Tajomstvá nehnuteľností #10: Investovanie do pozemku v ekonomicky nestabilnom období

V médiách sa objavujú otázky, či je v týchto časoch správne investovať do nehnuteľností. Stúpa inflácia aj úrokové sadzby na úveroch, a v susednej krajine zúri vojna. Odpovede rôznych analytikov sa rôznia. Tím inžinierov Kvalitné bývanie pripravil preto technický pohľad na túto otázku. Práve technické parametre budú najdôležitejšie, keď vyjde slnko, t.j. skončí vojna a inflácia sa dostane pod kontrolu. A, mimochodom, nižšie uvedené parametre je vhodné zohľadniť aj v čase mieru a ekonomickej prosperity.

Fyzicky najbezpečnejšou investíciou pri nehnuteľnostiach je kúpa stavebného pozemku, na ktorý sa v tomto článku zameriame. Pri pozemkoch odpadá riziko zničenia stavby. Reálny faktor ohrozenia investície zostáva chemické zamorenie lokality, príp. prístupu k nej. Avšak aj v tomto krajnom prípade by boli škody menšie ako v prípade kúpy budovy. Stavebné pozemky sú vo svojej podstate pôdou, ktorej hodnota v stredno- a dlhodobom horizonte rastie.

^{Obr. 1  Na prvý pohľad štandardný pozemok v zastavanej časti obce. Problém je, že sa nachádza v záplavovej zóne blízkej vodnej nádrže. O tom sa v inzeráte nepísalo…}

Mnohí ľudia si pri záujme o pozemok všímajú na prvom mieste jednotkovú cenu za meter štvorcový. My odporúčame zaujímať sa o úplne iné faktory, ktoré v konečnom dôsledku „prebijú“ faktor ceny. Nebudeme ich zoširoka rozoberať, uvedieme iba ich strohú zmienku.       

1. Geologické hľadisko (výška hladiny podzemnej vody, únosnosť podložia, geologická skladba hornín/zemín, obsah radónu v pôde, sklon terénu, výškové prevýšenie, riziko zosuvov).

2. História pozemku – rástla tu odjakživa tráva, alebo sa tu pred 40 rokmi ilegálne skladoval odpad, na ktorý niekto naviezol pol metra hliny a dnes všetko vyzerá „v pohode“?

3. Výškopis – je pozemok pod úrovňou priľahlej cestnej komunikácie alebo nad ňou?

4. Veterné faktory na parcele, prípadne v danej lokalite.

5. Geometrický tvar a rozmery.

6. Súvisiaci územný plán, faktor zastavanosti, odstupové vzdialenosti a limity pre prípadnú výstavbu (aký typ budovy, aký typ využiteľnosti územia a pod.).

7. Nepriaznivé vplyvy okolia – skládka komunálneho odpadu, čistička mestských vôd, hlučnosť blízkej železnice, živočíšna výroba, elektrické stožiare, zosilňovače prenosu signálu a pod.

8. Inžinierske siete – je pozemok napojený, resp. napojiteľný na verejnú vodovodnú sieť?

9. Susedstvo poľa a s tým spojené riziko postrekov, hnojenia, prachu a alergénov.

10. Môže byť pozemok odkanalizovaný do verejnej kanalizačnej siete (splašky) alebo je nutné počítať s vlastnou čističkou odpadových vôd?

11. Vyhovujúca orientácia na svetové strany.

12. Bez limitujúcich faktorov pre prístupovú cestu a bez obmedzení archeológmi, pamiatkarmi a ochrannými pásmami (ekologické, energetické a iné).

13. Potenciálne rizikový vodný tok v blízkosti.

14. Možnosť získavania energie z ekologického zdroja (tepelné čerpadlo zem-voda, solárna energia a ďalšie).

15. Dostupnosť internetového signálu optickou sieťou.

16. Rozumní susedia, čím menší počet susedov, tým lepšie.

^{Obr. 2  Príklad predaja stavebných pozemkov v developerskom projekte. Číslica označuje počet susedov.}

17. Je zabezpečená správa a údržba prístupových (verejných) komunikácií?

18. Spevnená a dostatočne široká prístupová cesta pre mechanizmy a vozidlá, ktoré budú potrebné pre proces výstavby a následne aj pre hasičov a iné záchranné zložky.

19. Zastávka MHD, prípadne prímestskej dopravy v pešej dostupnosti.

20. Funkčné poštové doručovateľské služby alebo iné typy služieb hodné osobitného zreteľa.

Uvedený zoznam rozhodne nie je úplný, v niektorých situáciách bude potrebné zobrať do úvahy aj ďalšie dôležité faktory.

Ako by si mal záujemca o pozemok rozobrať jednotlivé témy si ukážeme na bode číslo 8. Pripojiteľnosť na verejnú vodovodnú sieť je zásadná a rozhodne neodporúčame spoliehať sa na údajne spoľahlivú výdatnosť studne, čistú vodu v horskom potôčiku, ktorý tečie cez pozemok, a iné alternatívy. Minulý rok sme riešili situáciu v malej dedinke neďaleko Považskej Bystrice. Záujemci si tam kúpili pozemok bez možnosti pripojenia na inžinierske siete a dali si navrhnúť moderný sebestačný dom. Vlastná malá čistička, narazená studňa, solárna energia, v zemi umiestnený zásobník plynu atď. Dom bol naprojektovaný a majitelia sa hneď na úvod rozhodli naraziť studňu, aby sa mohla voda používať pri samotnej výstavbe domu. Zistili, že výdatnosť ani zďaleka nie je podľa očakávaní. Keďže k pozemku naozaj nie je možné kvôli tlakovým pomerom priviesť verejný vodovod, z pôvodnej výstavby rodinného domu úplne zišlo. Jediná využiteľnosť pozemku bude nanajvýš výstavba víkendovej chatky. Výrazne odlišné riziko absencie verejnej vodovodnej siete sa týka nebezpečnej choroby methemoglobinémie. Relatívne chutná voda (to tvrdia všetci dospelí, ktorí ju roky na susedných parcelách pijú) môže byť smrteľne nebezpečná, keď sa podá batoľatám. Či už na rozmiešanie kašičky alebo umelej detskej výživy. Problematika súvisí s vysokým obsahom dusičnanov, ktoré sa môžu dostávať do pôdy hnojením susedného poľa a ktoré malé deti nedokážu metabolizovať. Ďalšou situáciou, ktorú z praxe poznáme, je ekologická havária, resp. zamorenie pôdy. Dlhé roky môže byť všetko s používaním vlastnej vody zo studne v poriadku. Stačí jedna udalosť a karta sa môže obrátiť. Voda zo studne bude dobrá maximálne na splachovanie WC. Spoliehať sa na „chutnú“ vodu zo studne, ktorá má „spoľahlivú“ výdatnosť, a zároveň sa pozemok predáva za dobrú (nízku) cenu, sa nemusí vôbec vyplatiť. V niektorých prípadoch dokáže prekvapiť situácia, keď vodovod na ulici existuje, ale nebude možné sa k nemu pripojiť kvôli slabému tlaku vody. Toto sa môže vyskytnúť najmä v starších koncových častiach dedín a v kopcovitom teréne. Určite by sa našli aj ďalšie situácie, pre ktoré sa ukazuje pripojiteľnosť na verejnú vodovodnú sieť ako nanajvýš prezieravé kritérium.

Obdobne zásadný dopad na financie a výslednú zmysluplnosť investície môže mať každý zo zvyšných 19 bodov z nášho zoznamu. Najmä v dnešných časoch.

Okrem technických parametrov nemožno opomenúť ani administratívne (súlad katastrálnych údajov s realitou, vlastnícke práva atď.), legislatívne (vecné bremená, urbár, chránené územia atď.), ekonomické (zastavaná lokalita, náklady budúcich období atď.) a ďalšie. Aj keď je investícia do pozemku relatívne bezpečná aktivita, stále so sebou nesie množstvo tajomstiev, ktoré treba odhaľovať. Preto – podľa nášho názoru – stojí v zozname priorít jednotková cena za meter štvorcový až na x-tom mieste.

Tajomstvá nehnuteľností vám prináša Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Zdroj foto: Dreamstime, Kvalitné bývanie