Tajomstvá nehnuteľností #7: Sezóna chladu, plesní a vlhnutia

Zaužívanú schému najprv teória, potom prax dnes otočíme a začneme dvoma príkladmi z praxe tímu stavebných inžinierov Kvalitné bývanie. V druhej časti článku zmienime teoretické informácie, ako túto tému nielen riešiť, ale aj skutočne vyriešiť. 

Neschopnosť vykúriť nový zateplený dom

Presne takto opísal svoj problém pán Juraj. Kúpil si nový rodinný dom a v zime má problém, lebo ho nedokáže vykúriť. Požiadal nás o kontrolu tepelnoizolačných vlastností okien a fasády. Keďže v blízkosti dvoch okien pociťoval aj slabší prievan, doplnili sme zisťovanie aj o anemometrické meranie. Infračervené snímky vyzerali v celom dome veľmi podobne a nevykazovali žiadne znaky vážnych porúch (obr. 1).

^{Obr. 1  Bežný termografický nález z exteriéru. Nie je tu žiadna zrejmá vada.}

Zaujímavo ale pôsobil sken stropu. Povrchová teplota bola na ňom výrazne nižšia ako na stenách (obr. 2). To nasmerovalo naše myšlienky k úvahe, ako je spravená tepelná izolácia povaly.

^{Obr. 2  Povrchová teplota stropu je zreteľne nižšia ako teplota stien – meranie v interiéri}

Otvorili sme výlezové schody a problém bol odhalený. Na povale nebola žiadna tepelná izolácia, žiadna parozábrana, iba holá železobetónová stropná doska a konštrukcia krovu.

^{Obr. 3  Dom nemá zateplenú strechu}

Možno si poviete, že na to nebolo potrebné vykonávať termovízne meranie a majiteľ mal o tomto hendikepe vedieť, keď dom kupoval. No ruku na srdce: čo ak by tam tepelná izolácia bola a mala hrúbku iba 6 cm. Má každý laik vedieť, že takáto hrúbka by spôsobovala tiež problémy? Vykurovanie pre rodinné domy sa zvyčajne navrhuje tak, že projektant spočíta predpokladané tepelné zisky a straty a podľa nich navrhne „výkonnosť“ vykurovacej sústavy. Ak počíta s tým, že dom bude tepelne zaizolovaný (a nie je), potom navrhnutý vykurovací systém nebude „stíhať“ dom vykúriť na požadovanú teplotu. Stačí, že si všimnete jemný prievan a začnete podozrievať práve okná. Bolo to aj v tomto prípade. Anemometrom sme potvrdili lokálne netesnosti, ale zistené hodnoty neboli príčinou, prečo tento dom nie je možné adekvátne vykúriť.

Pleseň za gaučom alebo skriňou

Druhým príkladom je notoricky známa situácia, kedy si všimnete, že v kúte miestnosti (pri podlahe alebo strope, z vonkajšej strany steny je exteriér) sa tvoria plesne. Výskyt plesní je podmienený vždy kombináciou dvoch faktorov – vyššej relatívnej vlhkosti a nižšej povrchovej teploty. Keď sa tieto dva ukazovatele dostanú do nepriaznivej konštelácie, začnú sa plesne tvoriť a množiť. Situácii nahráva aj fakt, že v okolí daného miesta cirkuluje vzduch kvôli nábytku (gauč, skriňa a pod.) výrazne menej. Diagnostika problému preto vždy musí zahŕňať teplotnú aj vlhkostnú otázku. Analýza vlhkosti sa realizuje vlhkostným dataloggerom, ktorý poskytne informáciu o priebehu vlhkosti, ideálne v cirkadiánnej slučke. Infračervená termografia by sa mala vykonať z interiéru aj exteriéru, aby bol nález zreteľne potvrdený. Dôvodov na výskyt plesní môže byť niekoľko a nie vždy sa jedná o stavebné poruchy. V tomto prípade to ale tak bolo. Priebeh relatívnej vlhkosti v interiéri bol štandardný, nezistili sme žiadne pozoruhodnosti. Termografický nález bol už iná pesnička.

^{Obr. 4  Výrazný pokles povrchovej teploty v kúte pri podlahe}

Z interiérovej strany vidíme bujnenie plesní so signifikantným poklesom povrchovej teploty v kúte pri podlahe. Nameraná povrchová teplota atakuje rosný bod. Pozorne skúmame aj parametre dizajnového náteru, ktorý je na stene vľavo, najmä jeho difúznu vodivosť, resp. odpor. V náteri problém nebol.

^{Obr. 5  Detailný pohľad na plesnivý kút izby}

Pokračujeme meraním z exteriérovej strany a vidíme, že vedľa telco skrinky je evidentný masívny prestup tepla. V tomto mieste je tepelná izolácia nesprávne zhotovená a defacto nefunkčná. Je to primárna príčina tvorby plesní v interiéri.

^{Obr. 6  Masívny únik tepla, ktorý spôsobuje pokles povrchovej teploty v interiéri (exteriérové meranie)}

Dodržanie zásad správneho vetrania bytu v tomto prípade nestačí. Parameter relatívnej vlhkosti je vyhovujúci, avšak teplotný faktor je tak slabý, že umožňuje výskyt plesní v tomto kúte. Riešením je oprava zateplenia fasády.             

Dôležitá teória – zásady správnej praxe

Aby bolo možné problémy s plesňami, vlhnutím a vykurovaním naozaj vyriešiť, je potrebné začať zisťovaním reálnej príčiny a rozsahu poškodení. Tento prvý krok mnoho ľudí preskočí a pristúpi hneď k aplikácii k rôznych protiplesňových nástrekov, utesňovaniu parapetov okien dekami, prípadne kupovaniu elektrických radiátorov. Je to chyba.

Niektorí ľudia idú na to sofistikovanejšie a použijú smartfónovú aplikáciu, ktorá dokáže snímať okolie v infračervenom spektre. Prípadne si k smartfónu dokúpia za niekoľko desiatok eur hardvérovú termokamerovú nadstavbu. Spravia si samodiagnostiku stien, stropov, okien a pustia sa do svojpomocných opráv. Vychádzajú pritom z údajov, ktoré im poskytol smartfón. Opäť chyba.

Ďalší sa prídu poradiť na sociálne siete, najlepšie anonymne, pretože tam je veľa odborníkov a čo funguje susedovi, bude fungovať aj mne. Je to zadarmo a to je tiež výhoda. Asi tušíte, že ani toto nebude správna cesta.

Tak teda ako? Čo mám robiť, keď som si kúpila byt od developera a rosia sa mi na ňom okná? Alebo som zbadal plesne v kúte izby pri podlahe? Presťahoval som sa do rodinného domu, a nedokážem ho vykúriť na normálnu izbovú teplotu?

Úspešnosť riešenia závisí od dodržania týchto krokov:

1. Diagnostika a popis poruchy špecialistom na infračervenú diagnostiku a stavebnú fyziku.
2. Návrh opravy autorizovaným stavebným inžinierom.
3. Samotná oprava buď overenou firmou, prípadne svojpomocne, pod dohľadom stavebného dozoru alebo projektanta, ktorý navrhol spôsob opravy.

Akýkoľvek iný postup väčšinou končí tým, že problém sa síce rieši, ale nevyrieši.

V prípade nehnuteľností, ktoré sú ešte v záruke, sa problémy majú riešiť reklamačným procesom s príslušnými zákonnými postupmi.

Prečo neodporúčame používať smartfónové aplikácie? Lebo fyzika nepustí. Výstup z takejto „diagnostiky“ býva veľmi často nepresný, čo súvisí s hardvérom. Veľkosť snímacieho senzora, rozlíšenie a hlavne parameter teplotnej citlivosti NEDT sa nikdy nemôže vyrovnať profesionálnej (a drahej) termokamere. Druhým dôvodom je fakt, že málokedy je užívateľ schopný popísať obrázok. Interpretácia nálezu patrí do rúk špecialistovi, ktorým nie je hocikto. Ani snímky z magnetickej rezonancie mozgu nedokáže popísať hocijaký lekár a toto je veľmi podobná situácia.

Tiež sa treba vyvarovať služieb od „profesionálov“, ktorí vlastnia termokameru, ale interpretáciu nálezu nie sú schopní poskytnúť. Najčastejšie to funguje systémom „Ja vám spravím snímky a z nich budete aj sami vidieť, v čom je problém“. Cena služby bude relatívne nízka. Je to preto, lebo takíto poskytovatelia pracujú s amatérskymi termokamerami, ktoré majú slabú NEDT (80 milikelvínov a viac) a malý senzor s nízkym rozlíšením (menej ako 320×240 px), bez kalibrácie či úradného overenia. Sú to vyhodené peniaze. Na nasledujúcom obrázku je ukážka práve z takejto kamery. Je nález v poriadku alebo vykazuje problém? To nikto nevie s určitosťou povedať.

  ^{Obr. 7  Termosnímka z kamery s malým senzorom a slabou teplotnou citlivosťou}

Na spoľahlivú diagnostiku problémov je okrem termokamery potrebné použiť aj ďalšie prístroje, najmä teplotné, vlhkostné a tlakové dataloggery. Profesionáli majú k dispozícii aj anemometre (meradlá rýchlosti prúdenia vzduchu) a súpravy pre blower-door testy.

Bez kvalitnej diagnostiky sa nedá navrhnúť správna oprava a logicky sa ani nevykonajú správne stavebné práce, ktoré problémy trvalo odstránia. 

Blíži sa veľké zatepľovanie, výmeny okien a znižovanie energetickej náročnosti starších rodinných domov. Vláda SR už ohlásila tento zámer a možnosť získať nenávratnú finančnú dotáciu až okolo 16.000,- €. Tešia sa nielen majitelia domov, ale aj rôzni špekulanti. S určitosťou možno tvrdiť, že mnoho rodinných domov bude zateplených nedostatočne alebo aj úplne chybne. Je preto dôležité vybrať si projektantov a zhotoviteľov nie podľa ceny a známostí, ale podľa reálnych referencií a odbornosti.

O mesiac budeme s touto témou pokračovať ďalšími ukážkami z našej praxe.

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Zdroj foto: Kvalitná termovízia