Tajomstvá nehnuteľností #13: Preberanie rodinného domu od developera

Trh sa koncom roka 2022 zásadne zmenil. Už to nie je vydieranie typu: Nechceš? Nevadí, za tebou čaká ďalších osem záujemcov, predám to niekomu inému. Dnes má záujemca primeraný čas na technickú kontrolu, aj porovnanie rôznych ponúk. Dalo by sa povedať: Konečne! No napriek tomu sa nešťastné investície stále vyskytujú.

Kupovať si akýkoľvek rodinný dom (starší, od developera, veľký, malý, pamiatkovo chránený atď.) bez toho, aby ho skontroloval profesionálny stavebný inžinier je chyba, ktorú robí väčšina záujemcov. Myslia si, že dom si dokážu posúdiť aj sami. Predávajúci alebo maklér pripravil pekné fotky, aj nejakú projektovú dokumentáciu, tak načo platiť za kontrolu špecialistovi? Nuž, možno aj preto, aby ste si nekúpili mačku vo vreci, pretože v ponuke je veľa domov, ktoré majú naozaj vážne riziká a zatajené nedostatky.

Začneme príkladom, kedy si preberáte nový rodinný dom od developera, čo sa na prvý pohľad javí ako bezrizikový nákup.

Developer postavil neďaleko Bratislavy štrnásť rovnakých rodinných domov. Dvanásť z nich úspešne odovzdal nadšeným kupujúcim. Jeden z posledných si ale zavolal na preberacie konanie našich špecialistov, aby sa uistil, že dom je postavený naozaj kvalitne. Po termovízii obvodových stien sme zistili systémové chyby pri zatepľovaní. Po celom obvode styku strechy a stien bola tepelná izolácia nesprávne uložená. Zvýšené straty tepla zisťujeme aj v úrovni okenných parapetov a najmä v kútoch izieb, čo je veľmi rizikové z hľadiska neskoršieho výskytu plesní.

^{Obr. 1  Chyba pri zatepľovaní fasády sa prejavila veľmi nízkou teplotou na povrchu steny v kúte (menej ako 10 °C, okolie M1). Nízke teploty v okolí okenného parapetu (M2) svedčia pre nesprávnu montáž okien.}   

Argument predávajúceho bol, že doteraz sa nikto na to nesťažoval a úplne rovnako sú spravené všetky domy. Nie je predsa možné, aby boli všetky domy postavené zle! Developer môže mať úplnú pravdu, že sa nikto nesťažoval, pretože nikto si nenechal tie ostatné domy profesionálne skontrolovať. My tvrdíme, že ak sú naozaj všetky domy postavené rovnako, tak sú minimálne v tomto parametri postavené všetky zle.

Termokameru sme využili aj na kontrolu funkčnosti podlahového vykurovania. Zistili sme, že v chodbe vykurovací okruh nefunguje. Mrzuté. Takýto nález nemá laik šancu odhaliť pred podpisom preberacieho protokolu. Pokračujeme kontrolou komína. V projektovej dokumentácii je uvedená značka A, v skutočnosti je dodaný komín značky B s komínovými dvierkami značky C. Pýtame si revíznu správu od komína, developer odpovedá, že oni revíznu správu nemajú, tú vypracuje až firma, ktorá bude stavať kozub. Užasnutí zisťujeme, že v tomto prípade došlo k jasnému porušeniu zákonov a zreteľne falošnej kolaudácií. Komín mal byť riadne skontrolovaný, bez neho nemala byť žiadna kolaudácia. Tu sme ale na dedine, tu fungujú iné predpisy. 

Popri týchto nálezoch sme v dome odhalili aj ďalšie nedostatky, ale zhrňme si vyššie uvedené. Tepelná izolácia domu je vyhotovená s chybami, podlahové vykurovanie nefunguje správne a komín je defacto atrapou. Dvanásť susedov žije v sladkej nevedomosti a developer nechce veriť, že by všetkých štrnásť domov bolo postavených s chybami. No a sú.

Tento kupujúci si na preberacie konanie zavolal profesionálnu firmu. Stálo ho to zlomok peňazí oproti problémom, ktoré by musel riešiť, keď sa v dome zabýva. Príbeh skončil napokon dobre. Developer nedostatky odstránil k spokojnosti kupujúceho. Nebolo to síce remeselne úplné jednoduché, ale celej záležitosti výrazne pomohlo, že kupujúci mal pri sebe počas preberacieho konania nezávislých profesionálnych inžinierov.

Odporúčanie  ∗  Pri preberaní rodinného domu od developera si vždy zavolajte špecialistov, ktorí dom skontrolujú po stavebno-technickej stránke.  ∗  Máločo kupujete za vyššiu cenu, ako je rodinný dom. Býva to najdrahšia investícia, ktorú človek v živote robí. Spoliehať sa na uistenia predávajúceho, aký úžasný dom to je, môže byť veľmi naivné.  ∗  V našej praxi sme preverili technický stav stoviek domov. Novostavby iba málokedy bývajú bezchybné, ale nedostatky sa dajú opraviť, prípadne môžu byť vyriešené cenovou zľavou.  ∗  Firmy, ktoré vykonávajú inšpekcie nehnuteľností, majú profesionálne prístroje, riadnu metodiku a všimnú si to, čo laika veľmi draho dobehne po pár týždňoch od nasťahovania.

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Zdroj foto: Dreamstime, Kvalitné bývanie