Vlastníci nehnuteľností už pri nastavovaní ceny robia základnú chybu. Je logické, že očakávajú čo najviac. Ale práve nadstavením vysokej úvodnej ceny sa ponuka stáva nepredajná, následne po 3 týždňovom neúspechu si zavolajú na pomoc realitnú kanceláriu, ktorú dovtedy vehementne odmietali.

Nik z nás nechce zostať štrbavý, rovnako ako nik z nás nechce prísť zlým rozhodnutím o strechu nad hlavou.

Tu použijem príklad lekára- zubára. Keď vás bolí zub, snažíte sa ho liečiť tri týždne sami? Sami si ho vŕtate a chcete vytrhnúť? Nie. Prvé čo urobíte v tom zúfalstve a záchvate bolesti, vyhľadáte prvú zubnú pohotovosť, vzdialenú aj 50 km a dáte sa ošetriť. Že je to logické? Načo zbytočne trpieť? Zuby a nehnuteľnosti sú odlišné veci. Ale tak, ako si vaše zuby necháte ošetrovať u odborníka, nehnuteľnosti by ste tiež mali nechať predávať profesionálom a netrápiť sa sami.

Vzdelávame sa v realitách: Predávať na vlastnú päsť sa nemusí vyplatiť. Viete prečo?

Vlastníci robia aj druhú chybu, lebo sa mylne domnievajú, že keď svoju ponuku dajú desiatim sprostredkovateľom , že predaj bude rýchlejší. Opak je pravdou, klient takýmto jednaním si ponuku ešte viac znehodnotí. Zase uvediem už menej absurdný príklad z praxe. Vcíťte sa do kože kupujúceho. Vyberáte si bývanie a hľadáte na realitných serveroch, kde inzerujú viaceré realitné kancelárie.

Osloví vás nehnuteľnosť, poznamenáte si ju a pokračujete vo výbere. O tri ponuky nižšie, opäť natrafíte na tú istú nehnuteľnosť, len cez iného sprostredkovateľa, za inú vyššiu cenu. O päť ponúk nižšie, je znova tá istá nehnuteľnosť, ale zase paradoxne lacnejšia. Navyše nezhoduje sa nielen v cene, ale aj v popise a technických údajoch. Tým pádom, ako klient – kupujúci ste zmätený a vzbudzuje to nedôveru voči predmetnej nehnuteľnosti a radšej si vyberiete takú, kde nevidíte problém. Čiže vlastník si v tomto prípade ukážkovým príkladom, sám svojim správaním znehodnotil predaj. A cena logicky klesá.

Preto odporúčam, hneď na začiatku osloviť profesionála, poradiť sa s ním a nadstaviť cenu na predajnej úrovni, paradoxne nám to zaručí vyššiu predajnú cenu ako v prvom prípade.

Druhou podstatnou vecou je výber sprostredkovateľa a exkluzívny predaj. Pokiaľ exkluzivita nevyhovuje alebo máme voči nej predsudky (aj keď neopodstatnené, lebo exkluzívny predaj je najrýchlejšou a najefektívnejšou cestou) alebo nepoznáme kvalitnú realitnú kanceláriu, tak určite nedáme túto ponuku, viac ako trom sprostredkovateľom, nakoľko ich marketingové aktivity sú podobné a zase by prišlo k znehodnoteniu ponuky . Stratila by pre kupujúceho atraktivitu a exkluzivitu.

Cena, za ktorú si predáte nehnuteľnosť sami?

Snaha ušetriť peniaze je zrejme jediným motívom, pre ktorý sa majiteľ rozhodne realizovať predaj nehnuteľnosti sám a dobrovoľne hazarduje so svojim majetkom. Provízie pre realitné kancelárie sa hýbu od dvoch do päť percent z predajnej ceny nehnuteľnosti- čo predstavuje bežnú taxu.

Samopredajca to však nemá v dnešnej dobe ľahké.

Okrem prípravy nehnuteľnosti na predaj, je časovo náročná jej propagácia, obhliadky a vyjednávanie s potencionálnymi kupcami, či behanie po úradoch, bytových družstvách, katastri, odhlášky a prihlášky u plynárov, elektrikárov, vodárov a pendlovanie medzi vašim právnikom a notárom. Veľa investovaného času a zďaleka nie zadarmo.

Poplatky za vyhotovenie kúpnej zmluvy u právnika alebo advokáta sa pohybujú, napr. okolo 100 EUR/ hod. Čiže cena závisí najmä od počtu pripomienok zmluvných strán a od toho priamo úmerného času. Bežná cena je od 250 – 300 EUR. A počtom pripomienok rastie.

Poplatok na katastri za zápis vlastníctva je vo výške 66 EUR a v zrýchlenom konaní (rozhodnutie do 15 dní) 266 EUR. V prípade, že kupujúci berie hypotekárny úver, rovnaká suma je aj za zavkladovanie záložného práva. Čiže spolu buď 132 EUR, alebo 531 EUR.
Poplatok u notára za overenie podpisu sa pohybuje okolo 3 EUR/ podpis. Čiže pri dvoch vlastníkoch a piatich exemplároch zmluvy 30 EUR.
Poplatok za ocenenie nehnuteľnosti sa podľa jej typu ( byt , dom, pozemok) pohybuje od 150 do 350 EUR. V prípade, že budete potrebovať geometrický plán a vytýčenie hraníc pozemku v teréne, prirátajte min. ďalších 200 EUR.
Poplatok za vystavenie Listu vlastníctva a snímku z kat. mapy je 2x 8 EUR = 16 EUR.
Poplatky za inzerciu v reg. novinách a na web stránkach sú od 30 do 100 EUR, v závislosti, či sa bude jednať iba o riadkovú inzerciu alebo plošnú.

Čiže, keď sa rozhodnete sami predávať nehnuteľnosť, okrem podstúpenia rizika investovaného času, stresov a námahy, musíte rátať s ďalšími nákladmi, v závislosti od typu nehnuteľnosti 600- 1.530 EUR plus skryté náklady, ako napr. náklady na cestovanie, ušlá mzda, či čerpanie dovolenky pre vybavovanie okolo predaja na úradoch.

Položím otázku na záver:

Zdá sa vám veľa zaplatiť za byt v hodnote 50.000 EUR cca 2.000 EUR províziu realitnej kancelárie, ale to, že banke za 30 rokov na úrokoch a poplatkoch súvisiacich s hypotékou zaplatíte ďalších cca 50.000 EUR je v poriadku? Zamyslite sa. Ceny realitných služieb u nás sú oproti cenám v západnej Európe a USA až päťnásobne nižšie.

Autor: Mário Glos | MGM & Partners s.r.o.