Ako na dane z krátkodobého prenájmu cez digitálne platformy

V článku sa dozviete:

• ako správne rozlíšiť ubytovanie a prenájom nehnuteľnosti,

• kedy je potrebné si pri krátkodobom ubytovaní založiť živnosť,

• aká je výška zdanenia príjmov zo živnosti,

• ako sa dá zistiť, že niečo prenajímame,

• na aké povinnosti si dať ešte pozor pri krátkodobom prenájme a ubytovaní.

---

Ako správne rozlíšiť ubytovanie a prenájom nehnuteľnosti?

Na začiatok je potrebné klasifikovať, či dosahovaný príjem je za poskytovanie ubytovania alebo za prenájom nehnuteľnosti. Podľa zákona o dani z príjmov (ZDP) sa príjem z ubytovania zaradí ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, zatiaľ čo príjem z prenájmu sa zaradí podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Prvú pomôcku nájdeme v živnostenskom zákone, ktorý definuje, kedy je ubytovanie živnosťou: „…prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom“. Medzi tieto služby patria napríklad výmena uterákov a posteľnej bielizne, upratovacie služby a poskytnutie stravovania (napr. raňajky) a iné.

Prihliada sa teda na charakter a rozsah reálne poskytnutých služieb, teda nerozhoduje názov uzatvorenej zmluvy, ale skutočne poskytnuté služby. Pri krátkodobom ubytovaní sa navyše predpokladá, že nedochádza k uspokojeniu potrieb trvalého bývania, ale ide prevažne o poskytnutie prechodného ubytovania.

^{Prenájom alebo ubytovanie? Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Kedy je potrebné si pri krátkodobom ubytovaní založiť živnosť?

Ak nehnuteľnosť poskytujete na krátkodobé ubytovanie opakovane alebo ustavične, je potrebné si založiť živnosť. Nakoľko pôjde o voľnú živnosť, celý proces založenia je pomerne jednoduchý.

Aj v prípade, ak by ste si živnosť nezaložili, ale krátkodobé ubytovanie poskytovali bez oprávnenia, získaný príjem by sa zaradil pod ostatné príjmy špecifikované v § 8 ZDP. Teda museli by ste ho aj tak zdaniť prostredníctvom daňového priznania.  

Aká je výška zdanenia príjmov zo živnosti?

Výška zdanenia záleží od výšky úhrnu zdaniteľných príjmov (výnosov):

• do 60 000 EUR ročne = 15% sadzba dane

• nad 60 000 EUR ročne = 19% a 25% sadzba dane

Limit úhrnu príjmov je platný pre rok 2024 a aktuálne sa rokuje o jeho zvýšení až na hranicu 100 000 EUR (zmena schválená parlamentom dňa 3. októbra 2024 a čaká na podpis prezidenta v čase písania tohto článku). Okrem dane je potrebné myslieť aj na sociálne poistenie (33.15%) a zdravotné poistenie (15%) z vymeriavacieho základu.

Ako sa dá zistiť, že niečo prenajímame?  

Ak ste rozmýšľali, že o príjme z digitálnej platformy sa nikto nikdy nedozvie, mohli by ste sa mýliť. Informácia môže prísť formou automatickej výmeny informácií medzi digitálnou platformou (napr. populárne stránky ako Booking.com alebo AirBnB) a správcom dane. Ide o novinku, ktorá bola zavedená od 1.1.2023 prostredníctvom smernice DAC7. Prvá výmena informácií prebiehala v roku 2024 spätne za rok 2023.

Preto by sa mohlo stať, že aj napriek tomu, že by ste nepodali daňové priznanie k dani z príjmov, správca dane obdrží informácie od digitálnej platformy priamo. Teda ak sa informácie nebudú zhodovať s vami podaným daňovým priznaním. Správca dane vás môže požiadať o dodatočné informácie/vysvetlenie.

^{Ako sa dá zistiť, že byt prenajímate? Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Na aké povinnosti si dať ešte pozor pri krátkodobom prenájme a ubytovaní?

Okrem daňových povinností a sociálneho zabezpečenia, je potrebné myslieť aj na iné povinnosti, na ktoré sa niekedy zabúda:

• Daň za ubytovanie

Výška, lehota a spôsob platby záleží od Všeobecne záväzného nariadenia (VZN) danej obce alebo mesta. Štandardne je potrebné splniť ohlasovacie povinnosti, mesačné vyúčtovania a odvedenie dane obci alebo mestu. V určitých prípadoch je možné, že digitálna platforma odvedie daň z ubytovania priamo obci alebo mestu.

Odporúčanie: Je dôležité sledovať miestne predpisy a včas plniť všetky povinnosti, aby ste sa vyhli sankciám.

• Registrácia pre daň z príjmov

V prípade založenia živnosti môže správca dane zaregistrovať automaticky na základe automatickej výmeny informácií zo živnostenského registra.

Odporúčanie: Tento proces je zvyčajne bezproblémový, ale je dobré si overiť, či registrácia prebehla automaticky.

• Registrácia pre daň z pridanej hodnoty (DPH)

Ak váš obrat v roku 2024 presiahne 49 790 EUR za uplynulých 12 po sebe nasledujúcich mesiacov, je potrebné sa registrovať pre DPH.

Odporúčanie: Od 1.1.2025 nastáva zmena procesu DPH registrácie ako aj obratov 50 000 EUR / 62500 EUR, preto je vhodné konzultovať tento krok s odborníkom.