Slovenský sen o bývaní: Ako sa z neho stala finančná pasca

V článku sa dozviete:

• prečo ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2015 takmer zdvojnásobili a prekonali väčšinu Európy,

• čím to je, že náklady na výstavbu nových bytov u nás rástli tretím najrýchlejším tempom v celej EÚ,

• aké sú historické dôvody, prečo až 93 % Slovákov býva vo vlastnom, na rozdiel od krajín ako Nemecko či Rakúsko,

• aké sú skryté riziká a nevýhody toho, že sme sa stali „národom majiteľov“,

• ako sa kombinácia vysokých cien, drahej výstavby a túžby vlastniť zmenila na realitnú pascu, ktorá ohrozuje najmä mladú generáciu.

---

Máte pocit, že ceny bytov a domov na Slovensku v posledných rokoch úplne stratili kontakt s realitou? Nie ste sami. Tento pocit teraz potvrdzujú aj tvrdé dáta Eurostatu, ktoré odhaľujú dokonalú búrku na našom realitnom trhu. Kým ceny nehnuteľností sa takmer zdvojnásobili a náklady na výstavbu explodovali, my Slováci sme sa ešte viac utvrdili v našej túžbe vlastniť.

Kombinácia týchto troch faktorov vytvorila realitný paradox, ktorý frustruje najmä mladé rodiny a definuje slovenskú ekonomiku. Poďme sa pozrieť na tri kľúčové diely tejto drahej skladačky.

Cenová explózia v takmer celej Európe

Všetko sa začalo zdanlivo nevinne. Po finančnej kríze sa ekonomika spamätala, platy začali rásť a banky, poháňané politikou Európskej centrálnej banky, spustili hypotekárne preteky. Úroky padali na historické minimá, často aj pod jedno percento. Peniaze nikdy neboli lacnejšie.

A presne vtedy sa rozbehol vlak, ktorý sa už nedal zastaviť. Od roku 2015 zdraželi nehnuteľnosti na Slovensku o neuveriteľných 95 %, čím sme ďaleko za sebou nechali priemer EÚ (58 %).

Odborníci, Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk a Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR, sa zhodujú, že nešlo o náhodu, ale o súhru viacerých silných faktorov. Ako vysvetľujú, extrémne lacné hypotéky boli kľúčovým spúšťačom.

Ľudia mali pocit, že si musia požičať, kým je to „takmer zadarmo“, čo vytvorilo obrovský dopyt. Tento dopyt bol navyše podporený stabilne rastúcimi mzdami, ktoré dávali domácnostiam odvahu zaviazať sa banke na desiatky rokov.

Problémom však bola druhá strana rovnice – ponuka. Tá dlhodobo a žalostne zaostávala za dopytom, najmä vo väčších mestách, kde sa sústreďuje práca. Pomalé povoľovacie procesy a nedostatok vhodných pozemkov brzdili novú výstavbu.

A do tejto nerovnováhy vstúpil ďalší silný hráč: investori. V čase nulových úrokov na sporiacich účtoch sa „betón a tehla“ stali najistejšou investíciou. Byty tak nekupovali len ľudia, ktorí potrebovali bývať, ale aj tí, ktorí chceli bezpečne uložiť a zhodnotiť svoje peniaze. Tým však ponuku pre bežných ľudí ešte viac znížili a špirálovito tlačili ceny nahor.

Explózia cien na stavbách, ktorá všetko ešte zhoršila

Akoby nestačilo, že staré byty boli drahé, extrémne sa predražila aj výstavba tých nových. Od roku 2021 stúpli náklady na výstavbu na Slovensku o viac ako 43 %. To nie je len vysoké číslo – je to tretie najvyššie tempo v celej Európskej únii.

Príčiny? Pandémia a neskôr vojna na Ukrajine úplne rozvrátili globálne dodávateľské reťazce. Zrazu chýbalo všetko – oceľ, drevo, izolačné materiály. A čoho je málo, to je drahé. Michal Pružinský presne pomenúva tento problém: „V tomto období dochádzalo k vysokému rastu cien stavebného materiálu z dôvodu jeho nedostatku.“

K materiálovej kríze sa pridal druhý, nemenej vážny faktor – chronický nedostatok pracovnej sily v stavebníctve. Kvalifikovaní remeselníci buď odišli za lepším do zahraničia, alebo si jednoducho mohli na domácom trhu pýtať oveľa viac.

Vyššie ceny materiálov a drahšia práca sa logicky premietli do finálnych cien novostavieb. Developeri nemali na výber a sen o novom voňavom byte sa pre mnohých rozplynul v nedostupných cenovkách.

Národ majiteľov – dedičstvo, ktoré nás drží na mieste

A teraz prichádza najväčší slovenský paradox. Napriek cenám letiacim do neba zostávame národom majiteľov. Až 93,1 % ľudí na Slovensku býva vo vlastnom, zatiaľ čo len necelých 7 % si bývanie prenajíma. Týmto číslom patríme k absolútnej európskej špičke.

Prečo je to tak? Podľa oboch odborníkov sú korene hlboko v našej nedávnej histórii. „V deväťdesiatych rokoch minulého storočia získali ľudia hromadne možnosť odkúpiť si byty, v ktorých bývali, a to za výhodné ceny,“ pripomína Vladimír Kubrický.

Táto masívna privatizácia za symbolické sumy položila základ dnešnej mentality. Po desaťročiach, kedy všetko patrilo štátu, sa vlastný byt stal symbolom slobody, úspechu a hlavne istoty. Ako dodáva Michal Pružinský, túžbu po vlastníctve posilnil aj slabo rozvinutý a často neregulovaný trh s nájomným bývaním. Pre mnohých bolo jednoducho finančne výhodnejšie splácať hypotéku ako platiť porovnateľne vysoký nájom niekomu cudziemu.

Táto istota má však vysokú cenu, na ktorú odborníci čoraz viac upozorňujú.
Zabetónovaní na jednom mieste: Vysoké vlastníctvo obmedzuje mobilitu pracovnej sily. „Ľuďom sa ťažšie sťahuje za prácou, čo brzdí efektívne fungovanie trhu práce,“ varuje Kubrický.

Bohatí, no bez peňazí: „Vlastníctvo núti domácnosť viazať značné finančné prostriedky do jednej komodity,“ vysvetľuje Pružinský. Mnoho Slovákov je tak „house rich, cash poor“ – vlastnia nehnuteľnosť za státisíce, no ich mesačný rozpočet je napnutý na prasknutie.

Záver: Sme v pasci?

Slovenský realitný trh sa ocitol v zovretí troch silných klieští: extrémne vysokých cien, drahých nákladov na výstavbu a kultúrnej posadnutosti vlastníctvom. Výsledkom je frustrácia, nedostupnosť bývania pre mladú generáciu a ekonomika, ktorej chýba flexibilita.

Sen o vlastnom bývaní sa tak pre mnohých stal skôr nočnou morou plnou kompromisov a celoživotných dlhov. Otázkou zostáva, či ako spoločnosť dokážeme túto pascu rozpoznať a začať hľadať riešenia – napríklad v podpore dostupného nájomného bývania či zefektívnení stavebných procesov. Inak hrozí, že ďalšia generácia bude o vlastnej streche nad hlavou už naozaj len snívať.

Prečítajte si tiež:

Väčšia rodina, väčšie bývanie: Na čo si dať pozor, keď sa rozrastá vaša rodina a hľadáte nové bývanie?

Večná dilema: Tu je 6 odporúčaní, čo môžete robiť pri ukončení fixácie úrokovej sadzby

Výzva Obnov dom sa opäť rozbehne na jar 2026. Pre čerpanie zo 186 miliónov eur nebudú potrebné ani energetické certifikáty