Kedy je správny čas zvýšiť nájomné

Prenájom nehnuteľností môže byť pre prenajímateľov ziskovým spôsobom podnikania a zaujímavým pasívnym príjmom, ale určiť, kedy a ako často zvyšovať nájomné, býva náročné rozhodnutie. Pri zmenách nájomného by ste sa mali v prvom rade snažiť pochopiť požiadavky nájomníkov a zohľadniť ich finančnú situáciu, aby proces zvyšovania nájomného prebehol hladko. Je dôležité nájsť rovnováhu medzi maximalizáciou výnosov a udržaním dobrých vzťahov s nájomníkmi.

^{Zdroj: Luke van Zyl on Unsplash}

Právne aspekty

Je veľmi dôležité byť informovaný o právnych predpisoch, ktorými sa riadi zvyšovanie nájomného. Nedodržanie správnych právnych postupov môže mať za následok právne kroky a možné sankcie.

Predtým, ako pristúpite k zvýšeniu nájomného, je nevyhnutné dôsledne poznať právne požiadavky. Tá najdôležitejšia je, že ako prenajímateľ nemáte právo svojvoľne meniť výšku nájmu. Pri zmenách nájmu by malo ísť o obojstrannú dohodu a ideálne je, ak máte v zmluve presne stanovené za akých okolností môže k zmene dôjsť. Majitelia nehnuteľností často uvádzajú v zmluvách napríklad tzv. inflačnú doložku, v ktorej sa uvedie, že výška nájomného môže byť prenajímateľom upravená v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie podľa údajov Štatistického úradu.

^{Zdroj: deborah cortelazzi on Unsplash}

Faktory, ktoré treba zvážiť pred zvýšením nájomného

Pred rozhodnutím o zvýšení nájomného za vašu nehnuteľnosť zvážte a posúďte rôzne faktory, ktoré môžu vaše rozhodnutie ovplyvniť.

Trhové podmienky

Jedným z najdôležitejších faktorov, je aktuálny stav trhu s nájomným. Spravte si prieskumu trhu a porovnajte ceny nájomného vo vašej oblasti. Ak trhové podmienky naznačujú vysoký dopyt po prenajímaných nehnuteľnostiach a nárast cien nájomného, môže to byť vhodný čas na zvýšenie nájomného.

Vylepšenia nehnuteľnosti

Keď investujete do vylepšení nehnuteľnosti môžete výrazne zvýšiť jej hodnotu a príťažlivosť pre potenciálnych nájomcov. Rekonštrukcie, ako napríklad rekonštrukcia kuchyne, kúpeľne alebo inštalácia energeticky účinných prvkov, vám pomôžu odôvodniť zvýšenie nájomného. Je však nevyhnutné zvážiť, či sú tieto zlepšenia dostatočne podstatné.

Inflácia a rastúce náklady

Inflácia môže viesť k zvýšeniu nákladov na údržbu a komunálne služby, čo priamo ovplyvňuje ziskovosť prenajímaných nehnuteľností. Mali by ste si rastúce náklady vypočítať a zohľadniť pri určovaní výšky zvýšenia, aby zvýšenie nájomného nielen pokrylo vaše dodatočné výdavky, ale aj zabezpečilo primeranú návratnosť investície. Pri inflácii, ktorá po prudkom raste aktuálne klesá už od marca t.r., je veľmi dôležité nájsť rovnováhu medzi pokrytím zvýšených nákladov a zabezpečením toho, aby nájomné zostalo pre nájomcov dostupné.

Fluktuácia nájomníkov

Pri zvažovaní zvýšenia nájomného je dôležité zohľadniť potenciálny vplyv na fluktuáciu nájomníkov. Príliš vysoké alebo príliš časté zvyšovanie nájomného môže viesť k tomu, že sa nájomníci rozhodnú odísť a vy budete musieť hľadať nových nájomníkov.

Ak ste mali dlhodobého nájomcu/nájomníčku, ktorý dôsledne platil nájomné a dobre sa staral o nehnuteľnosť, možno stojí za to zvážiť zvýšenie nájomného, keď sa rozhodne odsťahovať. Zvážte však finančnú situáciu svojich nájomcov. Je dôležité nájsť rovnováhu medzi maximalizáciou príjmov z prenájmu a udržaním spoľahlivých a zodpovedných nájomníkov, ktorí si môžu zvýšenie dovoliť.

Náklady na údržbu

Ak zistíte, že na opravy a údržbu nehnuteľnosti vynakladáte viac prostriedkov, môže byť opodstatnené zvýšiť nájomné na pokrytie týchto výdavkov. Je však nevyhnutné zabezpečiť, aby zvýšenie bolo primerané a zodpovedalo hodnote vykonaných opráv a zlepšení.

^{Zdroj: Sigmund on Unsplash}

Riziká zvyšovania nájomného

Hoci zvyšovanie nájomného vám môže zvýšiť výnosy, je dôležité uvedomiť si aj možné riziká. V prvom rade je nevyhnutné posúdiť finančnú stabilitu vašich nájomcov. Zvýšenie nájomného môže predstavovať záťaž pre jednotlivcov alebo rodiny, ktoré už teraz môžu mať problémy s pokrytím svojich mesačných výdavkov. Dôležité je tiež spraviť si dôkladný prieskum miestneho trhu s nájomným. Potrebujete pochopiť dynamiku dopytu a ponuky, mieru neobsadenosti a priemerných cien nájomného vo vašej oblasti, aby ste dokázali posúdiť možnosť zvýšenia nájomného bez toho, aby došlo k výraznému narušeniu vzťahov medzi vami a nájomníkmi.

Zvážte tiež vplyv na udržanie nájomníkov. Dobrí nájomníci, ktorí platia nájomné načas a starajú sa o nehnuteľnosť, sú cenným partnerom. Náhle a výrazné zvýšenie nájomného môže viesť k nespokojnosti nájomníkov a potenciálne ich podnietiť k hľadaniu alternatívnych možností bývania. S tým je spojená vyššia miera fluktuácie a zvýšené náklady spojené s hľadaním nových nájomníkov. Budovanie pozitívnych vzťahov s nájomníkmi, otvorená komunikácia o každom navrhovanom zvýšení nájomného a ponúknutie primeraného odôvodnenia môže pomôcť zmierniť riziko straty cenných nájomníkov.

Udržiavanie pozitívnej povesti prenajímateľa je pre vás dôležité na prilákanie a udržanie nájomníkov. Pravidelné zvyšovanie nájomného, najmä ak presahuje trhové sadzby, môže viesť k negatívnemu vnímaniu. Negatívne recenzie a ústne ohlasy vám môžu v budúcnosti sťažiť hľadanie nových nájomcov.

^{Zdroj: Hebert Marchesi on Unsplash}

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, unsplash.com}