Realitný trh v roku 2025: Vyššia DPH citeľne predraží nehnuteľnosti, jar však môže priniesť príjemné prekvapenie

Kým v roku 2024 slovenskému trhu s nehnuteľnosťami dominovali predovšetkým vysoké úroky a opatrní kupujúci, rok 2025 prinesie úplne nové výzvy. Vyššia DPH, meniaca sa dostupnosť hypoték a príchod významných investorov do regiónov naznačujú, že náš realitný trh čakajú zásadné zmeny.

„Vyhliadky do nového roka sú jasné. Ceny určite klesať nebudú, k čomu prispeje aj plánované zvýšenie sadzby dane z pridanej hodnoty (DPH) o tri percentá,“ upozorňuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO recloud. 

Rast DPH zamieša karty na realitnom trhu v roku 2025

Podľa odborníkov po úprave DPH z pôvodných 20 na 23 percent ako prvé prirodzene stúpnu ceny novostavieb. Ako totiž vysvetľuje Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk, zvýšenie DPH nepredraží len samotné nehnuteľnosti, ale aj stavebné materiály. V praxi to môže znamenať, že kupujúci zaplatia pri kúpe štandardného bytu o niekoľko tisíc eur viac, než keby si rovnaký byt zadovážili v roku 2024. 

Ako však predikuje Mecková, postupne sa zdražovaniu nevyhnú ani ďalšie nehnuteľnosti. „Nemusí to byť hneď, ale časom sa ceny novostavieb a starších nehnuteľností dorovnajú.“ Podľa odborníčky by sme nemali zabúdať ani na infláciu a drahšie poplatky, ktoré takisto budú tlačiť ceny nahor. 

„Otázka je, či to kupujúci akceptujú a transakcie budú pokračovať alebo či sa trh pribrzdí a nehnuteľnosti sa budú predávať horšie a dlhšie. To však neočakávam, keďže bytov je málo a dobrý byt sa predá veľmi rýchlo,“ hovorí Mecková.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Zbytočný pesimizmus nie je na mieste ani podľa Pružinského, ktorý predpovedá, že na jar by dokonca mohlo dôjsť k oživeniu trhu. Očakáva sa totiž ďalšie mierne zníženie úrokových sadzieb hypoték, čo by mohlo podporiť dopyt po nehnuteľnostiach. 

Podobný vývoj očakáva aj Filip Žoldák, spolumajiteľ realitnej kancelárie Herrys. „Postupné znižovanie úrokových sadzieb povzbudí záujem o kúpu nehnuteľností, najmä na bývanie. Predpoklad, že realitný trh vstupuje do nového rastového cyklu, sa postupne potvrdí, čo podporí rozhodovanie kupujúcich,“ predpovedá maklér, podľa ktorého sa dopyt bude sústreďovať najmä na menšie kategórie bytov, teda jedno- a dvojizbáky. Tie budú obľúbené nielen medzi kupujúcimi, ale aj medzi investormi. 

Tri regióny zažijú realitný rozmach

Predpokladané oživenie trhu sa netýka len celkového dopytu, ale prináša aj zaujímavý pohľad na to, ako sa bude meniť realitná mapa Slovenska. Zatiaľ čo Bratislava si už tradične drží pozíciu najdrahšieho a najatraktívnejšieho trhu, rok 2025 môže priniesť výraznú zmenu aj v tomto smere. Experti identifikovali niekoľko regiónov s výrazným potenciálom rastu. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Najväčšiu perspektívu majú podľa nich regióny Žilina, Trnava a Košice. Každý z nich pritom láka investorov aj obyvateľov inými prednosťami. Žilina profituje zo strategickej polohy a rozvoja priemyslu, a to najmä v súvislosti s automobilovým sektorom a logistikou, čo zvyšuje dopyt po bývaní aj investičných nehnuteľnostiach.

V Trnave zase zohráva úlohu rast technologického sektora a blízkosť Bratislavy, čo láka záujemcov, ktorí hľadajú cenovo výhodnejšie bývanie v dobrej dostupnosti k hlavnému mestu.

Podobný impulz pre realitný trh očakávajú odborníci aj na východe Slovenska, kde ceny nájmov ovplyvní príchod subdodávateľského parku automobilky Volvo s približne 1 200 novými pracovnými miestami.

Žoldák však v tomto kontexte upozorňuje, že významnými prekážkami rastu týchto regiónov zostáva slabá cestná infraštruktúra a nízka mobilita pracovnej sily. „Tieto mestá sú do veľkej miery odkázané na lokálny dopyt, ktorý obmedzuje dynamiku trhu. Ceny nehnuteľností budú ovplyvňované najmä miestnou hospodárskou aktivitou, dostupnosťou bývania a celkovou infraštruktúrou,“ približuje realitný maklér. 

Súboj medzi energetickou efektivitou a cenou

V najbližších mesiacoch sa do popredia dostane aj ďalšia dôležitá téma, a to energetická efektívnosť bývania. Žoldák predpokladá, že v roku 2025 budú kupujúci klásť čoraz väčší dôraz na kvalitu bývania a jeho energetickú úspornosť. „Orientácia na úsporné riešenia by mala byť štandardom, aktuálny nedostatok cenovo dostupného bývania však túto prioritu často odsúva do úzadia,“ vysvetľuje. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Prax totiž ukazuje, že pri rozhodovaní o kúpe stále dominuje cena nehnuteľnosti. Ako poznamenáva Mecková, energetický štítok, fotovoltika či spôsob vykurovania zostávajú druhoradými aspektmi, pretože „ak má niekto rozpočet na dom 500-tisíc eur, nedá zaň 550-tisíc eur len preto, že má fotovoltiku alebo špičkovo úsporné vykurovanie. Stále bude hľadať dom v rámci svojich finančných možností, a ak taký nájde, je len plusovým bodom, že má energeticky efektívne riešenia.“

Faktom pritom je, že význam energetickej efektivity si kupujúci často uvedomia až po čase, keď začnú pociťovať dopady vyšších nákladov na energie. Napriek tomu experti predpokladajú, že záujem o energeticky efektívne nehnuteľnosti bude postupne rásť.