Koniec chaosu s podpismi a dokumentmi. Všetko, čo potrebujete vedieť o overovaní pri realitných transakciách

V článku sa dozviete: 

• aký je rozdiel medzi overením podpisu a listiny,

• aké problémy plynú z neoverenia podpisu pre realitných transakciách,

• v ktorých situáciách máte zákonnú povinnosť osvedčiť podpisy, 

• ktoré realitné transakcie sa zaobídu bez overovania, 

• kde a ako si môžete dať overiť podpisy a dokumenty,

• aké sú poplatky za overovanie.

---

Predstavte si situáciu: po mesiacoch hľadania ste konečne našli vysnívaný byt. Predávajúci súhlasí s cenou, podpíšete zmluvu a myslíte si, že najťažšiu časť máte za sebou. O dva dni však zisťujete, že kataster prerušil konanie o prevode vlastníctva. Dôvod? Na zmluve chýba overený podpis predávajúceho. Celý proces sa komplikuje, termíny sa posúvajú, nervozita rastie.

V inom prípade niekto zdedil dom po starej mame, ktorý chce prenajať. Zmätený z rôznych rád priateľov strávi celý deň behaním po úradoch, aby overil podpisy na nájomnej zmluve, len aby zistil, že táto formalita vôbec nebola potrebná.

A nakoniec manželský pár rieši delenie spoločného majetku po rozvode. Obaja prídu podpísať dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva, no zabudnú si overiť podpisy, čo im znemožní zapísať dohodnuté zmeny do katastra.

Chaos a nedorozumenia pri overovaní dokumentov v realitných transakciách sú každodennou realitou. Kedy je overenie nevyhnutné a kedy ide len o zbytočnú formalitu? Aké dokumenty vyžaduje kataster pri kúpe, predaji, prenájme či dedení?

V článku sa snažíme vniesť jasno do tejto problematiky a ukázať vám, ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám pri nakladaní s nehnuteľnosťami.

Rozdiel medzi overením podpisu a listiny

V prvom rade je z terminologického hľadiska dôležité odlíšiť dva mierne rozdielne procesy, a to osvedčovanie podpisov a osvedčovanie listín. 

Pri osvedčovaní podpisov oprávnený orgán, ktorým je notár alebo obecný či mestský úrad, osvedčuje pravosť podpisu fyzickej osoby na listine. Osoba sa musí dostaviť osobne a podpísať sa pred príslušným úradníkom, ktorý následne osvedčí, že podpis skutočne vykonala konkrétna osoba. 

Na druhej strane, osvedčovanie listín predstavuje proces, pri ktorom príslušný orgán, ktorým môže byť notár, obecný alebo mestský úrad, prípadne pošta na vybraných pracoviskách, osvedčuje zhodu fotokópie dokumentu s jeho originálom. Výsledkom je úradne osvedčená kópia, ktorá má rovnakú váhu ako originálny dokument.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Kedy je overenie podpisu zákonnou požiadavkou

Základný právny rámec pre povinnosť osvedčovať podpisy pri prevode práv k nehnuteľnostiam vymedzuje katastrálny zákon, ktorý ustanovuje povinnosť osvedčiť podpisy v niekoľkých konkrétnych situáciách: 

• pri prevode nehnuteľností – overený podpis predávajúceho (prevodcu);

• pri uplatnení predkupného práva – overený podpis povinného z predkupného práva;

• v prípade vzniku alebo zániku vecného bremena – v prípade vzniku musí byť overený podpis povinného, v prípade zániku podpis oprávneného;

• pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov – podpisy spoluvlastníkov.

---

TIP: Tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec odporúča úradné osvedčenie podpisu aj v prípade splnomocnenia, a to napriek tomu, že to zákon nevyžaduje. „Plnomocenstvo je tak viac vierohodné a vzbudzuje väčšiu istotu, že podpis splnomocniteľa nebol sfalšovaný a že splnomocnenec je naozaj oprávnený konať v určenom rozsahu za splnomocniteľa,” vysvetľuje odborník. 

---

Ako vysvetľuje advokát Tomáš Mészáros z advokátskej kancelárie Kaduc & partneri, v prípadoch, keď zákon vyslovene vyžaduje osvedčenie podpisu, nie je túto podmienku možné nahradiť iným spôsobom, napríklad podpísaním dokumentu v prítomnosti svedkov alebo podobne.

Je pritom dôležité uvedomiť si, že požiadavka na osvedčenie podpisu sa neviaže na druh nehnuteľnosti, ako sú byt, dom či pozemok, ale na zmluvný typ a skutočnosť, či sa zmena vlastníckych vzťahov eviduje v katastri nehnuteľností. 

Inak povedané, táto podmienka nesúvisí s tým, k čomu nadobúdate vlastnícke právo, ale s tým, akým spôsobom sa to deje, a či sa táto zmena vo vlastníckych vzťahoch eviduje v katastri nehnuteľností.

Nie každý podpis či dokument musia byť overené

Pri prevode nehnuteľností je zaujímavé, že zo zákona nemusí byť overený podpis všetkých signatárov zmluvy, hoci sa to v praxi často robí. 

Napríklad pri zmluve o prevode nehnuteľností sa v zmysle zákona musí osvedčovať len podpis prevodcu, čiže toho, kto prevádza nehnuteľnosť na iného účastníka. Podpis nadobúdateľa (kupujúceho) sa overovať nemusí. V realitnej praxi je však bežné, že sa osvedčujú podpisy oboch zmluvných strán, čo prináša vyššiu mieru právnej istoty.

Podobne pri zriadení vecného bremena musí byť overený podpis povinného z vecného bremena, ale podpis oprávneného z vecného bremena sa overovať nemusí.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Legislatíva pozná aj výnimky, v ktorých podpis nemusí byť osvedčený vôbec. „Medzi takéto prípady patria situácie, keď je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky, alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice či autorizovanú advokátom,” menuje Mojmír Plavec.

Požiadavka na osvedčovanie podpisov nie je zákonom stanovená v súvislosti s nájomnými zmluvami. Nájomný vzťah totiž nezakladá zmenu vo vlastníckych právach, ktorá by sa zapisovala do katastra nehnuteľností, a preto nie je potrebné zabezpečovať takúto formálnu náležitosť.

Podobne je to aj v prípade dedičského konania, kde osvedčenie podpisov nie je povinné. „Uznesenie o dedičstve vydáva notár, ktorý ho aj podpisuje, a jeho podpis sa úradne neoveruje,” vysvetľuje Plavec.

Zaujímavý je tiež fakt, že nie všetky dokumenty súvisiace s prevodom nehnuteľností podliehajú overovaniu. „Pri podpisovaní záložného práva voči banke taktiež nie je overený podpis pracovníka banky alebo záložcu (teda kupujúceho) pred notárom alebo matrikou. Tieto zmluvy sa podpisujú na pobočke banky. Overovaniu nepodlieha ani návrh na vklad na príslušný katastrálny odbor,” ozrejmuje realitný maklér Tomáš Porubský.

Neoverený podpis vám môže spôsobiť problémy

Samotné neoverenie podpisu síce nespôsobuje neplatnosť zmluvy z hľadiska občianskeho práva, ale z praktického hľadiska predstavuje vážny problém. „Ak by sme na kataster podali kúpnu zmluvu, na ktorej nie je overený podpis predávajúcich, tak nám ju kataster neuzná a nemôže prebehnúť prevod vlastníctva a tým sa nenaplní podstata kúpnej zmluvy,” vysvetľuje dôsledky realitný maklér Tomáš Porubský.

Postup katastra pri neoverenom podpise je nasledovný: najskôr preruší konanie a vyzve účastníkov na doplnenie overeného podpisu v určenej lehote. Ak sa táto vada neodstráni v stanovenej lehote, kataster vkladové konanie zastaví. To znamená, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti zostane naďalej zapísané na pôvodného vlastníka, napriek tomu, že existuje platná kúpna zmluva. 

Neoverenie podpisu či dokumentov tak v praxi môže viesť k značným komplikáciám a právnej neistote pre všetky zúčastnené strany. Aj preto by ste si mali pred overovaním dôkladne skontrolovať, či máte platné doklady totožnosti. Podľa Plavca totiž ľudia na tento aspekt neraz zabúdajú a na úrad či k notárovi si so sebou prinesú napríklad neplatný občiansky preukaz.

Proces overovania môže skomplikovať aj situácia, keď si klient nechá overiť podpis len na jednom vyhotovení kúpnej zmluvy, napriek tomu, že na kataster je potrebné predložiť dve vyhotovenia (ak sa návrh na vklad podáva listinne).

Zaujímavá je tiež situácia, keď notár odmietne overiť podpis. „Stretli sme sa už aj s tým, že notár odmietol overiť podpis, ak osoba bola zjavne nespôsobilá porozumieť obsahu dokumentu a samotnému úkonu – napríklad v prípade ťažkej demencie,” spomína Plavec. 

Táto prax je pochopiteľná, keďže osoba, ktorá nie je schopná porozumieť obsahu právneho úkonu, by nemala byť vystavená riziku, že uzavrie zmluvu, ktorej dôsledky si neuvedomuje.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Finančne aj časovo nenáročná povinnosť

Overenie dokumentov je z časového hľadiska pomerne nenáročné a finančne dostupné. „Časovo je to veľmi nenáročné, stačí prísť k notárovi alebo na obecný či mestský úrad a nechať si overiť podpis. Vo väčšine prípadov nie je potrebné si vopred dohodnúť termín,” konštatuje Plavec.

Čo sa týka finančných nákladov, odmena notára za osvedčenie pravosti podpisu jednej osoby na listine alebo jej rovnopise je vo výške 4 eurá za každý podpis. Na obecnom alebo mestskom úrade je správny poplatok za osvedčenie podpisu na listine vo výške 2 eurá za každý podpis.

Odmena notára za osvedčenie správnosti odpisu alebo kópie listiny za každú, aj začatú stranu listiny, ktorej správnosť odpisu alebo kópie sa osvedčuje je vo výške 2,50 Eur. Na obecnom alebo mestskom úrade je správny poplatok za osvedčenie odpisu (fotokópie) dokumentov 2 eurá za každú stranu.

Kompletný cenník overovania dokumentov si môžete pozrieť na webovej stránke ministerstva vnútra.

Zhrnutie

Overovanie podpisov či dokumentov predstavuje dôležitý prvok bezpečnej realitnej transakcie. Hoci nie vždy sú tieto kroky zo zákona povinné, poskytujú preventívnu ochranu pred podvodmi a môžu vám pomôcť predísť právnym komplikáciám. 

„V prípade, ak by sa ktokoľvek dostal do súdneho sporu, tak dokument s osvedčenými podpismi môže uľahčiť dôkaznú situáciu a zvýšiť presvedčivosť nárokov, obzvlášť v situáciách, ak by druhá zmluvná strana spochybňovala vznik svojho záväzku, napríklad ak by popierala podpis zmluvy,” vysvetľuje advokát Mészáros.

Pre laikov môže byť problematika overovania dokumentov pri realitných transakciách náročná na pochopenie, preto je v prípade nejasností vhodné vyhľadať odbornú pomoc. Realitný maklér, advokát či notár vám dokážu poskytnúť presné informácie a poradenstvo špecifické pre konkrétne situácie.