V článku sa dozviete:

• prečo sa slovenské byty zmenšujú a ako dramaticky;

• čo stojí za týmto trendom a kto za to môže;

• ako malé byty ovplyvňujú kvalitu života a čo na to hovoria odborníci;

• koľko metrov štvorcových potrebuje trojzbový byt, aby bol skutočne funkčný;

• či bude tento trend pokračovať a čo nás čaká v budúcnosti.

Trojizbový byt s rozlohou menšou ako 60 metrov štvorcových? Pred desiatimi rokmi by to znelo ako absurdita, dnes je to realita slovenského realitného trhu. Zatiaľ čo sa ceny nehnuteľností šplhajú do závratných výšok, developeri hľadajú spôsoby, ako udržať svoje projekty predajné.

Riešenie našli v zmenšovaní bytových jednotiek – a paradoxne, práve tie najmenšie sa vypredávajú ako prvé. „Čím je väčší byt, tak začína byť problém s predajom. Dnes už je problém predať troizbový byt s rozlohou 90 metrov štvorcových,“ povedal riaditeľ realitnej kancelárie Bosen Group Michal Janči na nedávnom podujatí s názvom Nehnuteľnosti v Bratislave.

Na Slovensku sa rozbieha výrazný trend zmenšovania nových bytov. Kvôli rastúcim cenám nehnuteľností developeri stavajú čoraz častejšie menšie bytové jednotky, a práve tie sú najviac žiadané. Trojizbové byty s rozlohou pod 60 metrov štvorcových sa stávajú bežnou súčasťou novostáv.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Minimálna výmera nahrádza komfort

Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk potvrdzuje, že ide o všeobecný trend, najmä v mestských aglomeráciách. „Z našich interných dát a monitoringu trhu vyplýva, že priemerné výmery nových bytov klesajú. Kým pred 10-15 rokmi bol 3-izbový byt často nad 75 m², dnes bežne vidíme novostavby pod 70 m², respektíve aj pod 60 m²,“ hovorí Pružinský.

Dôvody sú jasné – rastúce ceny pozemkov a stavebných nákladov nútia developerov optimalizovať ziskovosť projektov. Zároveň to robí bývanie dostupnejším pre kupujúcich, keďže nižšia výmera znamená nižšiu celkovú cenu bytu.

Kvalita verzus dostupnosť

Realitný maklér Roman Bičiar priamo hovorí: „Dôvodom je vždy cena. Keď je menej metrov štvorcových, tak môže byť menšia cena.“ Developeri dokonca prerábajú menšie byty na väčšie – z kuchyne vytvárajú izbu a v obývačke spravia kuchyňu.

Alan Pavúk, Sales expert z developerskej spoločnosti Corwin, nevníma tento trend ako výlučne negatívny. Zdôrazňuje, že dôležité je, ako je priestor využitý: „Neraz väčšia výmera, pokiaľ je zle uchopená, poskytne menší úžitok ako efektívne navrhnutý kompaktný pôdorys.“

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Minimálne normy pod otáznikom

Odborníci sa zhodujú, že kvalita bývania pri zmenšovaní často trpí. Pružinský upozorňuje na nedostatok priestoru a súkromia, ak nie je kompenzovaný inteligentnou dispozíciou. Roman Bičiar odkazuje na normu STN 73 4301, podľa ktorej musí mať minimálna podlahová plocha obytnej miestnosti v byte 8 metrov štvorcových, pričom sa odporúča aspoň 10 metrov štvorcových.

Martina Uhrinová zo Slovenskej asociácie interiérových dizajnérov je najkritickejšia: „Za hranicu plnohodnotného 3-izbového bytu považujem rozlohu približne 70-75 m². V 3-izbovom byte do 60 m² je často znížená flexibilita priestoru, chýba plnohodnotná obývačka, dostatok úložného priestoru, jedálenský kút, alebo ergonomická kuchyňa.“

Trend s pokračovaním

Všetci oslovení odborníci sa zhodujú, že tento trend bude pokračovať. Dopyt po dostupnom bývaní pretrváva a ceny pozemkov ani stavieb klesať nebudú. Pavúk upozorňuje na dodatočné faktory: „Do toho prišla 23-percentná sadzba DPH a transakčná daň. Zmenšiť výmeru bytu pri zachovaní jeho funkčnej a dispozičnej kvality je tak jedným z nástrojov, ako s týmto tlakom na rast cien aspoň čiastočne bojovať.“

Uhrinová však varuje pred dlhodobými dôsledkami: „Ak sa kvalita podriadi len cene, budeme riešiť dôsledky – od vyhorenia cez konflikty v domácnosti až po zhoršené duševné zdravie.“

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Realita trhu

Janči zo svojej praxe dopĺňa zaujímavý príklad: „Jeden z troch najväčších developerov v Bratislave prišiel s ponukou na trh s trojizbovými bytmi o rozlohe 50 metrov štvorcových. A tie sa im vypredali ako prvé. Ľudia si čoraz viac uvedomujú celkovú cenu nehnuteľnosti ako jednotkovú cenu za meter štvorcový.“

Slovenský realitný trh tak prechádza zásadnou transformáciou. Zatiaľ čo developeri hľadajú spôsoby, ako udržať projekty rentabilné, kupujúci si zvykajú na menšie priestory. Otázkou zostává, kde je hranica medzi dostupnosťou a kvalitou bývania, a či sa nám podarí nájsť rovnováhu medzi ekonomickými tlakmi a potrebami plnohodnotného života.