Advokát Milan Ficek z advokátskej kancelárie Ficek & Partners, ktorý má bohaté skúsenosti s riešením susedských sporov, sa podelil pre náš portál Nehnuteľnosti.sk o svoje odborné poznatky v oblasti takzvaných imisií.

V článku sa dozviete:

• čo sú to imisie a aké druhy pozná slovenská legislatíva,

• ako postupovať pri obťažovaní svetlom, pohľadom či tienením,

• praktické kroky pri riešení sporov bez nutnosti súdneho konania,

• kedy je nevyhnutné obrátiť sa na súd a aké dôkazy potrebujete.

Čo hovorí zákon o imateriálnych imisiách?

Občiansky zákonník v § 127 ods. 1 jasne stanovuje: „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.“ Medzi výslovne uvedenými rušivými vplyvmi nájdeme aj obťažovanie svetlom a tienením.

„Hoci zákon priamo nespomína „obťažovanie pohľadom“, právna teória aj súdna prax ho považujú za tzv. nepriamu imisiu, ktorá spadá pod rámec ochrany. Ide o imateriálnu imisiu, ktorá síce nie je fyzicky uchopiteľná ako napríklad prach či hluk, no môže rovnako zasahovať do práv suseda,“ vysvetľuje advokát Milan Ficek.

Túto skutočnosť potvrdzuje aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, ktorý uvádza, že „za určitých okolností môže byť imisiou aj obťažovanie pohľadom“, najmä ak ide o mimoriadnu situáciu, pri ktorej by bolo sústavne a závažným spôsobom narušované súkromie.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Spor o svetlo a tieň: Kedy ide o porušenie práva?

Pri posudzovaní, či už ide o nezákonný zásah do práv, je kľúčové kritérium „miery primeranej pomerom“. Nie každé svetlo alebo tieň predstavuje problém z právneho hľadiska.

„Ak je stavba postavená v súlade so stavebnými predpismi, nemožno ňou vzniknuté tienenie považovať za obťažovanie v zmysle Občianskeho zákonníka,“ upozorňuje Milan Ficek. „Samotná strata výhľadu, napríklad v dôsledku postavenia inej stavby, sa tiež nepovažuje za nedovolený zásah.“

Na druhej strane, svetelné imisie môžu byť problematické, ak:

• Sused nainštaloval svetelné zdroje, ktoré nadmerne osvetľujú váš pozemok

• Intenzita svetla narúša bežné užívanie vašej nehnuteľnosti

• Ide o sústavné obťažovanie, nie ojedinelé prípady

Praktický postup pri riešení susedských sporov

Advokát Ficek na základe svojej právnickej praxe odporúča nasledujúci postup:

1. Mimosúdna výzva

„Vo väčšine prípadov odporúčam klientom adresovať susedovi mimosúdnu výzvu, v ktorej je osoba vyzvaná, aby upustila od protiprávneho konania.Mal som veľa prípadov, kde postačovala aj jednoduchá výzva a sused od konania upustil,“ hovorí.

Prečo výzva často funguje?

• Vysiela signál, že to myslíte vážne

• Naznačuje pripravenosť využiť zákonné prostriedky ochrany

• Upozorňuje na možné finančné následky v podobe trov konania

2. Súdne konanie

Ak mimosúdna výzva nepomôže, nasleduje súdne konanie, kde musíte preukázať:

• Existenciu imisie (svetla, tienenia, narušenia súkromia pohľadom)

• Že ide o obťažovanie nad mieru primeranú pomerom

• Súvislosť medzi konaním suseda a vašou ujmou

„Súdne konanie môže byť problematické, najmä preto, že pred súdom je potrebné jednotlivé protiprávne konania preukázať,“ upozorňuje Ficek. Pri špecifických imisiách ako pohľad či svetlo sú veľmi dôležitými dôkaznými prostriedkami svedkovia.

3. Možnosti dokazovania

Pri dokazovaní imisií môžete využiť:

• Svedecké výpovede susedov

• Fotodokumentáciu zachytávajúcu problém

• Videozáznamy dokazujúce zásah do práva (s ohľadom na ochranu osobnosti)

• V niektorých prípadoch znalecké posudky

„Pri tienení je to ešte komplikovanejšie, keďže ide aj o právne posúdenie, či v konkrétnom prípade ide o tienenie problematické z pohľadu Občianskeho zákonníka,“ dodáva advokát.

Prípadová štúdia: Keď nestačí ani súdne rozhodnutie

Ficek spomína prípad z vlastnej praxe, keď išlo o kombináciu obťažovania hlukom a svetlom:

„V jednom spore išlo o kombináciu obťažovania hlukom a svetlom. Toto som v konaní preukazoval napríklad aj videozáznamom, pričom súd nakoniec rozhodol v náš prospech. Avšak v tomto prípade nepomohlo dokonca ani súdne rozhodnutie, a vec bola ďalej postúpená na výkon rozhodnutia,“ opisuje advokát zaujímavý prípad.

Povinné osoby totiž odmietali od svojho konania upustiť aj napriek súdnemu príkazu. „Až exekučné konanie prinieslo želané výsledky a zodpovedné osoby prestali s obťažovaním,“ dodáva Ficek.

Praktické rady pre riešenie imisií

Na základe skúseností advokáta môžeme odporučiť:

Dokumentujte všetko – Zaznamenávajte dátumy, časy a spôsob obťažovania

Komunikujte písomne – Uchovávajte všetku komunikáciu so susedom

Zhromažďujte dôkazy – Fotografie, videá, svedecké výpovede

Postupujte postupne – Začnite osobným rozhovorom, pokračujte oficiálnou výzvou

Poznajte miestne predpisy – Stavebné predpisy a technické normy môžu určiť, čo je ešte zákonné

Snažte sa o kompromis – Väčšina sporov sa dá vyriešiť rozumnou dohodou

„Skúsenosti ukazujú, že pri riešení problémov s obťažovaním svetlom, pohľadom či tienením je kľúčová dostatočná dokumentácia a objektívne dôkazy. Každý prípad je potrebné posudzovať individuálne, no včasná reakcia a správne právne kroky môžu viesť k efektívnemu riešeniu,“ uzatvára advokát Ficek.

Portál Nehnuteľnosti.sk vám prináša sériu článkov, v ktorej sa bude podrobne venovať najčastejším typom susedských sporov, s ktorými sa Slováci stretávajú.

Každý článok prinesie nielen teoretický pohľad na problematiku, ale aj praktické príklady riešení z reálnej právnej praxe.

SUSEDSKÉ SPORY

Prečítajte si tiež:

Susedské spory na Slovensku: Ako riešiť najčastejšie konflikty a predísť zbytočným nezhodám či hádkam (1. časť)

Susedské spory: Keď sa z domova stáva zvuková nočná mora: Ako riešiť hlučných susedov? (2. časť)

Susedské spory: Zápach a znečistenie – tichí, no neprehliadnuteľní narušitelia pokojného bývania (3. časť)