Vzdelávame sa v realitách: Predávať na vlastnú päsť sa nemusí vyplatiť. Viete prečo?

Vlastníci nehnuteľností už pri nastavovaní ceny robia základnú chybu. Je logické, že očakávajú čo najviac. Ale práve nadstavením vysokej úvodnej ceny sa ponuka stáva nepredajná, následne po 3 týždňovom neúspechu si zavolajú na pomoc realitnú kanceláriu, ktorú dovtedy vehementne odmietali.

Nik z  nás nechce zostať štrbavý, rovnako ako nik z nás nechce prísť zlým rozhodnutím o strechu nad hlavou.

Tu použijem príklad lekára- zubára. Keď vás bolí zub, snažíte sa ho liečiť tri týždne sami? Sami si ho vŕtate a chcete vytrhnúť? Nie. Prvé čo urobíte v tom zúfalstve a záchvate bolesti, vyhľadáte prvú zubnú pohotovosť, vzdialenú aj 50 km a dáte sa ošetriť. Že je to logické? Načo zbytočne trpieť? Zuby a nehnuteľnosti sú odlišné veci. Ale tak, ako si vaše zuby necháte ošetrovať u odborníka, nehnuteľnosti by ste tiež mali nechať predávať profesionálom a netrápiť sa sami.

Vlastníci robia aj druhú chybu, lebo sa mylne domnievajú, že  keď svoju ponuku dajú desiatim sprostredkovateľom , že predaj bude rýchlejší. Opak je pravdou, klient takýmto jednaním si ponuku ešte viac znehodnotí. Zase uvediem už menej absurdný príklad z praxe. Vcíťte sa do kože kupujúceho. Vyberáte si bývanie a hľadáte na realitných serveroch, kde inzerujú viaceré realitné kancelárie.

Osloví vás nehnuteľnosť, poznamenáte si ju a pokračujete vo výbere. O tri ponuky nižšie, opäť natrafíte na tú istú nehnuteľnosť, len cez iného sprostredkovateľa, za inú vyššiu cenu. O päť ponúk nižšie, je znova tá istá nehnuteľnosť, ale zase paradoxne lacnejšia. Navyše nezhoduje sa nielen v cene, ale aj v popise a technických údajoch. Tým pádom,  ako klient – kupujúci ste zmätený a vzbudzuje to nedôveru voči predmetnej nehnuteľnosti a radšej si vyberiete takú, kde nevidíte problém.  Čiže vlastník si v tomto prípade ukážkovým príkladom, sám svojim správaním znehodnotil predaj. A cena logicky klesá.

 Preto odporúčam, hneď na začiatku osloviť profesionála,  poradiť sa s ním a nadstaviť cenu na predajnej úrovni, paradoxne nám to zaručí vyššiu predajnú cenu ako v prvom prípade.

 Druhou podstatnou vecou je výber sprostredkovateľa a exkluzívny predaj. Pokiaľ  exkluzivita nevyhovuje alebo máme voči nej predsudky (aj keď neopodstatnené, lebo exkluzívny predaj je najrýchlejšou a  najefektívnejšou cestou) alebo nepoznáme kvalitnú realitnú kanceláriu, tak určite nedáme túto ponuku, viac ako trom sprostredkovateľom, nakoľko ich marketingové aktivity sú podobné a zase by prišlo k znehodnoteniu ponuky . Stratila by pre kupujúceho atraktivitu a exkluzivitu.

Cena, za ktorú si predáte nehnuteľnosť sami?

Snaha ušetriť peniaze je zrejme jediným motívom, pre ktorý sa majiteľ rozhodne realizovať predaj nehnuteľnosti sám a dobrovoľne hazarduje so svojim majetkom. Provízie pre realitné kancelárie sa hýbu od dvoch do päť percent z predajnej ceny nehnuteľnosti- čo predstavuje bežnú taxu.

Samopredajca to však nemá v dnešnej dobe ľahké.

Okrem prípravy nehnuteľnosti na predaj, je časovo náročná jej propagácia, obhliadky a vyjednávanie s potencionálnymi kupcami, či behanie po úradoch, bytových družstvách, katastri, odhlášky a prihlášky u plynárov, elektrikárov, vodárov a pendlovanie medzi  vašim  právnikom a notárom. Veľa investovaného času a zďaleka nie zadarmo.   

 Poplatky za vyhotovenie kúpnej zmluvy u právnika alebo advokáta sa pohybujú,  napr. okolo 100 EUR/ hod. Čiže cena závisí najmä od počtu  pripomienok zmluvných strán a od toho priamo úmerného času. Bežná cena je od 250 – 300 EUR. A počtom pripomienok rastie.

1. Poplatok na katastri za  zápis vlastníctva je vo výške 66 EUR a v zrýchlenom konaní (rozhodnutie do 15 dní) 266 EUR. V prípade, že kupujúci berie hypotekárny úver, rovnaká suma je aj za zavkladovanie záložného práva. Čiže spolu buď 132 EUR, alebo 531 EUR.
2. Poplatok u notára za overenie podpisu sa pohybuje okolo 3 EUR/ podpis. Čiže pri dvoch vlastníkoch a piatich exemplároch zmluvy 30 EUR.
3. Poplatok za ocenenie nehnuteľnosti sa podľa jej typu ( byt , dom, pozemok) pohybuje od 150 do 350 EUR. V prípade, že budete potrebovať geometrický plán a vytýčenie hraníc pozemku v teréne, prirátajte min. ďalších 200 EUR.
4. Poplatok za vystavenie Listu vlastníctva a snímku z kat. mapy je  2x 8 EUR = 16 EUR.
5. Poplatky za inzerciu v reg. novinách a na web stránkach sú od 30 do 100 EUR,  v závislosti, či sa bude jednať iba o riadkovú inzerciu alebo plošnú.

Čiže, keď sa rozhodnete sami predávať nehnuteľnosť, okrem podstúpenia rizika investovaného času, stresov a námahy, musíte rátať s ďalšími nákladmi, v závislosti od typu nehnuteľnosti 600- 1.530 EUR plus skryté náklady, ako napr. náklady na cestovanie, ušlá mzda, či čerpanie dovolenky pre vybavovanie okolo predaja na úradoch.

Položím otázku na záver:

Zdá sa vám veľa zaplatiť za byt v hodnote 50.000 EUR cca 2.000 EUR províziu realitnej kancelárie, ale to, že banke za 30 rokov  na úrokoch a poplatkoch súvisiacich s hypotékou zaplatíte ďalších cca 50.000 EUR je v poriadku?  Zamyslite sa. Ceny realitných služieb u nás sú oproti cenám v západnej Európe a USA až päťnásobne nižšie.

 Autor: Mário Glos | MGM & Partners s.r.o.