Priemerné absolútne ceny 2-izbových bytov vo všetkých krajských mestách zaznamenali v 2. štvrťroku 2017 v medziročnom porovnaní nárast, informuje portál Nehnuteľnosti.sk. V Bratislave tento nárast cien bytových jednotiek predstavuje v priemere 4,05%, v Košiciach 7,26% a v ostatných mestách až 8,27%. Ale medzi štvrťročná zmena už odráža spomalenie rastu cien bytov, ako sme avizovali v predošlých správach. Toto spomalenie rastu cien medzi 1. štvrťrokom a 2. štvrťrokom 2017 predstavuje v Bratislave nárast cien v priemere o 2,08%, v Košiciach o 3,44% a v ostatných mestách len o 0,82% smerom nahor. Po dlhom období boli zaznamenané aj mínusové hodnoty, zatiaľ však vo väčšine prípadov len na úrovni štatistickej odchýlky.

Je spomalenie rastu cien nehnuteľností v 2. štvrťroku 2017 dočasné?

Najvýraznejšie v 2. štvrťroku 2017 rástli ceny 2-izbových bytov v treťom bratislavskom obvode, a to v priemere o 6% a v okrese Košice III v priemere o 7%. Zatiaľ čo starší 2-izbový byt tu stál v 1. štvrťroku 2017 67-tisíc eur, v druhom štvrťroku sa jeho cena vyšplhala na 71 500 eur. Podobný nárast sme zaznamenali aj v spomínanom treťom bratislavskom obvode, kde sa cena starších 2-izbových bytov v 2. štvrťroku 2017 zvýšila v priemere o 8-tisíc eur oproti 1. štvrťroku 2017. Opačným smerom sa vyvíjali ceny starších 2-izbových bytov v Bratislava – Staré mesto, ktoré klesli v rovnakom období priemerne o 2 000 eur na cenu 163 000 eur. Aj naďalej platí, že najvyššie ceny si držia 2-izbové byty v prvom bratislavskom obvode na úrovni 2 800 eur/m2 nasledované tretím bratislavským obvodom s priemernou cenou 2 300 eur/m2. V celoslovenskom meradle vedie rebríček najdrahších 2-izbových bytov po Bratislave okres Košice a na tretej priečke sa umiestnil okres Trnava.

Podobne ako pri 2-izbových bytoch aj priemerné absolútne ceny 3-izbových bytov na slovenskom realitnom trhu zaznamenali síce vo všetkých krajských mestách medziročný nárast (v Bratislave v priemere o 2,14%, v Košiciach o 7,92% a v ostatných mestách až 9,81%), ale medzi štvrťročná zmena už odráža spomalenie rastu. Podľa dát portálu Nehnuteľnosti.sk tento spomalený rast predstavuje vývoj cien smerom nahor v priemere „len“ o 2,03% v okrese Bratislava, v Košiciach o 5,7% a v ostatných mestách len o 3,77%.

Najvyšší nárast cien v 2. štvrťroku 2017 zaznamenali 3-izbové byty v okrese Košice III, ktoré sú oproti 1. štvrťroku 2017 drahšie o približne 7-tisíc eur v priemernej absolútnej cene bytu, čo znamená, že ich hodnota stúpla na 88-tisíc eur. V priemere si 3-izbový byt v Košiciach kúpite v sume od 90 – 100-tisíc eur, zatiaľ čo v najdrahšom bratislavskom obvode (Bratislava I) vás 3-izbový byt bude stáť „neuveriteľných“ 258-tisíc eur.

V segmente rodinných domov, ktorý je štatisticky ťažšie uchopiteľný pre veľký kvalitatívny a cenový rozptyl vzorky, bolo po miernom raste cien v roku 2016 pozorované skôr ustálenie cenovej hladiny. Pri rýchlom raste cien bytov sa v niektorých lokalitách znížil cenový rozdiel medzi bytom a rodinným domom, a tak kupujúci môžu opäť zvažovať výhody a nevýhody bývania v byte v meste s bývaním v rodinnom dome v satelite, ktoré prináša každodenné dochádzanie do mesta.

Čo ovplyvňuje súčasný realitný trh a aké sú vyhliadky na najbližšie obdobie?

„Začiatkom júna Štatistický úrad SR zverejnil správu o poklese výstavby bytov v prvom štvrťroku 2017. Príčin môže byť viacero – rok 2016 bol po dlhšom čase výnimočný a počet začatých projektov, aj veľkých, odzrkadľoval dobrú náladu na trhu a úspešný predaj novostavieb. Každý sa snažil zachytiť rastúcu vlnu,“ vysvetľuje Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnoti.sk. „Na druhej strane bolo motiváciou určite aj vyhnúť sa poplatku za rozvoj a začať stavať (získať stavebné povolenie) ešte pred vstupom do platnosti tejto novely. Počet rozostavaných bytov v SR prekročil hranicu 70-tisíc bytov.“

Z dlhodobého hľadiska zníženie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov neprinieslo možnosť mať nižšie mesačné splátky, ale poskytlo možnosť zobrať si väčší hypotekárny úver a kúpiť si drahšiu nehnuteľnosť. „Slováci v ostatných rokoch idú na plný plyn, ich zadlženosť neustále rastie a je to možno jediný faktor, kde dobiehame vyspelé štáty rýchlym tempom. Pozitívnym faktorom je rast zamestnanosti a dobrá kondícia ekonomiky, mixovaná minimálnou mierou zlyhaných hypotekárnych úverov, s ktorým náš trh vo väčšej miere zatiaľ nemá žiadnu skúsenosť,“ hovorí Martin Lazík. „Vzhľadom na pokles úrokových sadzieb a tým zníženie ziskovosti bánk (hlavný zdroj príjmov väčšiny bánk v SR) sú tieto motivované dobiehať ziskovosť v množstve nových úverov. Prípadný nárast úrokových sadzieb by sa okamžite nedotkol až tak veľmi spotrebiteľov (dnes prevláda fixácia na 3-5 rokov), ale „kosil“ by medzi komerčnými úvermi – developermi, kde typická zostatková doba fixácie je kratšia ako 1 rok.“

„V nasledujúcom kvartáli očakávame osciláciu okolo dosiahnutých cien a schladenie aktivít na trhu s nehnuteľnosťami počas horúceho leta. Stabilizácia cien prinesie na trh viac pokoja pri rozhodovaní a odbúra mentálnu časovú tieseň pre kupujúcich. Situácia na trhu sa opäť vyrovná. Opatrnosť vyhliadky pre nasledovné obdobie nameral aj Index realitného zdravia, ktorý po rekordnom optimizme v roku 2016 sa dostáva opäť do predošlého pásma balansujúceho na hrane depresívneho optimizmu a nádejného pesimizmu, v ktorom trh fungoval v predošlých rokoch,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk