a podobne). Spoluvlastník je spoluvlastníkom celej nehnuteľnosti, pričom na právach a povinnostiach k spoločnej (celej) veci sa podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu.

Rozdelenie nehnuteľnosti

Problémy vznikajú často pri zániku spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti. Najčastejším spôsobom vyporiadania medzi spoluvlastníkmi je rozdelenie spoločnej veci. Pri rozdelení nehnuteľnosti musia vzniknúť veci samostatné tak po vecnej ako i právnej stránke a spôsobilé na zápis do katastra nehnuteľností.

Delenie pozemkov

Pri rozdelení pozemku bude potrebné vyhotoviť nový grafický polohopisný plán hraníc, ak vznikli nové parcely. Pre pozemkové spoločenstvá, ako napr. lesné a pasienkové spoločenstvo vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti, platí osobitný právny predpis. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti podľa zákona č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách je nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vyporiadať podľa osobitných predpisov. Spoluvlastníci predmetnej spoločnej nehnuteľnosti sú obmedzení uvedeným zákonom, ktorého cieľom je zamedziť drobeniu napr. lesných pozemkov. Uvedené pozemkové spoločenstvá sú u nás upravené ako v jednej z posledných krajín Európy.

Delenie stavby

Rozdelenie stavby nie je vždy technicky možné. Pokiaľ aj je, nie je možné ju rozdeliť akýmkoľvek spôsobom. Platí, že pri reálnom rozdelení stavby je budovu možné deliť buď vertikálne, alebo na jednotlivé byty a nebytové priestory. Horizontálne delenie bez splnenia ďalších kritérií nie je možné. Pokiaľ stavbu nie je možné uvedeným spôsobom medzi spoluvlastníkov rozdeliť, prichádzajú do úvahy dve možnosti. Buď sa spoluvlastníci dohodnú a vykonajú ďalšie stavebné úpravy tak, aby stavba bola deliteľná, alebo je možné stavbu speňažiť a jednotlivých spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov zo získanej sumy vyplatiť. Pri zrušení spoluvlastníctva a jeho vyporiadaní rozdelením nehnuteľnosti môže súd zriadiť aj bez návrhu vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka novovzniknutej nehnuteľnosti. Jeho zriadenie je súčasťou vyporiadania spoluvlastníkov. Je potrebné si uvedomiť, že v danom prípade je možné zriadiť len vecné bremeno in rem (teda spojené s danou nehnuteľnosťou) a nie in personam (spojené s danou osobou).

Vyporiadanie spoluvlastníkov rozdelením nehnuteľnosti vyžaduje i úpravu podieľania sa vlastníkov novovzniknutých vecí – nehnuteľností na povinnostiach voči tretím osobám, ktorých práva viazli už na pôvodnej nehnuteľnosti pred jej rozdelením. Môže nastať i situácia, že z osobitných dôvodov súd podielové spoluvlastníctvo nezruší.

Predaj spoluvlastníckeho podielu

Pri predaji podielu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve nie je potrebné, aby s jej predajom súhlasili všetci spoluvlastníci. Každý spoluvlastník môže disponovať so svojim spoluvlastníckym podielom, je však povinný rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Pokiaľ teda niektorý z podielových spoluvlastníkov alebo aj viacerí podieloví spoluvlastníci prevádzajú svoj spoluvlastnícky podiel, sú povinní tento svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom. Až keď si ostatní podieloví spoluvlastníci predkupné právo neuplatnia, môže spoluvlastník predať spoluvlastnícky podiel tretej osobe.

Dôležité tiež je, že podľa rozhodovacej praxe súdov sa predkupné právo podielového spoluvlastníka uplatňuje aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu alebo aj v prípade vloženia spoluvlastníckeho podielu ako nepeňažného vkladu do obchodnej spoločnosti. Výnimku z predkupného práva spoluvlastníka na spoluvlastnícky podiel predstavuje prevod na blízku osobu, teda príbuzného v priamom rade, súrodenca a manžela. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa podľa Občianskeho zákonníka pokladajú za osoby sebe navzájom blízke iba vtedy, „ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu“.

Ako riešiť predkupné právo

Dôležité je tiež, akým spôsobom má byť spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom ponúknutý. V ponuke je potrebné uviesť podmienky, za ktorých bude uzavretá zmluva na spoluvlastnícky podiel. Akceptovanie ponuky sa uskutočňuje uhradením kúpnej ceny uvedenej v ponuke. V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je kúpnu cenu potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, inak právo zanikne. V prípade nehnuteľností je tiež potrebné, aby bola ponuka urobená v písomnej forme. Pokiaľ majú o nadobudnutie ponúkaného spoluvlastníckeho podielu záujem viacerí spoluvlastníci a nedohodnú sa na výkone predkupného práva, majú všetci spoluvlastníci právo vykúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Čo ak mi spoluvlastník podiel neponúkol?

Prípady obchádzania podielových spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu sú v praxi dosť časté. V prípade, že bolo predkupné právo podielového spoluvlastníka porušené, má podielový spoluvlastník v zásade nasledujúce možnosti:

• Podanie žaloby, ktorou sa bude domáhať vyslovenia (relatívnej) neplatnosti zmluvy, ktorou bol spoluvlastnícky podiel prevedený. V takomto prípade je potrebné zažalovať všetkých účastníkov zmluvy, ktorou k prevodu došlo. Teda v prípade kúpnej zmluvy nie len kupujúceho, ale aj predávajúceho a v prípade darovacej zmluvy nie len obdarovaného, ale aj darcu.
• Vyzve nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od predchádzajúceho vlastníka. Pokiaľ nový spoluvlastník výzve nevyhovie, môže podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, podať žalobu proti novému spoluvlastníkovi, v ktorej bude žiadať, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa (nového spoluvlastníka) na kúpnej zmluve.
• Prevod nenapadne, ale aj naďalej bude mať vo vzťahu k predmetnému spoluvlastníckemu podielu predkupné právo, ktoré si bude môcť uplatňovať v prípade ďalších prevodov.

Prenájom nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. O hospodárení a nakladaní so spoločnou vecou totiž rozhodujú vždy všetci podieloví spoluvlastníci. Prenájom celej nehnuteľnosti alebo jej časti jedným spoluvlastníkom je možný, rozhoduje sa však podľa väčšiny hlasov a každý zo spoluvlastníkov má právo žiadať náhradu za prenájom nehnuteľnosti vo výške svojho podielu.

V prípade, že niektorý spoluvlastník hlasovanie obíde a nevypláca ostatným podiel z nájomného, odporúčame vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením podielu. Veľakrát totiž uspeje práve až výzva advokáta, keď si ostatní podieloví spoluvlastníci uvedomia, že to myslíte vážne. So súdnym konaním sú totiž spojené oveľa vyššie náklady a tiež trvá dlhší čas. Takýmto spôsobom na nich môžete zapôsobiť a nakoniec je možné, že budú súhlasiť i s mimosúdnym vyporiadaním podielového spoluvlastníctva, teda vyplatením vášho podielu.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, akmv.sk, ulclegal.com, ficek.sk, vyporiadanie.sk

Zdroj foto: Dreamstime