Tajomstvá nehnuteľností #16: Kupujeme rodinný dom v zahraničí

Na úvod vybavíme jednou vetou to, čo človeku napadne ako prvé: pri kúpe domu v zahraničí, vrátane Latinskej Ameriky, Ázie, ostrovných krajín a pod., treba zohľadniť miestne daňové predpisy, zákonné obmedzenia nielen ohľadom kúpy, ale i následnej správy, riziko podvodu (realitné podvody sa dejú všade), administratívne hľadisko (v niektorých krajinách môžete byť preverovaný z hľadiska zdroja vašich príjmov) a pod. Tieto aspekty neradno brať na ľahkú váhu. My sa zameriame na stavebné aspekty, ktoré prekvapili našich klientov, pre ktorých sme rodinné domy v zahraničí kontrolovali. 

Veterný faktor

Silný vietor dokáže potrápiť nielen v horách, ale i na šírej rovine. Dobre to vedia napríklad v Beneluxe či Dánsku. Pri kontrole domu sa treba zamerať na odolnosť voči horizontálnemu namáhaniu. Južné štáty USA majú skúsenosti s pobrežnými búrkami až tornádami a miestne, často drevené, domy sú iba zriedkavo schopné odolávať takýmto silám. Kúpiť si prázdninový dom na pobreží a opomenúť hľadisko statiky a stability je hrubá nedbanlivosť. Podotýkame, že vo viacerých regiónoch nie je možné na toto riziko stavbu ani poistiť. Ak je stavba drevená, potom je pred akoukoľvek rezerváciou potrebné vykonať hĺbkovú dendrologickú kontrolu (napadnutie drevnej hmoty drevokaznými činiteľmi – hmyz, huby, plesne).

^{Obr. 1 Karibik – rodinný dom vo verzii romantická chalúpka s biostrechou. Ako bleskozvod „funguje“ strom v pozadí}

Bez susedov

Nebeský pokoj samoty si môžete vychutnať napríklad v odľahlých častiach Írska. Domy na samote s výhľadom na Atlantik môžu prekvapiť energetickým kritériom – zohriatie teplej vody nemusí byť samozrejmosť, vykurovanie na „našich“ 22-23 °C môže byť úplne nereálne. Tu treba preveriť stav vykurovacej sústavy, tepelnoizolačné vlastnosti strechy, okien a fasády. Ak ide o dlhoročnú usadlosť (aj keď udržiavanú), treba počítať so značnými prevádzkovými kompromismi.

^{Obr. 2  Írsko – bývanie naozaj bez susedov} 

Tehla, čo nie je tehla

Južná Európa máva problémy s letným prehrievaním, čo sa dá riešiť klimatizačným systémom. Málo ľudí si ale uvedomuje, že domy, ktoré na prvý pohľad vyzerajú tehlové, v skutočnosti murované z tehly nie sú. Najmä v blízkosti letovísk sa rozmáha(la) rýchlokvasná výstavba rodinných domov. Pri ich kontrole sme zistili, že domy sú postavené kombináciou kameňa a dreva. Inzeráty pritom lákajú na „murované“ domy. Stretli sme sa s prípadmi, kedy sa síce použila tehla, ale nepálená, čo má evokovať modernú ekologickú výstavbu hlinených domov. Treba si uvedomiť, že pokiaľ sa takéto domy stavajú na biznis, tak kvalita výstavby môže byť, a aj býva, veľmi sporná. V týchto domoch sme sa stretli aj s fenoménom, ktorý je dobre známy aj z developerského snaženia v satelitoch Bratislavy – poddimenzovaná kanalizačná sieť.

V Škandinávii bývajú populárne domy pri jazerách. V takýchto prípadoch je dôležité zaujímať sa o výšku hladiny podzemnej vody. Aj keď po technickej stránke môže byť všetko v poriadku, tzv. no-go faktor môže znamenať bodavý hmyz.

^{Obr. 3  Švédsko – drevodom so zdvihnutými základmi}

Švajčiarsky sen

Predstava kúpy rodinného domu s výhľadom na Zürichsee znie veľmi lákavo, a keď sa k tomu pridá veľmi dobrá cena, človek má tendenciu rýchlo postupovať, aby mu dom niekto takpovediac nevyfúkol pred nosom. Práve takáto kombinácia by mala byť dôvodom na pravý opak – spomalenie a objednanie si dôkladnej stavebno-technickej kontroly od overenej švajčiarskej firmy, ktorá sa zaoberá inšpekciou nehnuteľností. Nízka cena znamená totiž vždy iba jedno – nízku kvalitu práce alebo vážny technický problém. Aj do Švajčiarska chodia totiž pracovať gastarbeiteri, ktorí stavajú živelne a bez odborného dohľadu. Títo „fachmani“ sa po pár mesiacoch, prípadne rokoch, vracajú do východnej Európy a pri hľadaní si práce argumentujú skúsenosťami z Nemecka, Švajčiarska alebo Rakúska. Keď vidí ich prácu odborník, tak mu je hneď jasné, že sa nevrátili „kvôli rodine“, ale z úplne iných dôvodov – biedne teoretické know-how, špekulantstvo, slabá remeselná precíznosť. Preto je ponuka kvalitne postaveného domu za nízku cenu vo Švajčiarsku nereálna a vyskytuje sa v množstve nula celá takmer nič. Keď sme vo Švajčiarsku – kúpiť si v tejto krajine rodinný dom s chybami vás bude bolieť dvakrát: pri ich veľmi drahej oprave a pri miestnych daniach, pri ktorých sú tie slovenské iba jemným hryzkaním.

Stavebné kontroly on-line

Niektoré nehnuteľnosti je možné skontrolovať aj on-line formou. Aspoň to uvádzajú v popise inzerátov makléri a predavači. Na jednej strane človek objektívne ušetrí veľa času a peňazí za výjazd, na strane druhej je takáto kontrola možno 10-percentná. Cez streetview si človek môže pozrieť okolie, ale obrázky nemusia byť aktuálne. Cez videohovory sa iba ťažko dá odhadnúť sklon okolitého terénu, riziko zápachu, stav dažďových zvodov alebo elektroinštalácie. On-line kontrola má teda slúžiť iba na základné zoznámenie sa s ponukou a prípadné vylúčenie realitných pascí. Vykonanie fyzickej inšpekcie priamo na mieste je nezastupiteľné. V niektorých krajinách takúto kontrolu môžu zo zákona vykonať iba miestne firmy, v iných si môžete objednať služby aj slovenských inžinierov.

^{Obr. 4 Anglicko – priamo pod domom tečie potok. Virtuálna obhliadka interiéru o takejto skutočnosti málokedy informuje}

Zhrňme si to

Pri kúpe rodinného domu v zahraničí sa zaujímajte o:

• statiku domu, faktor vetra, návalového snehu a geologické riziká (vodné toky, voda z morí, zosuv pôdy, seizmicita a pod.),
• priepustnosť a spoľahlivosť kanalizačnej siete,    
• zdroj pitnej vody (kvalita vody na Slovensku je jedna z najlepších v Európe, v zahraničí to môže byť výrazne horšie) a spoľahlivosť elektrickej siete,
• materiál stavby, z čoho sú steny, strecha a zabudované výrobky, kvalita okien atď.,
• izolačné vrstvy – ako je riešená hydroizolácia, tepelná izolácia, riziko prehrievania,
• požiarne riziko – predpisy na malebnom ostrove v Karibiku sú často diametrálne odlišné od vašej predstavy o protipožiarnych opatreniach,
• ak kontrolu vykonávajú slovenskí inžinieri, je často vhodné situáciu konzultovať aj s miestnymi odborníkmi, ktorí zvyknú disponovať ďalšími dôležitými skúsenosťami.   

V mnohých prípadoch sa ukáže kúpa nehnuteľnosti vo vzdialenom zahraničí ako najlepšia investícia v živote. Stovky našincov takto investovali, a sú nadmieru spokojní. V mnohých krajinách sa naplno môžete spoľahnúť na gentlemenské dohody a administratívna záťaž je minimálna. Ak sa objaví nejaká stavebná porucha, tá je bez zdržania v rámci reklamácie odstránená. Lenže sú iné krajiny, kde to môže byť, a aj je, presne naopak.

Dva bonusy na záver

Náš kolega si dávnejšie kúpil dom v Austrálii, presťahoval sa tam a začal pracovať ako statik v etablovanej firme. Po pár týždňoch – keď mu po posteli prešiel 14 cm pavúk – mu jeho manželka vysvetlila, že dom majú síce pekný, prácu ešte lepšiu, ale ona tam končí…

Lákavá ponuka, kedy je cena haciendy porovnateľná s cenou 4-izbového bytu v Košiciach, môže mať aj iné súvislosti, o ktorých sa v inzeráte nepíše. Stavebno-technické vyhotovenie môže byť tiež v poriadku, no aj tak nejaký lokálny zvyk/fenomén, napríklad škriekajúce opice, prach z neďalekého krátera sopky a i. môže znamenať no-go faktor. Následný predaj takejto nehnuteľnosti predstavuje takmer vždy finančnú stratu.  

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Foto: Kvalitné bývanie