Chráňte sa pri kúpe nehnuteľnosti: Sprievodca prípravou kvalitnej kúpnej zmluvy

V článku sa dozviete: 

• ako pripraviť kvalitnú kúpnu zmluvu,

• čo by mala kúpna zmluva obsahovať,

• či si môžete kúpnu zmluvu pripraviť aj sami alebo je vhodnejšie obrátiť sa na odborníka,

• aké najčastejšie chyby robia kupujúci pri podpise kúpnej zmluvy,

• na akých ustanoveniach by ste ako kupujúci určite mali trvať, 

• prečo je dôležité správne definovanie sankcií.

---

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najvýznamnejšie finančné rozhodnutia v živote. Všetko sa začína hľadaním ideálneho bývania, ktoré spĺňa naše predstavy o lokalite, veľkosti či dispozícii. Nasleduje dôkladné zváženie finančných možností, príprava podkladov pre banku v prípade hypotekárneho úveru a vyjednávanie o cene s predávajúcim.

Po dosiahnutí predbežnej dohody nastáva kľúčová fáza – právne zabezpečenie transakcie. Práve v tomto momente vstupuje do procesu kúpna zmluva, dokument, ktorý definitívne upraví všetky práva a povinnosti zúčastnených strán, a ktorý rozhoduje o tom, či sa celý proces zavŕši úspešne a bezpečne, alebo sa zmení na sériu komplikácií a nepríjemných prekvapení.

Práve z týchto dôvodov by ste prípravu kvalitnej kúpnej zmluvy nemali podceniť. „Kvalitnou je taká kúpna zmluva, ktorej vklad povolí kataster nehnuteľností a ktorá dostatočne chráni záujmy predávajúceho aj kupujúceho,” vysvetľuje Ondřej Majer z advokátskej kancelárie Havel & Partners. 

---

TIP: Vzor kúpno-predajnej zmluvy nájdete na našom webe Nehnuteľnosti.sk.

---

Stačí, ak chýba jeden údaj a kúpna zmluva je neplatná

Začnime pekne poporiadku. Aby kataster povolil vklad, zmluva musí spĺňať všetky zákonné náležitosti podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona. 

Ako vysvetľuje realitná kancelária Nestor Capital, zákon pri každej zmluve ustanovuje určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať, aby vstúpila do platnosti. Pri kúpnej zmluve, ktorej predmetom kúpy je nehnuteľnosť, sú to tieto:

• musí byť uzavretá v písomnej forme a podpis predávajúceho musí byť notársky overený,

• riadne označenie zmluvných strán,

• riadne označenie predmetu kúpy,

• dohoda o cene a spôsobe jej úhrady,

• dohoda o termíne odovzdania bytu,

• záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu,

• záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy od predávajúceho.

---

POZOR: Stačí, ak v zmluve chýba ktorákoľvek z vyššie uvedených náležitostí, a zmluva nie je platná od samého začiatku.

---

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje, že zmluva o prevode vlastníctva bytu musí byť tiež písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať aj nasledujúce:

• presný opis bytu: číslo bytu, vchod, podlahová plocha, vybavenie a príslušenstvo,

• veľkosť podielu na spoločných priestoroch, zariadeniach domu a pozemku,

• definíciu spoločných častí a zariadení domu, s uvedením, ktoré z nich používajú len niektorí vlastníci,

• úpravu práv k pozemku pod domom a k priľahlému pozemku,

• určenie veľkosti podielu na priľahlom pozemku dohodou,

• vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o správe,

• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany (ak sa v dome nachádzajú). 

Dohoda v kúpnej zmluve musí byť výhodná pre obe strany

Dobrá kúpna zmluva by mala predovšetkým zabezpečiť, že kupujúci po zaplatení kúpnej ceny skutočne nadobudne vlastníctvo a predávajúci dostane svoje peniaze. Tento zdanlivo jednoduchý koncept však v praxi neraz sprevádzajú komplikácie.

Najistejší spôsob, ako sa môže kupujúci chrániť pred situáciou, že za nehnuteľnosť síce zaplatí, no nenadobudne jej vlastníctvo, je podľa Majera dohoda s predávajúcim na zaplatení kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy.

Tento mechanizmus v praxi funguje nasledovne: kupujúci najprv zaplatí kúpnu cenu na účet notárskej úschovy. Následne buď predávajúci alebo kupujúci podá návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Po úspešnom povolení vkladu niektorá zo strán predloží notárovi výpis z listu vlastníctva, ktorý potvrdzuje, že kupujúci sa stal vlastníkom nehnuteľnosti. Až potom notár vyplatí kúpnu cenu predávajúcemu.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

„Kupujúci by nemal platiť významnú časť kúpnej ceny skôr, než sa stane vlastníkom, inak než prostredníctvom úschovy,” upozorňuje advokát. V opačnom prípade totiž nesie riziko úpadku predávajúceho v období pred prechodom vlastníctva.

Zatiaľ čo kupujúci sa chráni pred stratou peňazí, predávajúci sa potrebuje chrániť pred prípadnými reklamáciami. „Z pohľadu predávajúceho je dôležité, aby kúpna zmluva obsahovala vyhlásenie, že sa kupujúci oboznámil s faktickým a právnym stavom nehnuteľnosti,” radí Majer. Takéto vyhlásenie pomáha predávajúcemu chrániť sa pred prípadnými sťažnosťami na chyby nehnuteľnosti, ktoré by kupujúci mohol neskôr reklamovať.

Na niektorých bodoch v kúpnej zmluve sa oplatí trvať

Advokátska kancelária Havel & Partners tvrdí, že či pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti zastupuje podnikateľov, obchodné spoločnosti, spoločnosti pri akvizícii pozemkov pre výstavbu logistického parku alebo pri predaji obchodného centra, situácia je vždy rovnaká v tom, že obe strany majú záujem dohodnúť si primerane výhodnú zmluvu. 

V praxi sa však právnici často stretávajú s nevyváženými zmluvami, ktoré zvýhodňujú jednu stranu transakcie. „Výrazne nevyvážený býva najmä prvý návrh zmluvy,” konštatuje Majer. 

K problematickým klauzulám patria najmä jednostranné sankcie za omeškanie, ustanovenia umožňujúce bezdôvodne ukončiť zmluvu či nedostatočné ustanovenia o spôsobe úhrady kúpnej ceny. 

Kupujúci si od predávajúcich niekedy zabúdajú vyžiadať dostatočné a vymáhateľné záruky týkajúce sa právneho či faktického stavu nehnuteľnosti. Množstvo právnych vád totiž nemusí byť zjavných z katastra nehnuteľností a kupujúci sa musí spoliehať na informácie od predávajúceho, ktoré by mali byť v texte zmluvy reflektované.

„Spomenuté ustanovenia by mali byť upravené tak, aby boli vyvážené a chránili práva oboch strán,” zdôrazňuje advokát. Kupujúci by sa mal zamerať najmä na to, aby zmluva obsahovala jasné sankcie za omeškanie, detailné vyhlásenia o stave nehnuteľnosti a jednoznačné podmienky pre prípadné odstúpenie od zmluvy v prípade závažných nedostatkov.

Naopak, menší dôraz môže kupujúci klásť na body o tom, kto podá návrh na vklad do katastra nehnuteľností. „Katastrálne úrady totiž nie sú takýmito zmluvnými ustanoveniami viazané, a teda musia o podaní rozhodnúť bez ohľadu na dohodu strán,” ozrejmuje právnik.

---

POZOR: Nie všetky pokuty stanovené v zmluve sú v praxi vymožiteľné. „Vymožiteľnými sú také sankcie, ktoré sú jasne definované a primerané,” upozorňuje advokátska kancelária. K najtypickejším patria zmluvné pokuty, ktoré však musia spĺňať dve podmienky: musia byť dostatočne vysoké, aby motivovali k dodržaniu zmluvy, a zároveň dostatočne presne určené, aby boli v praxi vymáhateľné.

---

Pri kúpno – predajnej zmluve sa obráťte na expertov

Obsah kúpno-predajnej zmluvy je vzorom právneho dohovoru medzi predávajúcim a kupujúcim, preto vám odporúčame, aby ste sa pri jej uzatváraní poradili s právnikom alebo notárom. Konzultácia s odborníkom vám môže ušetriť nielen peniaze, ale aj množstvo času a stresu.

Podľa advokáta Majera je najlepším prístupom pri uzatváraní zmluvy snaha predchádzať problémom. „Klienti nás väčšinou oslovujú v štádiu, keď môžeme kúpnu zmluvu buď pripraviť alebo aspoň zrevidovať, takže dokážeme zabrániť vzniku problematických situácií,” hovorí. 

V prípade, že vám prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zabezpečuje realitná kancelária, práve ona by vám mala zabezpečiť kompletný návrh zmluvy.

Sedem zlatých pravidiel kvalitnej kúpnej zmluvy: 

1. Využívajte notársku úschovu pri platení kúpnej ceny.

2. Trvajte na jasných vyhláseniach o stave nehnuteľnosti.

3. Zabezpečte si vyvážené a jasne definované sankcie.

4. Dbajte na precízne formulovaných podmienkach odstúpenia od zmluvy.

5. Predchádzajte časovým kolíziám pri sťahovaní.

6. Nenechajte sa zatlačiť do nevyvážených zmluvných podmienok.

7. Vždy sa poraďte s právnikom, ktorý má skúsenosti s realitným právom.