Ako čítať pôdorys nehnuteľnosti: Praktický sprievodca pre všetkých kupujúcich

Pôdorys domu alebo bytu? Pre znalého šikovná pomôcka, pre iného možno len zložitá spleť čiar, ktorej radšej nevenuje pozornosť. Ide však o užitočný dokument, ktorý dokáže o nehnuteľnosti prezradiť podstatné informácie. Poradíme vám, ako ho správne čítať.

V článku sa dozviete:

• čo je to pôdorys a prečo je dôležitý pri kúpe nehnuteľnosti,

• ako čítať pôdorys pomocou symbolov a značenia,

• tipy ako čítať pôdorys v praxi a ľahšie si predstaviť priestor bytu či dom,

• ako zistiť, či pôdorys bytu alebo domu vyhovuje vašim potrebám.

Prečo je pôdorys dôležitý?

Ľúbivé vizualizácie, ktoré prezentujú najnovšie dizajnové trendy síce zapôsobia, no realitu často aj skresľujú. Vernejší obraz o stavbe získate čítaním pôdorysu a táto znalosť vám môže rozhodne ušetriť čas i finančné prostriedky. 

Môže sa stať, že do štýlového otvoreného priestoru z vizualizácie sa vysnívaná jedálenská zostava nezmestí alebo slnkom zaliata spálňa v skutočnosti taká preslnená nebude.

Ak dokážete pôdorys posúdiť ešte pred kúpou nehnuteľnosti, ktorá je samozrejme pre málokoho zanedbateľnou investíciou, viete predísť mnohým komplikáciám, prípadne sa ne vopred pripraviť. Je to teda zásadný podklad pri plánovaní novej domácnosti v novostavbe a rovnako pri rekonštrukcii. 

Nenechajte sa teda zbytočne rozptýliť krásnymi fotkami. Pozrite sa, ako s pôdorysom pracovať.

Čo je vlastne pôdorys?

Jednodnoducho povedané, pôdorys je plán nehnuteľnosti. 

V skutočnosti je to 2D výsledok vodorovného rezu objektom, ktorý je vedený tak, aby čo najvernejšie zachytil jeho vnútornú štruktúru.

V úvode si ale radšej predstavte, že z budovy odstránite strechu a pozriete sa na ňu zhora. Odhalíte jej vonkajší tvar, a tiež všetko čo sa „deje" vo vnútri, obrysy jednotlivých miestností, miesta kde sa nachádzajú okná, dvere, schodiská. 

Pozrite si aktuálne ponuky na Nehnuteľnosti.sk:

Byty na predaj

Domy na predaj

Pozemky na predaj

Zmysel pôdorysu: Načo nám slúži?

Ide o univerzálny komunikačný nástroj, vďaka ktorému získajú rôzne profesie predstavu ako stavba vyzerá a funguje. Podľa stupňa rozpracovania (koľko detailov obsahuje) môže slúžiť už aj ako jasný podklad výstavby.

Pre kupujúcich je najmä užitočnou pomôckou, ktorá pomôže odhadnúť, či bude priestor vyhovovať našim každodenným potrebám. Vyčítate z neho aká je:

1. Orientácia k svetovým stranám - uvidíte, ktorá časť nehnuteľnosti získa viac tepla a naopak kde bude chladnejšie, a taktiež viete určiť ako sa budú meniť svetelné podmienky.

2. Poloha a rozmery okien, presklených stien - odhadnete, či bude do priestorov prúdiť dostatok svetla a či sa budú dať prirodzene vetrať.

3. Veľkosť - potenciál jednotlivých priestorov obsiahnuť požadované činnosti, ktoré v nich plánujeme vykonávať.

4. Rozloženie - dispozícia - preskúmate, či sú priestory radené v logickom slede, ktorý ladí s našim obvyklým denným režimom. 

5. Využiteľnosť. Zistíte, či sa priestory dajú funkčne zariadiť. Tak, aby naplnili požadovaný účel a pritom sa neobmedzila bezpečnosť, plynulosť pohybu v domácnosti.

Symboly a značenie: Ako čítať pôdorys

Aby ste pôdorys dokázali posúdiť potrebujete ho samozrejme vedieť čítať, a na to sa využíva pomerne univerzálny jazyk.

1. Mierka

Na výkresoch sa zobrazuje zmenšenina stavby. Najjednoduchší prípad je mierka 1:100, znamená, že jeden 1 centimeter na výkrese je 100 centimetrov v skutočnosti. Stavebné výkresy dostanete obvykle v mierke 1:50, 1 centimeter na výkrese je 50 centimetrov v skutočnosti. 

Interiér a nábytkové prvky sa kreslia vo väčšom rozlíšení, teda vo väčšej mierke, aby boli jasne vidieť detaily a bolo možné ich náležito vyhotoviť.

Ak máte výkres vytlačený presne v mierke, viete z neho jednoducho získať akýkoľvek rozmer za pomoci pravítka.

2. Kóty

Jednotlivé časti stavby majú na výkrese uvedené rozmery, hovorí sa, že sú zakótované. Konkrétne čísla - kóty uvidíte nad tzv. kótovacou čiarou a na stavebných výkresoch sa spravidla uvádzajú v milimetroch.

Existujú aj výškové kóty, zvyčajne sa zobrazujú v obdĺžniku a pre náš prípad je dôležité, že z nich viete napríklad vyčítať v akej výške sa nachádza podlaha. To je užitočné najmä pri viacpodlažných nehnuteľnostiach.

3. Severka

Už podľa názvu odhadnete, že označuje, kde sa nachádza sever, takže definuje nezanedbateľnú, ale často prehliadanú orientáciu k svetovým stranám.

4. Typy čiar

Uvádzame zjednodušene a tie prípady, s ktorými sa stretnete najčastejšie.

Hrubá čiara: Zvislé prvky ako steny, priečky alebo tiež komíny sú obrúbené hrubou čiarou, pri menších mierkach alebo informačných schémach pôdorysov môžu byť celé vyplnené farbou.

(Pre bližšie vysvetlenie: Sú to vlastne obrysy konštrukcií, ktorými prechádza pomyselný vodorovný rez a sú v styku so vzduchom) 

Tenká čiara: Používa sa pri oknách, sklenených stenách alebo dverách a zvyčajne sa ňou vyznačuje aj nábytok.

Bodkočiarkovaná čiara: Vyznačujú sa ňou osi alebo viditeľné časti nad rovinou rezu, napríklad konštrukcie krovu.

Čiarkovaná čiara: Konštrukcie, ktoré nevidíte a sú pod rovinou rezu.

^{Jednoduchší pôdorys dvojpodlažného domu. Vidíte mierku (vpravo dole 1:100), základné kóty, legendu miestností a severku (pod legendou), zvislé konštrukcie sú vyplnené šedou farbou, využiteľnosť pôdorysu dokladuje vyznačené zariadenie. Jednoduchší pôdorys dvojpodlažného domu; Zdroj: IDEÁLNE BÝVANIE, s.r.o.}

5. Legenda

Býva súčasťou výkresov aj v podobe tabuliek. Môže napríklad bližšie špecifikovať z akého materiálu je konštrukcia vyrobená. Rovnako zahŕňa informácie o jednotlivých miestnostiach alebo výrobkoch (oknách, dverách), ktoré by sa do pôdorysu riadne nevošli a dešifrujete ich na základe číslovania.

Pri miestnostiach sa zvykne uvádzať názov, výmera alebo z čoho bola navrhnutá nášlapná vrstva podlahy.

^{Príklad prepracovaného pôdorysu so severkou, podrobnými kótami, naznačenou skladbou stien, tabuľkou miestností a i legendou konštrukcií. Príklad ako možno tento jednopodlažný dom zariadiť ilustruje schematicky vyznačený nábytok. Zdroj: REALITY COMFORT Prievidza}

Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?

Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.

Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.

VYTVORIŤ SI BEZPLATNÉ KONTO

Čítanie pôdorysu v praxi: Ako si ľahšie predstaviť priestor

Pri tvorbe novej domácnosti je samozrejme vhodné vedieť, aké sú vaše potreby. Premietnite si priebeh svojho dňa alebo ako by mal v budúcnosti ideálne vyzerať. 

Ako sa v domácnosti pohybujete? Koľko a ako využívate jednotlivé priestory? Čo by sa do nich malo zmestiť, aby ste vedeli fungovať podľa vašich predstáv. Čo vám v aktuálnej domácnosti chýba? Pre koľko osôb je bývanie určené?

Ako zistiť skutočné rozmery bytu?

V prvom rade, najskôr sa dopracujte k reálnym rozmerom nehnuteľnosti.

Ako už viete, nato slúži mierka alebo kóty. Kóty ukazujú presné čísla, pri použití mierky sa trochu zamyslíte. Pre zopakovanie, pri pôdoryse zobrazenom v mierke 1:50 (1 cm na výkrese je 50 cm v skutočnosti) si odmeráte rozmery izby, a napríklad výsledok 8 a 10 cm bude zodpovedať 4 a 5 metrom v skutočnosti.

Pomôcky pre lepšiu predstavu a čo to pre vás znamená? 

Uvádzame niekoľko nápadov, ako si lepšie predstaviť veľkosť priestoru. Pomôžu vám tiež overiť, či môže fungovať tak ako ste si predsavzali. Zmestí sa do obývacej miestnosti vysnívaný gauč alebo kuchyňa s ostrovčekom? Bude dosť priestoru okolo manželskej postele? Uložím do detskej izby dve postele?

Skúste nasledovné tipy:

1. Porovnanie so známym priestorom. Odmerajte si podobné izby v aktuálnej domácnosti, získate lepší obraz.

2. Využitie meracích pomôcok. Za pomoci metra alebo merača si vytýčte rozmery miestnosti z pôdorysu, uvidíte jej reálnu veľkosť.

3. Pomoc fyzických značiek. Pre väčšiu názornosť môžete obrysy miestnosti a čo je nemenej dôležité, i plánovaného nábytku, vytýčiť napríklad páskou, špagátom alebo kriedou. Lepšie si vizualizujete nielen miestnosť, ale aj koľko miesta zaberie zariadenie.

4. Použitie známych prvkov. Zariadenie domácnosti sa zvyčajne odráža od štandardizovaných rozmerov. Jednolôžková posteľ máva 90 x 200 cm, hĺbka šatníkovej skrine a kuchynskej linky je 60 cm. Podľa toho si viete predstaviť koľko takýchto postelí vojde do konkrétnej miestnosti, alebo či sa do podozrivo úzkeho priestoru vojde skriňa.

5. Hra so stavebnicou. Kreatívnejší si môžu na ilustráciu poskladať obrysy nehnuteľnosti z lega či inej stavebnice, pohráte sa lepšie aj s nábytkom.

Zistite, či vyhovuje pôdorys vašim potrebám

Tu sa budú už naplno prejavovať vaše osobné preferencie. Neprekvapí, že využiteľnosť a fungovanie nehnuteľnosti ovplyvňuje nielen jej veľkosť. Existujú aj ďalšie faktory, s niektorými sa dá pracovať, iné sa ovplyvniť nedajú. Čo si je teda v pôdorysoch dobré všímať?

1. Orientácia k svetovým stranám 

Táto skutočnosť býva často prehliadaná a pritom je veľmi dôležitá, lebo sa s ňou nedá hýbať. Kvalitu bývania však môže zásadne ovplyvniť, najmä ak je nehnuteľnosť otočená len na jednu stranu. 

Obytným miestnostiam je zvyčajne vyhradená slnečná, teplejšia časť pôdorysu, priestory ako sklady, chodby, kúpeľne či kuchyne (v tých sa navyše vytvára ďalšie teplo) sa odsúvajú na sever. Zohľadňuje sa aj pohyb slnka, napríklad v spálni orientovanej na východ prebudí hneď ráno svetlo.

2. Orientácia na jednu alebo viacero strán 

Dôležitým vstupom je samozrejme množstvo, veľkosť a orientácia presklených otvorov, ktoré sú zásadné pre atmosféru v interiéri.

Nehnuteľnosti s oknami otočenými do viacerých smerov majú množstvo jasných výhod. Viac svetla, rozličné výhľady, lepšie sa prevetrávajú a v prípade potreby v nich možno vytvoriť aj prievan. Dovoľujú tiež flexibilnejšie užívanie, možnosť zmeny podľa teplotných podmienok. V lete si na prácu či oddych viete vybrať miestnosť na tienistej strane. 

Pri jednostranne orientovaných nehnuteľnostiach takáto voľnosť nie je možná a teda konkrétna svetová strana je o to dôležitejšia.

Sťažené prevetrávanie môže napríklad viesť k zvýšeným nárokom na klimatizovanie.

^{Byt je síce menší, ale zaujímavý vďaka lodžii a pri obdobnej výmere aj neobvyklej orientácií na dve svetové strany. Prevetrávanie tak bude jednoduchšie a účinnejšie. Zdroj: Lucron.}

3. Otvorenosť/uzavretosť dispozície 

Asi najjasnejšie tieto princípy ilustruje riešenie dennej zóny bytu/domu. Vykonáva sa v nej väčšina aktívnych činností bežného života ako stolovanie, varenie, práca, prijímanie návštev. 

Veľký otvorený priestor bez priečok zastrešujúci funkcie kuchyne, jedálne a obývačky dovoľuje prehľad nad domácnosťou, prepája a uľahčuje interakcie, pričom obvykle pôsobí vzdušne a svetlo. 

Svoje plusy však má aj striktnejšie členenie pôdorysu. Kuchyňa oddelená od obývačky dopraje súkromie, lepšiu kontrolu nad pachmi a zvukmi, obývačka teda môže vyzerať reprezentatívnejšie. 

Netreba zabúdať, že priestor možno odčleniť nábytkovými prvkami, čo využijete aj pri malých bytoch s jednou univerzálnou miestnosťou.

Do rozloženia priestorov môžete v rozličnej miere zasahovať, vymeniť funkcie miestností, niekde sú možné zásahy do priečok/stien.

^{Príklad pomerne uzatvorenej dispozície, kuchyňa je oddelená od obývačky.Pôdorys bytu; Zdroj: HERRYS s. r. o.}

^{Príklad modernej otvorenej dennej zóny, v ktorej sa prepája obývačka, jedáleň i kuchyňa. Umožnený je tiež atraktívny výstup do exteriéru.  Zdroj: IDEÁLNE BÝVANIE, s.r.o.}

4. Radenie miestností

Miestnosti môžu byť priechodné (tento koncept bol kedysi bežný) t.j. sú radené za sebou, napríklad z obývačky prejdete priamo do spálne, čo zvyčajne znamená menej pohodlia/súkromia. Naopak nepriechodné izby majú vlastný vchod z chodby, no tá zase ukrajuje z výmery.

Rozloženie, prepojenie priestorov viete z pôdorysu dobre odčítať a obvykle má praktické dôvody. Napríklad z kuchyne je dostupná komora, kuchyňa ďalej nadväzuje na jedáleň a obývačku. Vstup do toalety je skrytý pred priamymi zrakmi z dennej zóny, no mal by byť zároveň po ruke. Je výhodné ak sa detská izba, najmä v prvých rokoch, nachádza blízko rodičovskej spálne.

^{Spálne sú striktne oddelené od dennej časti bytu a sú nepriechodné, majú vlastný vstup z chodby. Otvorenú dennú zónu zatraktívňuje prepojenie s priestrannou terasou. Hlavná, rodičovská spálňa disponuje vlastným šatníkom a kúpeľňou. Pôdorys bytu; Zdroj: Proxenta}

5. Exteriérové plochy

Balkón, lodžia, terasa i záhrada predstavujú významné rozšírenie obytnej plochy a obvykle sú prepojené s dennou zónou.

V našich klimatických podmienkach je ich využiteľnosť síce zvyčajne obmedzená na teplejšiu časť roka, pomocou vhodných riešení, prekrytia, či doplnkového kúrenia poslúžia aj za menej priaznivého počasia. Dobrým príkladom sú efektné zimné záhrady.

^{Malý byt zatraktívňuje balkón a spací kút s dvojlôžkom, ktorý možno aj ešte jasnejšie oddeliť. Zdroj: HERRYS s. r. o.}

Zhrnutie

Pôdorys môže byť veľkým pomocníkom pri kúpe nehnuteľnosti. Aj vďaka znalosti jeho interpretácie sa môžete rozhodnúť správne pri výbere vášho budúceho bývania. Každá zručnosť chce cvik a s trochou snahy môžete aj vy s výkresmi narábať tak, aby boli pre vás užitočné.