Správu domu upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ten stanovuje, že správu domu môže vykonávať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (spoločenstvo) alebo správca, ktorým môže byť iná fyzická alebo právnická osoba. Povinnosť správy pritom vzniká už dňom, keď došlo k prvému prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Jeden dom však môže mať uzavretú iba jednu zmluvu o výkone správy – buď so správcom alebo zmluvu o spoločenstve. V prípade, ak by došlo ku kumulatívnemu uzatvoreniu viacerých zmlúv, podľa zákona platí tá zmluva, ktorá bola uzatvorená ako prvá, ostatné zmluvy sú neplatné.

Kto môže byť správcom domu

Podmienkou v prípade správcu je uzavretie písomnej zmluvy o výkone správy. Zákon na výkon tejto funkcie vyžaduje, aby správca disponoval oprávnením na činnosť správa a údržba bytového fondu a zároveň spĺňal aj podmienky zákona o správcoch bytových domov. Ten uvádza podrobnosti týkajúce sa odbornej spôsobilosti, povinného zriadenia kancelárie správcu, povinného poistenia zodpovednosti za škodu či zápisu do zoznamu správcov.

Ako zvoliť či odvolať správcu

K tomu, aby bol zvolený nový správca bytového domu je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Podpísaná zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú a musí byť následne doručená každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome v lehote 30 dní od jej schválenia. Jediným spôsobom, ktorým je možné zmluvu o výkone správy vypovedať, je hlasovanie o výpovedi zmluvy a rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Výpovedná doba sú 3 mesiace, pokiaľ nebolo dohodnuté inak. Zmluvu o výkone správy môže vypovedať aj správca. Ten však nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej doby uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Ak to vlastníci nevyriešia do uplynutia výpovednej doby, vzťahy medzi pôvodným správcom a vlastníkmi sa stále riadia zmluvou o výkone správy. Až po uplynutí jedného roka je správca zbavený povinnosti, podľa zákona sa vytvára fikcia vzniku spoločenstva.

Povinnosti správcu domu

Z obsahová hľadiska má zmluva o výkone správy obsahovať najmä označenie zmluvných strán, vymedzenie vzájomných práv a povinností tak správcu ako aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov, spôsoby hospodárenia s prostriedkami fondu, platenia úhrad, určenia výšky platieb na správu, či rozsah a obsah správy. Podľa zákona je správca domu povinný obstarávať služby a tovar, ktorými sa zabezpečuje údržba a opravy spoločných častí domu, vymáhať nedoplatky vo fonde prevádzky, údržby a opráv či vykonávať iné činnosti, ktoré súvisia s užívaním domu.

Medzi ďalšie povinnosti správcu môžeme zaradiť:

– vedenie samostatných analytických účtov pre každý spravovaný dom,

– vedenie samostatných účtov pre prostriedky prevádzky, údržby a opráv pre každý spravovaný dom,

– využívanie majetku vlastníkov len v prospech vlastníkov bytov, nie pre vlastný prospech alebo prospech tretích osôb,

– zodpovednosť za všetky škody, ktoré vzniknú v dôsledku neplnenia svojich povinností,

– každoročné predloženie správy o činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, ktorej obsahom sú najmä údaje o finančnom hospodárení, stave spoločných častí domu, či iných významných skutočnostiach – každoročne do 31.05.,

– každoročné predloženie plánu opráv na nasledujúci kalendárny rok – do 30.11.,

– v deň skončenia správy previesť zostatok finančných prostriedkov na účte v banke na nového správcu alebo spoločenstvo, inak je povinný zaplatiť úroky z omeškania,

– hospodárenie s majetkom s odbornou starostlivosťou,

– uprednostňovanie záujmov vlastníkov bytov a nebytových priestorov pred záujmami vlastnými,

– zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo veciach náhrady škody,

– vymáhať vzniknuté nedoplatky za fond opráv a iné,

– zvolávať schôdzu vlastníkov minimálne raz za rok, alebo vždy, keď o to požiada minimálne 1/4 vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

– povinnosti súvisiace s výkonom dobrovoľnej dražby a návrhom na začatie exekúcie,

– odstrániť poruchu technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok v dome,

– uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov vrátane povinnosti viesť dokumentáciu súdnych sporov,

– umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru nahliadnutie do dokladov týkajúcich sa správy domu vždy, keď o požiada,

– iné povinnosti, ktoré priznáva zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vyčiarknutý správca

Osobitné povinnosti sa vzťahujú na správcu, ktorý bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov. Po vyčiarknutí je správca najmä povinný do 7 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia informovať o tom vlastníkov bytov a zrealizovať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy. Po skončení správy v dome je správca tiež povinný odovzdať celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy, poistné zmluvy a ďalšiu dokumentáciu novému správcovi.

Oprávnenia správcu domu

Medzi základné oprávnenia správcu zaraďujeme:

– disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu,

– spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zákonom určenom rozsahu,

– zverejniť zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú nedoplatky na preddavkoch do fondu opráv v úhrne aspoň 500 EUR.

Zástupca vlastníkov bytov

Vlastníci bytov a nebytových priestorov komunikujú so zvoleným správcom prostredníctvom zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zástupcom môže byť jednak vlastník bytu alebo nebytového priestoru, prípadne aj iná osoba. Zástupca je povinný informovať ostatných vlastníkov o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, ale nie je oprávnený rozhodovať o všetkých veciach týkajúcich sa bytového domu, nakoľko zákon niektoré oprávnenia priznáva priamo jednotlivým vlastníkom. Ide najmä o právo zúčastňovať sa na správe domu, hlasovať ako spoluvlastník či oprávnenia, ktoré vlastníci musia prijímať nadpolovičnou väčšinou hlasov t.j. hlasovanie o zmluve o spoločenstve, o určení výšky mesačných úhrad atď.

Povinnosti vlastníkov bytov

Zákon stanovuje aj práva a povinností vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Samozrejme, medzi základné práva vlastníkov bytov zaraďujeme najmä právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a právo zúčastňovať sa na správe domu. Medzi povinnosti patria:

– držiavať byt alebo nebytový priestor na svoje náklady,

– nerušiť a neohrozovať výkon vlastníckych práv ostatných spoluvlastníkov,

– odstrániť závady a poškodenia na spoločných častiach domu,

– umožniť v nevyhnutnej miere a na nevyhnutný čas vstup do bytu osobe oprávnenej na údržbu alebo opravu,

– zachovávať vzhľad domu a nerealizovať v neprimeranom rozsahu opravy bez súhlasu ostatných vlastníkov,

– v prípade rekonštrukcie povinnosť umožniť vstup správcovi za účelom kontroly prípadného ohrozenia alebo poškodenia spoločných častí domu, či

– oznamovať zmeny v počte osôb užívajúcich byt.

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk

Prečítajte si tiež:

Kedy je potrebné platiť daň z predaja nehnuteľností

Ak prenajímate nehnuteľnosť mali by ste toto vedieť

Chcete darovať nehnuteľnosť deťom? Poradíme vám, ako na to.