Kupujúci sa často ocitnú v nerovnom boji s developermi rôznych váhových kategórií. Za uplynulých 15 rokov sme kontrolovali kvalitu vyhotovenia developerských projektov – od skromných po megalomanské, od dobrých po príšerné. Stretli sme veľmi korektných developerov, zjavných amatérov, a aj grázlov. Úvodné zamyslenie k inflačným doložkám a skokovým nárastom cien si môžete prečítať v predošlom článku. Na tomto mieste sa pokúsim stručne načrtnúť problémy, ktoré v tejto oblasti dlhoročne pretrvávajú, sú na dennom programe a môžu mať oveľa horšie následky ako starosti s developerskou cenotvorbou.

Na úvod treba zmieniť, že na trhu podniká celá rada slušných developerov. Kupujúcim predkladajú férové zmluvy a kvalita ich stavieb je vyhovujúca. Komunikujú bez zavádzaní, výstavba nie je v omeškaní, reklamácie vybavujú odborne a promptne. Nahádzať preto všetkých developerov do jedného vreca by nebolo správne.

Kúpa bytu/domu takzvane z papiera

V realitách zrejme neexistuje rizikovejšia investícia, ako si objednať byt/dom na adrese, kde je teraz kukuričné pole, prípadne brownfield. Sladké uistenia developera o jeho skúsenosti, prestíži najatého projektanta a precíznosti stavebnej firmy pri realizácii, doplnené vábením na nízke ceny, sa veľmi prudko podobajú na akýsi inštitút oplodňovania, do ktorého vstúpi bezdetný manželský pár so záujmom o adopciu dieťaťa. Pracovník inštitútu ich uistí, že do roka si dieťa budú môcť adoptovať. Pár podpíše zmluvu a oplodňovacia procedúra môže začať. V databáze sa vyberie matka z rovníkovej Afriky a otec spoza polárneho kruhu. O genetickej predispozícii týchto rodičov oplodňovací inštitút samozrejme skoro nič nevie. Postupne sa malý človiečik vyvíja v tele matky, pričom nikto nevie, ako sa matka stravuje, v akom ovzduší pobýva a akým stresom je vystavená. Na konci porodí dieťa, ktoré inštitút odovzdá nadšeným adoptívnym rodičom. V mnohých prípadoch toto „dobrodružstvo“ dopadne win-win-win pre všetky zúčastnené strany. Ako iste tušíte, výsledok môže byť aj iný. A veľmi obdobne je to s kúpou nehnuteľnosti tzv. z papiera.

Každý, kto si príslušné riziká neuvedomuje, a kto si myslí, že developeri majú úprimný záujem o kvalitu bývania budúcich kupujúcich (ako to kade-tade marketingovo ospevujú), by si mal zložiť ružové okuliare a začať čítať literatúru faktu. Treba podotknúť, že zvýšenie ceny o infláciu, alebo argumentácia objektívne skokovým nárastom cien stavebných materiálov, sú iba marginálne faktory v celom zástupe potenciálnych hrozieb, rizík a zlyhaní, ktoré sú prítomné pri každom developerskom počine.

Nesplniteľné sľuby

Háčik je v tom, že potenciálni kupujúci sú vplyvom médií a developerov nastavení do módu, že inak to ani nejde a kúpa takzvane z papiera je štandard. Je to hrubý omyl. Kúpa, resp. objednanie novostavby z papiera nie je nič iné ako investičná špekulácia s vidinou nízkej kúpnej ceny. A to najmä v situáciách, kedy je táto investícia krytá cudzími zdrojmi, najčastejšie hypotékou. Tento fakt potvrdzuje skutočnosť, keď si mnohí ľudia objednávajú novostavby na adresách Totálne mimo 15, resp. V poli 4/B. Akceptujú žalostnú dopravnú aj sociálnu infraštruktúru. Na argumentáciu typu „električková trať už onedlho“ (čítaj možno v r. 2031) reagujú odovzdaným prikývnutím. Týchto ľudí zaujíma na prvom mieste predajná cena, potom dlho-dlho nič, nasleduje cena parkovacieho státia a končíme témou potraviny s kaviarňou v blízkosti. Záujem o architektúru, kvalitu prostredia, zodpovedanie otázok typu kde budú chodiť naše deti do školy, viacero kupujúcich v tomto segmente vôbec nezaujíma. Často preto, lebo byt/dom kupujú v mladom veku s naivnou myšlienkou, že o 5 rokov sa aj tak presťahujú (v skutočnosti sa nepresťahujú), a preto sú im akýsi urbanizmus, nezazmluvnená zimná údržba, geotechnické faktory lokality a množstvo ďalších dôležitých aspektov úplne ukradnuté. Toto developeri veľmi dobre vedia a dokážu sa potrebám trhu prispôsobiť.

Treba poznať riziká projektu

Čo mnohí developeri nezvládajú, je elementárny manažment. Ak by ste sa opýtali niektorých konateľov, či si pri myšlienke investičného zámeru spravili aspoň jednoduchú swotku, vygúlili by na vás oči s protiotázkou: A to je čo? Po stručnom vysvetlení, čo to tá swotka je, by sa hurónsky zarehotali a tému by ukončili slovami približne v tomto duchu: Dnes sa predá všetko bez ohľadu na technické vlastnosti, adresu. Ja nepotrebujem takéto mudrovanie. Postavím, predám a dovidenia.

Tento skratkovitý mechanizmus riadenia používa veľa developerov (i keď je otázka, či tieto osoby možno za developerov vôbec označiť). Okrem skokového nárastu cien stavebných materiálov mnohých podnikateľov prekvapila aj vojna na Ukrajine, ktorá znížila počty dostupných robotníkov. Ďalším parametrom by mohlo byť aj riziko kurzových strát pri nákupe výrobkov z okolitých krajín, ktoré sú mimo eurozóny. Nemôžem opomenúť ani vynechávanie pák na omyly projektantov. Nepoznám projektovú dokumentáciu investičného zámeru, ktorá by neobsahovala chyby. Nie vždy musí ísť o statiku, i keď aj s kolapsami a prekolapsami stavieb máme, žiaľ, na Slovensku skúsenosti. Mnohí projektanti majú hlboké nevedomosti v kontexte požiadaviek technických noriem a stavebné firmy sú vystrašené počas realizácie na chyby upozorniť, lebo by hrozil konflikt. Tento typ problémov majú ošetrený iba niektorí developeri. Ako vidieť, našlo by sa veľa parametrov, ktoré by si seriózny manažment zaslúžili. Ale načo. Veď dnes sa predá na realitnom trhu všetko.

S tým súvisí skutočnosť, že mnohí záujemci podpisujú zmluvy o budúcich zmluvách bez adekvátnej kontroly a bez ochranných ustanovení nielen z pohľadu nárastu cien, ale najmä z hľadiska omeškania výstavby, zámen stavebných materiálov, cash-flowu atď. Potom sú prekvapení, do akej slučky vopchali hlavu. Ale – je to chyba developera?

Je dobré, že sa o developerských zmluvách začalo hovoriť. Problém však je, že keď sa uvedomelí zákazníci rozhodnú nevýhodné zmluvy nepodpísať, vždy sa nájde celý zástup neuvedomelých, ktorí s tým problém mať nebudú (cena je pre nich mantra) a karavána pôjde ďalej. Riešení tejto situácie je niekoľko, jedno z nich zmieňujem v závere textu.

6 najčastejších problémov

Ak nepovažujem nárasty cien za najvážnejší problém, čo je potom ešte horšie? Sú to zámerné praktiky niektorých developerov. V praxi sa kopia nasledovné prípady:

1. Klamstvá o type nehnuteľnosti

Objednáte si byt, ten vám do dvoch rokov postavia a pozvú vás na jeho prevzatie. Ešte predtým idete podpísať kúpnu zmluvu (zmluva o prevode vlastníctva), kde sa odrazu dočítate, že váš byt je de iure nebytový priestor… Ako sa k situácii postavíte, ak ju nekupujete prostredníctvom hypotéky? Obdobou tohto typu klamstva bývajú chaty alebo objekty pre individuálnu rekreáciu propagované ako rodinné domy.

2. Omeškania vinou manažérskej neschopnosti

Objednáte si byt, ktorý má byť postavený cca do 27 mesiacov. Odovzdávacie konanie sa začne po 52 mesiacoch. Teda developer (so zhotoviteľom) je v omeškaní vyše dvoch rokov. To, že sa odovzdávacie konanie začne, ešte neznamená, že aj úspešne prebehne. Riešili sme prípady, kedy sme odhalili stavebné vady a poruchy, ktoré developer opravoval ďalších 3-6 mesiacov a niekedy sa mu to ani tak nepodarilo. Máte nárok na náhradu škody? Ako budete medzitým riešiť svoju bytovú otázku? Odložíte kvôli neschopnému developerovi na dva roky aj založenie vlastnej rodiny a budete trpieť bývanie so svokrom?

3. Významná zmena hodnoty cez implicitné cenové faktory

Objednáte si od miestneho developera* rodinný dom. Ten je postavený načas, bez zmeny ceny. Po našej kontrole konštatujeme zámeny zabudovaných materiálov a výrobkov. Iné dvere, iná strešná krytina, iná statika (!), sfalšovaná revízia silnoprúdovej elektroinštalácie aj bleskozvodu, iná značka komína, neodborná montáž okien, klampiarska fušerina atď. Laikovi sa javí všetko v poriadku (ktorý kupujúci dokáže vyhodnotiť kvalitu práce klampiara?). V skutočnosti developer ušetril na viacerých položkách stovky eur. Vo výslednom sumáre sa bavíme kľudne o desaťtisícových rozdieloch v neprospech kupujúceho. Existuje výrok, že kupujúci ide často na preberacie konanie ako ovca na porážku. Plne s ním súhlasím.

* Miestny developer = včera taxikár, zajtra bloger, avšak nezriedka priebežne poslanec obecného zastupiteľstva.

4. Falšovania a absencia dokumentácie, nielen projektovej

Objednáte si nehnuteľnosť typu bungalov, ku ktorej vám developer nie je ochotný odovzdať žiadnu písomnú dokumentáciu s argumentom, že zo zmluvy mu takáto povinnosť nijako nevyplýva. Ako budete situáciu riešiť?

5. Novinka rokov 2021 a 2022: vyhrážky fyzickými útokmi

Objednáte si nehnuteľnosť, ktorú developer propaguje ako rodinný dom. Poviete si, že si ju dáte skontrolovať profesionálnej firme a tá vás upozorní, že vy si nekupujete rodinný dom, ale bytovú jednotku v rodinnom trojdome. Prípojky inžinierskych sietí sú spoločné, vedené cez predzáhradku suseda. Keď to pri preberaní začnete rozporovať, že toto je situácia, ktorá mala byť ošetrená napr. vecným bremenom, zástupca developera začne modelovať situáciu, že odmietate nehnuteľnosť prevziať a on teda môže podľa zmluvy bez sankcií od nej odstúpiť. Prečo to robí? Veľmi dobre vie, že keď ste si nehnuteľnosť objednávali, dohodli ste sa na cene povedzme 260.000,- €. Dnes je situácia na trhu taká, že Vašu bytovú jednotku bude do mesiaca schopný predať (so 70 chybami, ktoré odhalila firma, ktorú ste si zavolali na kontrolu technického stavu, prevádzkovými zlyhaniami, so sfalšovanou, prípadne žiadnou dokumentáciou atď.) najmenej za 330.000,- €. Keďže takýchto trojdomov v lokalite postavil desať, môže oproti plánovanému zisku zarobiť ďalších, mimoriadne atraktívnych, 2.100.000,- €. Z týchto peňazí vyčlení nutné „nevšimné“ pre tety na stavebnom úrade, ktorým sa vybavia všetky kolaudačné hulvátstva s parkovacími státiami, „zapatrošenými“ stavebnými denníkmi, skúškami tesností a podobne. Preto na zmluvného kupujúceho vyvinie brutálny nátlak, všetkým naokolo sa začne vyhrážať fyzickým násilím a… naraz je kupujúci v kontexte vývoja realitného trhu v pozícii, že najlepšia taktika bude zostať ticho, zaradiť spiatočku, všetky stavebné poruchy si opraviť na vlastné náklady (úplne bežne je reč o 5-miestnej cifre) a zabudnúť na nejaké reklamačné právo. Alebo môže navštíviť políciu a podať trestné oznámenie, prípadne sa svojich práv domáhať cez súdnu žalobu.

6. Naivita kombinovaná s nevedomosťou kupujúcich

Veľmi veľa kupujúcich si myslí, že nekvalitná stavba by predsa nemohla byť skolaudovaná [mohla a úplne s prehľadom]. Že na každej stavbe musí byť stavebný dozor [to je veľký omyl, stavebný zákon ani žiadny iný predpis stavebný dozor pri komerčnej výstavbe bežnej bytovky nevyžaduje], že architekt predsa nemôže naprojektovať balkóny, z ktorých neodteká voda [kto mu to zakáže?]. Že kolaudácia znamená kontrolu kvality vyhotovenia všetkých bytov v danom projekte [v žiadnom prípade], že hasiči určite skontrolovali funkčnosť rolovacích protipožiarnych stien v garážach [ako kde].

Developerstvo ako odraz doby a spoločnosti

Skutočné developerské ťahanice sú aj to, keď sa do katastra zapisujú nepravdivé údaje o výmerách novostavieb. Keď sa počas výstavby flagrantne nedodržiavajú technologické postupy, ktoré vyústia do závažných stavebných porúch, alebo keď trestuhodne zlyhávajú projektanti. V prípade záujmu o túto pandorinu skrinku dávam do pozornosti seriál Tajomstvá nehnuteľností.

Podozrení na čiernu remeselnú prácu som mal pri kontrolách rodinných domov v satelitoch Bratislavy desiatky. Výstavbu na mnohých adresách neriadia odborne spôsobilí stavební inžinieri a keď aj riadia, tak niektorí pri uplatňovaní reklamácií vulgárne útočia na kupujúcich slovami, ktoré zaklincujú výkrikom „stavba stojí, netečie do nej, tak o čo vám ide?!“, pričom akustické, tepelnotechnické či remeselné traumy sú bežnou súčasťou týchto skvelých, úžasne vymyslených a s láskou zhotovených novostavieb. Potom logicky neprekvapí, že na reklamačný proces kašlú aj developeri, ktorí sa chvália, že ročne odovzdávajú do užívania stovky bytov.

Je to vina developerov?

Podľa mňa nie. Developer robí iba to, čo mu kupujúci, často v postavení spotrebiteľa, dovolí. Mimochodom, čo poviete na to, keď prezradím, že nás oslovujú súkromné osoby na strane developerov, aby sme im skontrolovali byty, ktoré si v danom projekte pre seba kupujú? Čo to hovorí o kvalite výstavby a interných procesoch? Aký technický dozor si tam počas výstavby najali?

Príchod nových developerov

Aby som nekončil pesimisticky – táto trhová situácia nevznikla včera, je tu prítomná dlhodobo celé roky (opisujem situáciu prevažne v Bratislave a okolitých obciach). Je prirodzeným odrazom doby, spoločnosti, v ktorej žijeme a hodnôt, ktorými sa riadime.

Dobrou správou je, že na trhu sa začínajú kryštalizovať developeri, u ktorých som zachytil trend záujmu o zákaznícku spokojnosť a solídne budovanie dobrej povesti. Jedným z riešení ako neskončiť v developerskej pasci je, aby si kupujúci vyberali práve takýchto developerov, keď sa už rozhodnú podstúpiť dobrodružstvo s názvom objednávka novostavby z výkresu.

Druhou dobrou správou je poďakovanie za developerov, ktorý to myslia so svojim podnikateľským príbehom vážne a eticky korektne. Len si predstavte, že by za rezidenčnú výstavbu zodpovedal štát, ktorý ju celé roky nedokáže ani moderovať…

Ing. Jozef Ilčík

Autor je zakladateľ inšpekcie nehnuteľností na Slovensku a odborný garant v spoločnosti Kvalitné bývanie