Nový stavebný zákon sprísňuje pravidlá pre čierne stavby: Koniec éry tolerancie nelegálnej výstavby

V článku sa dozviete:

• čo platí pre čierne stavby postavené pred aprílom 2024,

• aká je bezpečnosť a dopad čiernych stavieb na životné prostredie,

• ako vznikajú pre čierne stavby nerovné podmienky na realitnom trhu, 

• aké právomoci dostanú úradníci v súvislosti s čiernymi stavbami.

---

Novela Stavebného zákona prináša významné zmeny v prístupe k nelegálnym stavbám.

Čierne stavby predstavujú na Slovensku závažný problém, ktorý má mnoho podôb. Od prístavieb rodinných domov cez nelegálne postavené chaty v chránených územiach až po rozsiahle developerské projekty realizované v rozpore so stavebným povolením. Presný počet nepovolených stavieb na Slovensku nie je známy, keďže mnohé z nich nie sú nikde evidované a neexistuje centrálna databáza takýchto stavieb.

Pre existujúce čierne stavby postavené pred aprílom 2024 bude platiť prechodné obdobie. „Tieto stavby bude možné legalizovať prostredníctvom overenia spôsobilosti užívania stavby,“ vysvetľuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja. Zdôrazňuje však, že legalizácia bude možná len pri stavbách, ktoré majú vysporiadaný vzťah k pozemku a sú v súlade s územným plánom.

Bezpečnosť a dopad na životné prostredie čiernych stavieb

Problematika čiernych stavieb má pritom významný dopad na viaceré oblasti. V prvom rade ide o bezpečnosť – nepovolené stavby často nespĺňajú základné technické a bezpečnostné normy, čo môže ohrozovať nielen ich obyvateľov, ale aj okolie. Ďalším aspektom je environmentálna záťaž, keďže mnohé čierne stavby vznikajú v chránených územiach alebo v lokalitách, kde nie je vybudovaná potrebná infraštruktúra.

Zásadná zmena nastane po skončení prechodného obdobia. „Po nadobudnutí účinnosti nového zákona nebude možné nové nepovolené stavby dodatočne povoliť. Toto je prax bežná v iných štátoch,“ upozorňuje Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov na Slovensku. Tento krok by mal pomôcť eliminovať špekulatívne správanie, keď sa stavebníci spoliehali na dodatočnú legalizáciu.

Marek Kundrát z právneho oddelenia developerskej spoločnosti Corwin potvrdzuje, že nový zákon zavádza jasné postupy: stavba buď bude musieť byť zosúladená s overeným projektom alebo bude nariadené jej odstránenie. Cieľom je, aby na Slovensku neexistovali trvalo nepovolené a neskolaudované stavby.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Nerovné podmienky na trhu ohľadom čiernych stavieb

Doterajšia prax ukázala, že benevolentný prístup k čiernym stavbám vytvára nerovné podmienky na trhu. Zatiaľ čo zodpovední stavebníci investujú čas a prostriedky do získania potrebných povolení a dodržiavania predpisov, tí, ktorí stavajú načierno, získavajú neférovú konkurenčnú výhodu. Navyše, dodatočná legalizácia čiernych stavieb často znamená nižšie náklady než riadne stavebné konanie.

Významným problémom je aj vymáhateľnosť práva v tejto oblasti. Stavebné úrady doteraz často nemali dostatočné kapacity ani nástroje na efektívny boj s čiernymi stavbami. Demolačné výmery sa vydávali zriedka a ich realizácia bola ešte zriedkavejšia. To viedlo k situácii, keď sa stavebníci nebáli riskovať výstavbu bez povolenia, pretože pravdepodobnosť skutočného postihu bola nízka.

---

Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?

Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.

Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.

VYTVORIŤ SI BEZPLATNÉ KONTO

---

Viac právomocí pre úradníkov v oblasti čiernych stavieb

Nová legislatíva prinesie aj posilnenie právomocí stavebných úradov a zefektívnenie procesov kontroly výstavby. Súčasťou zmien je aj digitalizácia stavebnej agendy, ktorá by mala uľahčiť monitoring výstavby a odhaľovanie prípadných porušení zákona.

Novela zákona tak prináša jednoznačný signál – éra tolerancie čiernych stavieb sa končí a do budúcnosti bude možné stavať len v súlade so zákonom a overenou projektovou dokumentáciou. Pre vlastníkov existujúcich čiernych stavieb to znamená, že majú poslednú šancu na ich legalizáciu počas prechodného obdobia, ak spĺňajú stanovené podmienky.

Experti sa zhodujú, že prísnejšia regulácia je nevyhnutná pre kultiváciu stavebného prostredia na Slovensku. Jej úspech však bude závisieť nielen od kvalitne nastavenej legislatívy, ale aj od dôsledného vymáhania práva v praxi. Len tak sa podarí prelomiť dlhoročnú tradíciu tolerancie čiernych stavieb a nastoliť kultúru zodpovednej výstavby rešpektujúcej pravidlá a verejný záujem.

_{Pôvodný článok vyšiel 7.1. 2025}

Prečítajte si tiež:

Nový stavebný zákon: Revolúcia v povoľovacích procesoch sľubuje zrýchlenie aj úspory

Kolaudácia rodinného domu 2025: Komplexný sprievodca schválením vášho bývania